房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策導(dǎo)向研究

趙微/哈爾濱房產(chǎn)交易中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策導(dǎo)向研究

趙微/哈爾濱房產(chǎn)交易中心

房地產(chǎn)經(jīng)濟，作為我國國民經(jīng)濟中的重要一員，其能否保持一種健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢顯得尤為重要。然而，我們可以清楚地認識到，無論什么經(jīng)濟活動，實際上都有著背后的經(jīng)濟政策作為指導(dǎo)和規(guī)范。無獨有偶，就房地產(chǎn)這一特殊的行業(yè)來說，國家對其采取的宏觀調(diào)控政策實際上也顯得尤為重要，但是，就這種政策而言，其實際上又是對目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀而提出的，而且其在實際的制定和實施過程中又容易因為受到多方面因素影響而暴露出自身的一些問題。本文主要圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策導(dǎo)向這一中心主題，對其提出的依據(jù)、運用的現(xiàn)狀以及相應(yīng)的改進建議進行論述。

房地產(chǎn)經(jīng)濟；政策導(dǎo)向；問題；對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟，是作為一種特殊的經(jīng)濟行業(yè)出現(xiàn)在國民經(jīng)濟之中的，其與人們的日常生活有著最為緊密的聯(lián)系，因此，如何運用相關(guān)措施將其在發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的問題進行及時消除，顯得尤為重要。事實上，就如今的房地產(chǎn)而言，其在實際的發(fā)展過程中已經(jīng)出現(xiàn)了大范圍的泡沫現(xiàn)象，供需嚴重失衡。但就這樣一種失衡的原因來說，我們又可以具體將其歸結(jié)為國家宏觀調(diào)控以及相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商在落實政策以及實際開發(fā)過程中的失敗。但這種失敗實際上又在很大程度上與國家對其制定的政策導(dǎo)向有關(guān)。因此，在這種環(huán)環(huán)相扣的因果關(guān)系之中，我們可以發(fā)現(xiàn)，只有很好地把握其經(jīng)濟發(fā)展政策，才能從根本上實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的更好更快發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展政策的制定依據(jù)

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)，與其他工業(yè)、服務(wù)業(yè)相比，是一個特殊的行業(yè)，其與人們的正常生活有著更為密切的關(guān)系，而這種關(guān)系也就直接決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟在整個國民經(jīng)濟中的重要地位，而也正是在這種地位的要求和趨勢之下，國家相關(guān)政府機構(gòu)在保證其朝著一個健康、穩(wěn)定向上的發(fā)展方向上而不懈努力，而就這種努力而言，其實際上又可以集中地表現(xiàn)為為其制定并實施的政策。當然，就這些政策而言，其并不能是無源之水、無本之木，相反的，其要緊緊依據(jù)著其所處時期中的房地產(chǎn)發(fā)展方向，并結(jié)合某一特定城市的實際情況，包括人們的生活水平、房地產(chǎn)市場的供需情況、房地產(chǎn)開發(fā)商的實際情況在內(nèi)的多種因素進行綜合考慮。因為，只有將這些因素作為相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展政策制定的依據(jù)，才能從根本上保證其政策的可行性、可執(zhí)行度、合理性等多項指標。

事實上，就我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來看，我國已經(jīng)首先在2003年首先提出了對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的概念，并且主張從管理信貸的管理方向入手，并在此同時頒布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通》作為政策指導(dǎo)性文件，不過，由于當時的房地產(chǎn)供求水平都較高，因此隨著其房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷壯大，其逐漸失控。隨后，在2004年，國家又推出了關(guān)于二套房首付的政策；2005年，全國的房地產(chǎn)房價以及向上攀升，國家出臺了相應(yīng)的“國八條”，將個人房貸的首付比例上調(diào)；2006年，北上廣等大量一線城市的房價繼續(xù)飆升，國家又相應(yīng)推出了“國六條”，將房貸基準的利率上調(diào)，以期抑制投資過熱；2007年，國家則延續(xù)2006年的政策，繼續(xù)對房地產(chǎn)的信貸及土地進行宏觀調(diào)控，在這一年，房價雖然增長放緩，但依舊沒有停止上漲。

