高層建筑“爛尾樓”改建工程的策劃

上海華潤(rùn)建設(shè)發(fā)展有限公司 上海 200070

1 原工程概況及投資改建的利弊分析

擬改建工程坐落于上海市長(zhǎng)寧區(qū)，于1997年11月開工，到1998年4月施工至結(jié)構(gòu)4 層后停工。該工程原工程性質(zhì)為商住樓，設(shè)計(jì)總建筑面積21 450 m2，建設(shè)高度81.4 m，地下1 層，地上24 層，另有2 層塔樓。基礎(chǔ)為Φ800 mm的鉆孔灌注樁樁基，框架剪力墻結(jié)構(gòu)。基地北區(qū)及西區(qū)尚有24 m空曠地面。供水、供電等市政配套已于初期建設(shè)階段建成。

該工程平面面積較小，功能規(guī)模的提升局限性較大；加之停建時(shí)間較長(zhǎng)，存在地下室滲水及結(jié)構(gòu)局部風(fēng)化等質(zhì)量缺陷，預(yù)留鋼筋及埋件更是銹蝕嚴(yán)重。另，工程與周邊居民住宅相距較近，對(duì)施工階段的協(xié)調(diào)管理要求較高。

2 工程改建的功能性總體方案

（a）充分發(fā)揮后續(xù)施工的有利條件，在原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，將主樓21 層以上的北側(cè)外圍框架柱繼續(xù)向上延伸，使21～24層面積與標(biāo)準(zhǔn)層一致。同時(shí)，再將頂部2 層塔樓面積擴(kuò)大。共計(jì)可增加建筑面積約1 200 m2。

（b）改建后的使用功能定位為商辦樓。其中1～4層（含裙房主樓）為商業(yè)用房。5～24層為辦公用房。25～26層為商務(wù)會(huì)議專用，其中25 層會(huì)議廳可與屋頂花園相通。

（c）建筑形態(tài)方面，在兼顧建筑效果及投資效益前提下，對(duì)裙房商業(yè)用房部分，要求建筑外形豐富，并采用石材及玻璃幕墻裝飾。主樓則以滿足采光節(jié)能等功能為前提，以仿石涂料及豎向線條裝飾為主。

（d）對(duì)原設(shè)計(jì)在節(jié)能消防等方面與現(xiàn)行規(guī)范不符部分全部剔除，按現(xiàn)行規(guī)范重新設(shè)計(jì)，以符合現(xiàn)行工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

（e）為確保改建方案結(jié)構(gòu)安全，必須在對(duì)原結(jié)構(gòu)體進(jìn)行勘查檢測(cè)及結(jié)構(gòu)改建方案荷載復(fù)核的基礎(chǔ)上，對(duì)已施工結(jié)構(gòu)的薄弱部分進(jìn)行必要的加固。

（f）對(duì)已建鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)表面風(fēng)化、裂縫及地下室滲水等質(zhì)量缺陷，在全面勘察評(píng)估的基礎(chǔ)上，全面進(jìn)行修補(bǔ)和防滲水處理。

（g）為滿足使用功能需求，對(duì)基地西區(qū)地面充分利用，建造3 層機(jī)械停車庫，增加停車位約27 個(gè)。

3 設(shè)計(jì)管理策略

3.1 改建設(shè)計(jì)原則

在改建工程設(shè)計(jì)中，以安全、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)為基本原則，充分利用工程原有設(shè)計(jì)中合理性內(nèi)容，同時(shí)根據(jù)功能性改建方案的變更要求，對(duì)工程實(shí)體經(jīng)勘察檢測(cè)后必須予以處理或加固的內(nèi)容進(jìn)行全面設(shè)計(jì)，確保改建工程的安全性、功能性及協(xié)調(diào)性。

3.2 設(shè)計(jì)單位選擇

根據(jù)以上設(shè)計(jì)原則，在設(shè)計(jì)任務(wù)委托中，為突出在原設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上優(yōu)化完善、揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短的要求，并通過政府管理部門專項(xiàng)審批，直接委托原設(shè)計(jì)單位承接改建設(shè)計(jì)任務(wù)。該設(shè)計(jì)單位在全面領(lǐng)會(huì)我建設(shè)單位各項(xiàng)功能性改建等設(shè)計(jì)要求后，以原設(shè)計(jì)方案為基礎(chǔ)，結(jié)合近幾年來國(guó)家建設(shè)法規(guī)及新老規(guī)范變化等因素，較快地提出了初步設(shè)計(jì)方案及工程實(shí)施要求的總體計(jì)劃。

3.3 設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備

“爛尾樓”改建工程的設(shè)計(jì)除了和一般項(xiàng)目設(shè)計(jì)相同外，還涉及到必須以已建工程質(zhì)量狀況、以及與之相銜接部位或建筑結(jié)構(gòu)改變部位的具體情況為依據(jù)。因此設(shè)計(jì)前需進(jìn)行大量調(diào)查、檢測(cè)和準(zhǔn)備工作，為設(shè)計(jì)提供必要的條件。

（a）全面收集工程項(xiàng)目前期批準(zhǔn)文件、證照，包括施工相關(guān)技術(shù)資料，其內(nèi)容主要包括：各項(xiàng)工程證照及批準(zhǔn)文件、施工圖、工程變更文件、測(cè)量記錄及標(biāo)識(shí)、原材料及施工驗(yàn)收資料、相關(guān)質(zhì)量檢測(cè)資料（如：工程樁檢測(cè)資料）等。并履行正規(guī)移交手續(xù)。這些資料不僅是鑒別已完工程質(zhì)量和后續(xù)改造設(shè)計(jì)的依據(jù)，也是改建工程后期竣工驗(yàn)收和政府備案的重要組成部分。

