從溢價率角度談住宅的景觀設計

湯 銘，楊 燁

（1.安徽省交通規劃設計研究總院股份有限公司，合肥 230088；2.安徽省高速地產集團有限公司，合肥 230088）

所謂的溢價率通常用于經濟領域，一般是指在權證到期前，正股價格需要變動多少百分比才可讓權證投資者在到期日實現打和。溢價率是量度權證風險高低的其中一個數據，溢價率愈高，打和愈不容易。現在溢價率作為權衡收益的一個標準，用于多個領域。

對于一個住宅產品而言，景觀是溢價率最多的環節之一。一個好的景觀可以極大的提升項目自身的品質。對于高端的住宅項目而言，這點反映的更為深刻。住宅產品多在正式啟用前，設立體驗區，在體驗區內營造優越的景觀氛圍，帶給產品未來使用者直觀的視覺體驗。

1 景觀造價與效果的平衡

1.1 景觀的效果與造價的關系

景觀的效果與造價并不是完全的正比關系，隨著造價投入不斷增多，帶來景觀品質提升空間反而減少。比如景觀每平方造價由300元提升至500元，其效果提升是顯而易見的，每個人都可以感受到。但是景觀每平方造價由800提升至1 000元，其效果提升就不是很明顯，變化并不是很大。因此找到景觀造價與效果的平衡點，就可以很好的管控成本并達到項目品質要求。

1.2 景觀造價的控制

成本要追求不平均使用，即樣板體驗區、核心景觀區、入口區等可以追加投入，其他相對次要區域可以降低成本，最終使綜合平均成本滿足項目需求即可。

找尋平衡點的理想辦法是增大軟景的投入。軟質景觀相對硬質景觀而言，變化靈活，成景效果也較快，利于成本的控制。通過植物造景可以合理避開造價上的血拼，更好的控制成本。

根據產品的類型不同，軟景所占比例要求也不同，越高端的項目，其軟景比例也應該越大，而項目用地規模越小其軟景比例相對來說也要降低。就用地規模在10萬m2左右的高層住宅小區來說，硬景比例宜控制在20%較為合理。

景觀造價控制，見表1。

表1 景觀造價控制一覽表

1.3 存在的問題

大面積的植物造景成景效果很快，成本上也比較容易把控，但是后期維護上存在一定問題，比如植物景觀的持續性。小區建立時間越久，樹木越大，對小區會產生很多負面影響，比如低層住戶的采光問題。因此，如何很好地解決植物造景的負面效果，除了在設計階段需要有一個長遠可持續發展的指導思想之外，還需要物管部門的配合及投入。

1.4 設計過程中應注意的問題

1）設計中應結合造價的要求，注意硬景的控制比例。硬景控制比例，見表2。

表2 硬景控制比例

2）設計中應根據設計對象的不同，注重對景觀的可持續性的要求。體驗區可以考慮景觀的迅速成景，不要求未來景觀變化。而入住區需要提出未來景觀控制要求，降低未來物業管理成本，減少景觀效果弱化及產生負面影響的隱患。

2 景觀的借鑒與創新

2.1 借鑒與創新

景觀設計是一個需要不斷創新的過程，而好的產品又需要有延伸性，可以形成品牌的風格化。加之對成本管控上的參考與實施，又需要有一個借鑒、復制的行為。因此，住宅產品的景觀營造應該是一個借鑒加創新的過程。即針對不同環節，通過某一個或幾個項目為模板加以借鑒，并在此基礎上進行創新。

以國內著名地產企業為例說明。龍湖地產對復制與創新的控制比例在9∶1，即90%的復制與借鑒，10%的創新。萬科地產對復制與創新的控制比則是7∶2∶1，即70%的復制，20%的創新，10%的機動選擇。

2.2 設計工作的重點

收集與整理分析國內外設計案例，對高品質樓盤考察與研究，梳理好各環節體系，為未來的項目設計的定位與方案提供技術支持以及景觀設計方向。

3 景觀設計的策略

3.1 景觀的合理性與功能性

景觀設計介入時間越早，建筑規劃對其干擾越小，從而留給景觀充足的設計空間。對產品而言，景觀追求最大的溢價率，要讓使用者享受到產品本身的價值，因此，景觀也不能脫離建筑與規劃的管控范圍。

注意景觀的合理性與功能性，不能為達到某種景觀效果而大量的采用節點與硬質的堆砌，而是要合理利用地形地貌及周邊的景觀資源。近用遠借，即整合周邊水岸、山體、濕地、公共代建綠化帶等為我所用，對周邊成熟社區、風景名勝、良好自然或城市景觀面為我所觀，形成借景。

3.2 景觀設計中對敏感點的控制

設計師在進行設計之前，需要對場地作出準確的剖析，明確設計思路與要求，限定設計方向。同時，通過對項目周邊的景觀資源與環境，地形地貌特征的分析，明確設計理念，確定設計風格。

值得注意的是，對于景觀價值取向中一些敏感點，有些是容易對使用者造成直觀價值影響的，做的好壞直接影響使用者對景觀效果的判斷；有些是對成本構成有影響的；有些是兼有的。對于這些敏感點，需要在設計中加以規定，管控。