實際上，就房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，國家并沒有停止對其的宏觀調(diào)控工作，而這種工作實際上又具體體現(xiàn)在國家對其相應(yīng)政策的制定和落實之上。因為自2009年以來，我國已經(jīng)在原有宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)之上，又后續(xù)依據(jù)當年的實際情況而制定了相應(yīng)的政策，而這種政策實際上綜合起來講又可以具體分為激勵式及抑制式兩種類型。其中的激勵式，顧名思義，就是運行相關(guān)手段，刺激整個房地產(chǎn)市場發(fā)展，而與其相對應(yīng)的抑制式，則是對房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長過快或投資過熱等現(xiàn)象進行有效制止。但是我們可以這么說，無論是抑制式，還是激勵式，其最終目的以及根本出發(fā)點是一樣的，即為整個宏觀調(diào)控的進行營造良好的經(jīng)濟環(huán)境。例如，2009年后，在金融危機的影響之下，世界中的銀行均降下利息利率，而在這種經(jīng)濟危機的大背景之下，并不那么理性的購房熱使得整個房地產(chǎn)市場陷入不安之中，因此，為了有效抑制其市場過熱，我國及時地出臺了抑制式的“國四條”，對相關(guān)的投機性購房進行了嚴厲的打擊。又如，我國在2010年和2011年又先后出臺了“國十條”以及“新國八條”，大規(guī)模地建立起相關(guān)的經(jīng)濟保障房，有效地刺激了整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。此外，2013年的第一次國務(wù)院常務(wù)會議，又創(chuàng)新地提出了“國五條”。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策導(dǎo)向

1.實施穩(wěn)健的貨幣政策。近些年來，我國的貨幣供應(yīng)量一直保持在較高的水平，貨幣的超額發(fā)行不利于社會的穩(wěn)定，也給我國的經(jīng)濟帶來較大的隱患。無論從社會還是經(jīng)濟方面考慮，貨幣政策的穩(wěn)健性都有其必要性。央行的貨幣政策應(yīng)該逐步回歸穩(wěn)健。這樣不但可以顯示出控制貨幣供應(yīng)量的決心，抑制通貨膨脹，還可以合理的引導(dǎo)信貸的投向，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整引導(dǎo)。提高準備金率，抑制社會上的投資熱，也會讓房地產(chǎn)開發(fā)商的投資變得謹慎。

2.完善房地產(chǎn)信貸政策。由于房地產(chǎn)價值大資金占用量大回收期長，相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營成本也大需要有巨額固定資金和流動資金作墊支。為了使其正常運轉(zhuǎn)，必須要有相應(yīng)的金融業(yè)務(wù)系統(tǒng)來為其融通資金。同時，居民購買住房也需要金融業(yè)務(wù)的支持。因此房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費的發(fā)展與金融體系關(guān)系密切，金融貨幣政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的運行具有較大影響。為防止當?shù)禺a(chǎn)泡沫對銀行金融體系的沖擊，可以通過一系列的政策進行防線的控制與預(yù)防。在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險方面，實施經(jīng)濟資本管理，全面衡量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，嚴格業(yè)務(wù)流程，完善監(jiān)督機制，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理及內(nèi)控制度。

3.構(gòu)建市場化的房地產(chǎn)監(jiān)管體系和保障性的住房服務(wù)體系。及時準確的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行監(jiān)控系統(tǒng)，是政府制定調(diào)控政策，做出調(diào)控決策的重要依據(jù)。政府的一切決策舉措應(yīng)該建立在翔實的統(tǒng)計資料的基礎(chǔ)之上。要建立和完善科學(xué)的房地產(chǎn)市場統(tǒng)計體系，規(guī)范統(tǒng)計渠道，對所有住宅項目的土地供應(yīng)、上市情況、交易情況和售價指數(shù)等信息全部實行網(wǎng)上公示，實現(xiàn)對住宅開發(fā)項目全過程的監(jiān)控，為居民購房和開發(fā)商銷售提供有效的技術(shù)支持。

三、結(jié)語

經(jīng)過上文的分析和介紹，我們對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展政策制定的依據(jù)、其在實際參與指導(dǎo)和宏觀調(diào)控中的運用以及其未來的制定、落實導(dǎo)向等幾個方面的內(nèi)容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認識到，對于房地產(chǎn)這一特殊的經(jīng)濟行業(yè)而言，其大面積出現(xiàn)市場泡沫是不可行的，其集中表現(xiàn)出來的那種房價上漲的趨勢以及大量住房空缺與人們無力買房造成的不合理現(xiàn)象應(yīng)該得到有力的解決。雖然從目前的相關(guān)政策來看，其已經(jīng)在某些城市或區(qū)域起到了一定的作用，但是其還是集中地表現(xiàn)出一個共同的問題，而這種問題實際上又為我們未來制定相應(yīng)的政策指明了方向，即更合理化、可行性更強、可執(zhí)行力度更高、規(guī)范性更強。

[1]趙菲。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析及建議[J].華章，2012（13）.