（b）在設(shè)計(jì)單位指導(dǎo)下，委托專業(yè)測(cè)量單位，對(duì)已建工程平面軸線坐標(biāo)、標(biāo)高、沉降變形情況及規(guī)劃紅線等進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量復(fù)核。為后續(xù)設(shè)計(jì)及施工提供依據(jù)。

（c）委托專業(yè)檢測(cè)單位對(duì)已建地下室及地上1～4層鋼混凝土結(jié)構(gòu)的質(zhì)量進(jìn)行檢查檢測(cè)，并對(duì)檢測(cè)情況提出質(zhì)量評(píng)定報(bào)告及處理意見。檢查檢測(cè)的主要內(nèi)容包括混凝土強(qiáng)度（超聲回彈非破損檢測(cè)及鉆芯取樣實(shí)測(cè)）、結(jié)構(gòu)裂縫、地下室滲漏水及鋼筋埋件銹蝕情況等項(xiàng)目。

3.4 設(shè)計(jì)任務(wù)書要點(diǎn)

根據(jù)“爛尾樓”改造工程的特點(diǎn)和需求，全面下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書，這對(duì)工程各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有著極其重要的意義。其要點(diǎn)如下：

（a）明確功能需求，包括辦公、商場(chǎng)、會(huì)議廳等使用功能及公共配套需求。本改建工程要求辦公區(qū)域有多種設(shè)計(jì)，易于分割，以適應(yīng)不同層次的辦公要求。辦公室空間要求通透感強(qiáng)，盡量考慮最大采光量，風(fēng)格簡(jiǎn)樸而兼顧現(xiàn)代。

（b）建筑形象力求莊重美麗，適當(dāng)采用外圍凹凸等裝飾性設(shè)計(jì)，優(yōu)化建筑立面，以消除“爛尾樓”多年來造成的負(fù)面影響。

（c）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面：強(qiáng)調(diào)按上部改建方案對(duì)基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)核，并指導(dǎo)上部結(jié)構(gòu)等進(jìn)行設(shè)計(jì)深化，特別是局部擴(kuò)大、升高區(qū)域，以及現(xiàn)行規(guī)劃對(duì)抗震、消防、節(jié)能等要求的設(shè)計(jì)；新老結(jié)構(gòu)連接部位的處理；對(duì)已建結(jié)構(gòu)的加固處理；設(shè)備安裝標(biāo)準(zhǔn)提高后所新發(fā)生的相關(guān)結(jié)構(gòu)的加固處理，等等。

（d）消防、節(jié)能、通風(fēng)、智能化等安全功能設(shè)計(jì)，包括商場(chǎng)區(qū)域、消防通道、周邊道路綠化等，均需因地制宜地進(jìn)行設(shè)計(jì)，以達(dá)到法規(guī)規(guī)范要求。

（e）裝飾標(biāo)準(zhǔn)：考慮到可能的二次裝修，商場(chǎng)、辦公區(qū)域內(nèi)部為粗裝飾，公共區(qū)域及會(huì)議廳則為中高檔精裝修。并輔以多媒體智能化控制等設(shè)施。

（f）擴(kuò)建地下1層車庫及其總體綠化設(shè)計(jì)及新建地下工程的安全施工要求。

4 項(xiàng)目管理策略[1-7]

（a）按照“專業(yè)的事情交給專業(yè)的人員去做”的原則，我們委托項(xiàng)目管理公司按照我建設(shè)單位的總體策劃精神，負(fù)責(zé)改建工程建設(shè)全過程的管理。并參與前期策劃、移交。全過程負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目檔案資料收集、匯總、歸檔。代表業(yè)主負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以及負(fù)責(zé)規(guī)劃、配套、環(huán)境等專項(xiàng)法定建設(shè)管理工作的落實(shí)。

（b）委托監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行監(jiān)控，并承擔(dān)安全施工監(jiān)督管理職責(zé)；要求其參與前期工程勘察檢查檢測(cè)及總包單位和專業(yè)分包單位招標(biāo)等工作，協(xié)助業(yè)主組織各類工程驗(yàn)收及備案工作。

（c）委托專業(yè)造價(jià)咨詢單位，負(fù)責(zé)全過程投資控制及財(cái)務(wù)監(jiān)理工作，以有效控制資金運(yùn)作，確保投資控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

（d）采用施工總承包管理模式，在明確界定新老工程施工范圍及職責(zé)的前提下，由總承包單位按照工程合同條款規(guī)定，對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、安全等建設(shè)目標(biāo)全面負(fù)責(zé)，包括對(duì)各分包單位的管理和協(xié)調(diào)。

（e）在項(xiàng)目管理單位總體組織協(xié)調(diào)下，制定并實(shí)施“爛尾樓”改建工程各項(xiàng)管理制度，確保改建工程規(guī)范有序推進(jìn)。

5 結(jié)語

通過對(duì)該“爛尾樓”工程改建工作的精心策劃，在項(xiàng)目策劃階段，即已將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本排除，在政府主管部門及設(shè)計(jì)單位等的支持下，該項(xiàng)目進(jìn)展順利。