具體要求如下：

1）車行道鋪裝、綠化背景：效果能直接令使用者產生價值敏感，但是成本變化不大，因此要設法滿足基本功能需要，保證工程質量。

2）小區的一些細節設計、環保設計、人性化設計，別墅區的花園大小與私密性保障等：這些都是容易讓使用者產生正向的價值敏感，多一些更環保、更好看、更方便的、更可靠的細部設計，不一定增加很多成本，但帶來的效果遠遠超出其投入。

3）大樹移植：大樹的移植，需要考慮采購成本與移植的成活率等問題，對成本影響比較大，建議小區內適當減少大樹的數量，不要盲目追求名貴樹種。選用樹形更優美、更適宜周圍環境的植物，既能增加綠量，也能帶來更好的景觀效果。

4）管道井蓋等附屬設施：這些處理的好不能給使用者以好的價值感，處理的不好卻能給使用者以負向價值感，而且成本上也不利于控制。需要用最低的成本滿足基本功能的需要，保證工程質量。管道井蓋等對景觀有負面影響的設施，盡可能都設置于綠地中，既對效果影響不大，又有利于降低成本。

5）雨水井，燈具，室外家具的數量與位置：設計時候需要全面考慮，減少對人的影響又要方便于業主。尤其雨水井的位置，一定要在雨水匯集處。

6）主入口景觀，核心區景觀，入戶口景觀，冬季效果等：對使用者來說，這些容易產生正向的價值敏感。在邊際收益（新增收益減去新增成本）為正的前提下提升產品的功能和檔次。

7）地庫入口，擋土墻裝飾、配電箱等：滿足功能需求即可，結合場地可考慮軟景裝飾來降低成本。

8）景觀鋪設墊層，擋墻墻體等：用最低的成本滿足規范標準，提出墊層建造的標準和方式。

3.3 景觀設計中對道路系統的要求

梳理好園區內部道路組織，盡量減少繁雜道路的出現，同時要保證每一個景觀節點都能出現在道路可達區內，同時做好視線管控。體驗區更要通過道路嚴格管控行人路線，要保證道路流暢舒展，盡可能拉長動線，增加體驗時間，但時間也不能過長。視線管理上也加強管理，利用軟硬景形成積極的空間形態，對于不好的有負面影響的事物，通過設計，堅決隔離在視線之外。

1）園區車行道不做行道樹，以組團綠化代替。

2）園路設置要曲折，車行道過長時候可形成曲線，打破空間冗長。曲折的園路多考慮水洗石、彩色混凝土、碎拼等。少采用大規格的塊狀面層材料。

3）街道景觀轉折或寬大節點，可設置精致節點景觀。

3.4 景觀設計中其他細節的要求

組織好園區內的豎向關系，合理利用園區內原有的地形地貌，合理對場地內地形進行改造。既要讓園區內場地地形有起伏變化，又要防止工程量增大而造成成本上的溢出。同時，地形梳理時，還要注意園區排水要求，排水組織要合理有序，不能造成負面影響。小區綠化應以當地鄉土樹種為主，主景特型喬木，應控制數量，控制綠化種植形式，大綠量下節省成本。

具體要求如下：

1）硬質鋪裝材料種類控制在3～5種。

2）地形改造要求，地庫覆土不能超過地庫本身荷載要求；地形起伏，如無特殊情況，最高點控制在90～150cm；綠地地形坡度大于30°時候，宜考慮臺地地形；地形排水方向與園區排水緊密結合。在設計說明中，需要對硬質材料面層保護處理加以說明。

3）分項工程如道路、景墻、橋、亭子、水體、花池等盡量采用一種材料，單純化。

4）總圖上，地形起伏較大區域，通過道路的標高調整，減少擋墻的結構面積；通過道路放坡分級設立擋墻，減低自重力擋墻高度。軟化擋墻飾面，條件允許下盡量用植物遮擋擋墻，降低擋墻造價。

5）園區內盡量用硬池底，生態水體不適合住宅區。

6）盡量多用小喬木或球狀灌木來代替片植灌木，同樣綠量下可節省成本。

7）植物種植盡量不要成線狀布置，多以片植和組團形態出現。

8）盡量用孤植樹或樹群落代替構筑物形成視覺中心；用綠植代替景墻來形成圍合空間和視線遮擋。

4 結 語

對于一個住宅產品而言，景觀是溢價率最多的環節之一，對其的影響力是十分顯著的。設計師應以一個使用者的心態去進行設計，對項目能有深刻的理解以及準確的定位，那么溢價法則就能在景觀設計的方方面面得以體現。

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［2］ 何云云.景觀溢價［J］.中國房地產報，2008，21（03）：17－18.

［3］ 時昌安.房地產景觀成本管理淺析 合理投入實現產品高溢價［EB/OL］.搜狐焦點網，2012－04－20.

［4］ 劉 文，吳高志.房地產開發中的建筑景觀分析［J］.商業研究，2001，21（6）：39－40.