淺析物業公司的營運資金管理

宋 瑞

（黃淮學院經濟管理體系 河南駐馬店 463000）

淺析物業公司的營運資金管理

宋 瑞

（黃淮學院經濟管理體系 河南駐馬店 463000）

體現公司財務管理能力高低的一個重要方面是營運資金的管理。營運資金管理得好，則企業資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。營運資金的籌措及管理的好壞是物業公司經營成敗的關鍵，也是公司永續經營的重要政策之一。

物業管理；營運資金；貨幣資金；應收賬款

營運資金，也叫營運資本。廣義的營運資金又稱為總營運資本，是指一個企業投放在流動資產上的資金，具體包括現金、有價證券、應收賬款、存貨等占用資金。狹義的營運資金是一個抽象的概念，它是指某時點內企業的流動資產與流動負債的差額，并不特指某項資產，而此差額的確定，完全要視企業一定時期的經營和財務狀況而定，它是判斷和分析企業流動資產運作狀況和財務風險的重要依據。由于營運資金屬于短期的概念，而且與營業活動各項收支息息相關，若是沒有處理好物業公司的營運資金管理，小則可能物業公司獲利下降，增加利息支出的風險；大則可能因短期資金周轉不靈，發生破產倒閉的厄運。眾多由于營運資金沒有處理好而導致破產的物業公司的實例讓我們認識到：營運資金的籌措及管理的好壞是物業公司經營成敗的關鍵，也是物業公司永續經營的重要政策之一。

一、目前物業公司營運資金管理的主要問題及原因分析

(一)貨幣資金監管不到位

從總體上看，物業公司內部的財務管理仍比較薄弱。很多物業企業尚未制定內部財務管理制度，對貨幣資金監管力度不夠，目前很多物業管理公司的現金支付并非依靠內部控制來進行授權審批，而主要依靠“一把手”。究其原因，一方面是領導不重視。物業管理公司的經營規模一般不大，組織機構設置簡單，業務活動涉及的金額也較小，而且相對簡單，主要是水電費、環境維護費用的收取工作，但是業務量卻很大。部分領導認為公司的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構；單位“一把手”擁有較大的審批自主權，對大額資金的審批可以越過集體協商的程序，有些領導不是依據公司實際需要合理安排現金的使用，而是靠主觀意志進行資金管理，使資金管理帶有一種極端情緒化的傾向，導致該用的地方用不上，不該用的地方亂用。另一方面，在物業管理公司缺少有內部控制管理工作經驗的財務人員，內部控制管理在我國企業中的推廣以大型單位為主，在一些中小企業中還沒有建立起真正意義上的內部控制體系，物業管理公司的領導和財務人員往往也并未真正全面的學習和應用過內部控制的相關理論和方法。

(二)應收賬款壞賬風險高

物業公司收繳物業費、水電及設施設備使用費等工作，由于收費項目較多，租戶零散、流動性大，業主素質參差不齊，收費難度較大。物業管理收費困難，是目前多數物業公司所面臨的窘境，在全國是很普遍的現象。許多業主尚未樹立物業服務有償消費觀念。人們普遍對物業管理這一新興行業的認識還處在一個較低水平上，還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣；不少小區的業主都認為物業公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，服務與收費價值不符。因為物業費用每筆金額較小，即使通過法律手段解決，也不足以支付訴訟費用，因此很難收回，形成壞賬損失。另外，物業公司往往存在收費標準不統一、隨意性較大，收費人員收回多少上交多少、交多少算多少，存在少收和漏收等問題，并且收費人員離職時不移交收費基礎資料，使接收人員無法續收；更有甚者，將已收回的款款私設“小金庫”，甚至放入自己的腰包，給企業造成經濟損失。

(三)存貨管理缺乏科學性

物業公司的存貨指物業管理企業為滿足物業管理、物業經營、物業大修及其他業務等在物業管理業務中耗用而儲備的各種材料、燃料等。包括各種原料、材料、低值易耗品、包裝物以及商品等。在固定資產標準以下的工具、管理用具、辦公用品等低值易耗品也包括在存貨之中。存貨的特點是具有流動性，不斷地處于購置、耗用、重置過程中。因此，其價值隨著實物的耗用而轉移，隨著銷售的實現而及時得到補償。很多物業公司由于自身規模的問題，財務管理水平較低，往往忽略存貨的管理，有時一次性購進大批存貨，導致存貨積壓，無形中積壓了大量資金，造成流動資金嚴重緊缺，有時存貨儲存不足，在一定程度上影響了正常的生產經營活動。而且公司缺乏嚴謹的庫房管理制度，庫房管理者的文化素質普遍不高，存貨種類數量大多采用人工清點完成，而且清點不夠及時不能及時的反映庫存情況，出了問題也草草收場，無人深入追究，資產浪費嚴重。

