探索我國小產權的相關法律

王呈琛

（長春金融高等專科學校 吉林長春 130028）

探索我國小產權的相關法律

王呈琛

（長春金融高等專科學校 吉林長春 130028）

隨著我國城市經濟發展速度的不斷加快，城市的空間顯得越來越擁擠。土地資源的不斷匱乏，城市人口數量的不斷增加，在無形中將本就“生意紅火”的房地產業炒的更加紅火。隨著房價的一路飆升，很多城市居民以及外來居民面臨著嚴峻的住房問題。在這一背景下，價格低廉的“小產權房”成為了很多人的“最愛”。盡管其在法律上屬于違規建筑物，但是，很多人抱著“法不責眾”的僥幸心理，紛紛將資金投放到“小產權房”的購買上。本文從法律的角度，對小產權房進行分析，并重點探索小產權房的法律系統構建。

小產權房；法律規定；房地產業

近年來，隨著大中城市房價的不斷攀升，很多普通百姓的“購房夢”變得越來越虛幻。在這無奈與殘酷的現實面前，很多人不得不遠走他鄉，或者成為“租房一族”。“小產權房”的出現，為普通購房者帶來了“希望”，很多人的“購房夢”成真了。但是，在這一現象的背后，卻涉及到了很多風險問題。例如：法律風險等。“小產權房”盡管數量不斷增加，但是，其本質卻是“違章建筑”，在一定程度上，購買小產權房是很難得到法律的有效權益保障的。所以，很容易成為購買者的“噩夢”。

一、小產權房

(一)小產權房定義

小產權房主要是指：得到或者并未得到當地縣、鄉政府或者村委會審批以及認可的，在農村集體土地大范圍構建的，類似于商品房外形的，向當地農村集體組織之外的購房者出售的房屋。

(二)小產權房同合法的商品房間的主要差異

相對來講，小產權房與大產權房在某些方面存在一定的差異，具體表現在：

1.二者的土地所有權性質差異。《土地管理法》中明確規定：城市市區的土地歸國家所有，而農村以及城郊土地則有一部分歸農民集體所有。例如：農村的宅基地、自留地以及自留山等。同時，《土地管理法》中還規定，任何單位或者個人都不能在未經申請國有土地使用權的情況下，私自對土地進行開發、建設，并將建筑房屋作為商品投放到流通市場。然而，小產權房就是在這些違規操作下產生的。房屋的建造以及銷售者并沒有繳納土地出讓等稅費，也沒用變更土地性質。

2.購房者的權屬證書效力差異。正規的商品房，購買者在購買的同時，會獲得國家認可的“三證”。其充分證明了購買者對房屋的合法權益。但是，小產權房購買者僅僅是通過買賣合同或者鄉政府頒發的證書證明其對房屋的“所有權”。根據相關法律，這類證書的合法性并不成立，僅能證明購買者對該小產權房有過出資。

3.流動性存在差異。正規商品房是可以自由流入到房地產市場，并進行流通交易的。但是，小產權房則是受到了諸多限制。《土地管理法》中指出：不能以任何形式進行農村集體所有土地的使用權轉讓或出讓給進行非農業建設的人或者單位。并且，相關法律還規定：城鎮居民不能私自購買農戶的宅基地，并禁止為購買者發放相應的土地使用證。然而，小產權房的“房產證”由于是不具備發證資格的鄉政府或村委會發放的，所以，其并不能作為房產證明，這在房產交易中必將是一個“麻煩”。

二、小產權房存在的法律原因

(一)法律規制中的真空地帶導致

在房產管理方面，《城市房地產管理法》中對城市房屋建設給予了明確規定，但是，該法律卻并不適用于農村土地。盡管在《中華人民共和國城鄉規劃法》中對農村地區的宅基地進行了法律規劃，但是，規劃的過于籠統，并沒有對小產權房的物權保護進行明確規定。另外，盡管國家對農轉非用地的審批進行了明確規定，但是，審批后如何對違規者進行懲罰，卻是沒有詳盡的法律依據。這些法律空白都是小產權房數量不斷增加的重要動力。

(二)法律法規間存在矛盾

《憲法》中明確規定：“土地使用權可以依法轉讓。”而且，《物權法》中也指出，國家和集體在市場經濟環境中，具有平等的法律地位以及發展權利。但是，在《土地管理法》中，則對農民集體土地轉讓進行了諸多限制。

三、小產權房法律規制的構建

(一)對小產權房進行分類治理

1.集體建設用地上的小產權房。如果小產權房是在集體建設用地上建造并進行銷售的，如果并沒有違背相關的規劃方案。則可以對購買者進行區分對待。當購買者的購買目的是投資時，則令開發商退房；如果是自用，并且，屬于收入低微者，則令其補繳稅費后作為經濟適用房使用。另外，如果小產權房還沒有銷售出去，這部分則需要根據其是否符合城鄉規劃來制定處理方案。如果是未違反規定的，則可以將其作為新農村建設用房或者農村宅基地用房。如果是違規建造，則責令其盡快拆除。

2.農用地上建造的小產權房。一直以來，耕地不足問題都是關系到國計民生的大問題。國家對耕地的監管工作給予了高度重視。所以，當小產權房建造是建造在耕地上時，無論什么情況，都必須無條件地予以拆除。并對違法行為人進行嚴厲懲罰。

3.宅基地上的小產權房建造。對于宅基地上建造的小產權房，分為兩種情況進行處理。第一種，農民在自家宅基地上建造的小產權房。這種小產權房多存在于某些城中村。村民除了一部分自用以外，將剩余的房屋進行出售。對于這一問題，可以責令農戶補繳土地出讓金，補辦相關的房屋所有權手續，即可承認其房屋買賣合法；第二種，利用農村宅基地進行小產權房的建造。這種行為多發生在“空心村”，此時，如果尚未處于建設階段，則令其無條件停建。如果已經在建設中，并且，其周邊已經被城市高樓所占，國家應對其予以支持，并在滿足集體成員用房之后，將剩余房屋作為國家保障住房，并就這一部分給予村集體一定補償。