(四)財務人員綜合素質較低

受傳統觀念的影響，一些物業公司的領導認為，物業公司是服務性行業，是簡單的收收支支、記記賬而已，對財會人員沒有較高的要求，使得公司所聘用的財務工作人員素質較低，業務水平差，僅能應付日常的會計核算工作，無法滿足管理需要。毋庸置疑，這是物業管理公司財務管理亟須解決的一個棘手問題。

二、加強物業公司營運資金管理幾點建議

(一)加強財務管理意識，加強內部管理，完善監督機制

財務管理應站在企業全局的角度，構建科學的預測體系，進行科學預算將財務管理納入企業管理的核心，逐步形成以財務管理為中心的企業管理機制，從而提高企業運作效率；健全各項會計制度，為財務管理提供制度和信息環境；同時培養和引進財務管理方面的專業人才，推廣和加強企業財務預算、成本控制、稅收籌劃，改變“一把手”獨攬財務大權的現狀。

(二)健全物業收費管理系統，加強財務管理

為徹底解決僅靠以往傳統管理手段催收應收賬款遇到的難題，確保電費和其他費用的全額收回，公司應建立行之有效的收費管理系統。比如對電費水費的收繳，公司可使用預付費管理系統。通過采用預付費管理系統，將以前業務發生后物業公司被動派員登門逐戶收費變為租戶來公司主動預交，并以給予充值才能享受服務為控制手段，全額收回各種代墊款項，不僅減少了人工費用和收賬成本，而且提高了財務管理水平。另外物業公司還要加強和小區的業主代表大會和業主委員會的溝通，在業主委員會保障業主的權益的同時還要理解物業公司的工作，通過業主委員會及時了解業主對物業管理企業的服務不滿意的地方，由業主管理委員會與物業管理企業交涉，這樣雙方可免去許多的糾紛，以盡量減少遲交、拒交物業管理服務費的現象發生。

另外，由于物業公司工作范圍廣、頭緒多，對于物業服務收付費項目應通過預算進行管理，力爭事前準確預測項目收入、成本費用；事中利用預算指標，做好項目實施過程中的成本、費用控制；事后通過對預算執行情況分析，查找和解決預算執行過程中存在的問題，挖掘增收節支潛力，不斷提高企業財務管理水平。

(三)完善存貨管理

物業公司應采用現代存貨管理手段，以免存貨積壓和短缺，及時了解追蹤存貨量的變化。當然，由于規模上的差異，企業管理者應結合科學方法計算的結果，根據企業的實際情況和自身經驗對企業的存貨管理做出決策。建立健全存貨管理的各項規章制度，在物資采購、領用、銷售及樣品管理上建立規范的操作程序，堵住漏洞，維護安全。由于物業公司的存貨單位價值通常較低，領用也較頻繁，可以采取誰領用誰登記誰負責的方法，并在領用時采取以舊換新的政策，這樣就可以有效防止浪費，提高存貨的使用效率。對存貨的管理和記錄必須分開，以形成有力的內部牽制，決不能把資產管理、記錄、檢查、核對等交由一個人來做。結合企業的特點，采取定期盤點和輪番盤存的方法，清查財產物資的實有數量，妥善處理盤盈盤虧，確保賬實相符盡可能壓縮過時的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學的方法來確保存貨資金的最佳結構。

總之，物業公司只有加強營運資金管理，提高資金的運用效益，使投入產出比達到最大，這樣才能使企業不斷成長和發展。

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Analysis of the working capital management of property company

Song Rui

(Economic Management School, Huanghuai University, Zhumadian Henan, 463000, China)

An important aspect of corporate financial management ability is the management of working capital. Working capital management is good, then capital circulation is faster, demand for funds is small, the efficiency of the use of funds is high. Raising and management of working capital is the key to the success of the quality of property companies, one of the important policies and the company's sustainable development.

property management; working capital; monetary fund; accounts receivable

F275.1

A

1000-9795（2014）02-0449-02

［責任編輯：陳懷民］

2013-12-25

宋 瑞（1977-），女，河南駐馬店人，助教，從事財務管理方向的研究。