(二)小產權房規制的法律途徑

1.對農村土地利用以及監管進行完善。加快對宅基地管理有關立法的制定與完善，并且，使其更加有利于宅基地的使用者。同時，積極推行宅基地權利登記制度；當農民的宅基地處于閑置狀態時，可以對其執行宅基地退出制度。這樣農民可以在退出的過程中，獲得一定的補償，例如：用宅基地換取商品房，也可以享有城市居民的各類福利保障。而國家則可以將大量的閑置宅基地進行集中管理，以便更好地促進新農村建設。

2.引入“永佃權”，構建小產權房的權利體系。將小產權房的使用看成是“永久租賃”。這種權利也可以稱為是“準所有權”。永佃權具有一些特征：可以使用，但不擁有。也就是說小產權房的購買者，并不具有“所有權”，只能是永久使用；其對所有權具有一定的限制。當所有權人對永佃權人的使用收益權利提出質疑時，永佃權人可以提請“對人之訴”；永佃權人相對于所有權人之外的第三人，擁有“準所有權”。這種保護制度的設定，使得永佃權人相對用益權人獲得更多的權益保障。

3.對房地產市場有關法律進行完善。房地產作為國家經濟建設的支柱產業，其快速發展能夠有效拉動相關產業的快速發展。例如：建材、鋼鐵以及建筑行業等。然而，從目前一線城市的房價來看，已經同城市居民的收入和國家整體的經濟狀況不成正比，其勢必會對國民經濟的健康發展起到一定的不良影響，甚至會對社會的安定團結產生不良影響。這一問題也是小產權房“長盛不衰”的直接原因。所以要盡快對相關的房地產法律進行完善，穩定房地產商品房價格，實現住房市場的供需平衡。另外，在執行過程中，有關政府一定要做好相應的監督、管理工作，真正地將有關管理法律落到實處。相關的法律主要包括：國有土地出讓法律制度；抑制投機性購房的政策或法律以及房地產市場監管立法等。

4.完善社會保障立法。2012年國務院通過訂立“行政規章”的方式將《住房保障法》改為由國家住房與建設部起草《基本住房保障條例》。目前，該條例處于征求意見階段。《基本住房保障條例》一旦出臺，會對我國的房地產業起到積極作用，也許會實現人民“居者有其屋”的夢想，同時對小產權房的發展有很大的抑制作用。另一方面應該加大我國的廉租房和經濟適用房的建設力度。我國的許多城市大力發展商品房，而廉租房與經濟適用房這些非營利性住房的建設卻幾乎停滯不前。政府應該制定政策法規強制性規定房地產開發商在開發普通商品房時按一定比例建設廉租房或者經濟適用房，并且保證房屋的設計與施工符合規定保障房屋的建筑質量。建成之后，將這些保障性住房交給政府專門機構進行分配，并嚴格控制這些保障性住房的價格與分配對象，確實保證那些沒有住房的低收入群體能夠“居有其所”。

(三)強化監督機制，明確政府責任

中央政府應該加強對地方政府的監督檢查，成立專門的領導小組對小產權房摸底調查，要做到從違法占地階段就能及時發現及時制止，從根源上解決小產權房的發展。同時對農村轉讓宅基地的個人不能再批新的宅基地。對地方政府責任人追究問責，對政府主管領導追究領導責任從嚴懲處。建立農村內部對基層干部的監督，使農民真正擁有監督權。并且對于農村基層干部貪污受賄、以權謀私行為依法進行制裁。輿論監督可以彌補其他監督方式的不足，節約了政府辦公成本，使人民群眾的意愿得到體現，真正參與到社會管理中去。同時要建立多渠道的監督舉報渠道，可以對監督舉報適當的獎勵。這也和我國建立和諧社會的方針相符合，提高政府的公信力真正做到執政為民。

在社會經濟轉型的關鍵時期，人們的思想價值觀念呈現出多元化趨勢。在一線城市居高不下的房價面前，很多人看到了無限的“商機”。小產權房的出現，實現了很多村民“一夜暴富”的夢想。然而，這種行為如果無節制的繼續下去，無疑是對社會公平性的重大挑戰，甚至會對生態環境保護以及社會安定團結造成威脅。因此，我國政府應慎重對待小產權房的建造問題，在盡量保護當地農民合法權益的基礎上，對違規行為進行嚴肅處理。本文從法律制度的構建方面，探索了小產權房的相關問題，并提出了一些對應的法律解決策略，希望能夠更好地促進我國房地產行業健康、可持續發展。

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The relevant laws of our country small property

Wang Cheng-chen

(Changchun Finance College, Changchun Jilin, 130028, China)

Along with the speed accelerating of economic growth in our country, urban space appears more and more crowded. Lack of land resources and the increasing of urban population make the real estate industry become more prosperity. With the soaring house prices, many urban residents and foreign residents face the grim problem of housing. In this background, low price "the small property right" house has become a lot of people "love". Despite it legally belong to illegal buildings, but many people hold "laws don’t punish the majority" fluky psychology, pull money into the purchase of the" small property right" house. From the aspect of law, this paper analyzes the small property right house, and focus on exploring the small property right house legal system building.

small property right; Laws and regulations; the real estate industry

D920.0

A

1000-9795（2014）02-0477-02

［責任編輯：陳懷民］

2013-12-20

王呈琛（1973-），男，吉林長春人，漢族，副教授，從事民商法學、經濟法學方向的研究。