基于緊湊城市理念下的“三舊”改造模式

■蔣滌非 龔 強 王 敏

我國的城市化正進入快速發展期，所表現的狀態為城市平面擴展發展狀態。在過去的20 年中，我國城市的建成面積普遍增加了2 倍以上，一些重要的城市和區域增長面積甚至達到了20 倍之多。從1990 年到2000 年十年時間內，我國城市的建成面積從1.22 萬平方公里增加到2.18 萬平方公里，增長78.3%。截至2010 年這一數字再次被刷新，達到4.05 萬平方公里，同比增長85.5%。這些數據表明，我國正在進入有史以來規模最大、速度最快的城市化進程。宋茵、張爭勝、何勁等學者，在2011 年曾對廣東省21 個城市的城市蔓延現象進行實證研究，對1999—2009 年期間城市的蔓延情況進行了測度。結果顯示:城市整體平均蔓延指數為0.2857，一些城市在發展過程中，城市平面擴展勢頭與城市人口增長速度相比不平衡，持續增長的城市面積和人口難以集聚的狀態造成城市低密度的發展趨勢。

“三舊”改造①主要是以“舊廠房”、“舊村居”、“舊城鎮”為改造目標，其改造的本質目標是對城市土地進行節約利用，抑制城市蔓延，實現城市區域復興，創建高效、低碳、舒適和具有活力的社區生活居住環境。通過對城市局部空間環境的有機修補和完善，以良好的城市形態引導并形成良好的生活方式，以保障城市空間發展具有可持續性。面對城市發展瓶頸和無限蔓延趨勢，從緊湊城市的角度出發進行“三舊”改造，不但有利于提高土地資源的利用效率，而且還有利于協調整個經濟發展和資源制約之間的矛盾。

一、“三舊”改造地區城市發展現狀

(一)城市功能結構衰退

從城市外部需求的變化來說，隨著信息化和全球化的推進，城市的快速發展必須積極融入區域乃至全球空間，有效參與區域分工和區域競爭。這就要求城市對資源進行重構組合，進行產業結構調整、城市空間功能轉變，但原有的城市功能結構又難以適應這種變化，從而使城市內部組織系統出現一定的滯后，導致城市功能結構衰退。從城市內部變化來說，受到城市人口增長和城市規模擴大等因素影響，城市環境容量不斷被打破，城市整體機能下降，城市功能結構日漸衰退。城市中使用已久的村落、場房、民居建筑，以各種物質空間形式濃縮依存于舊城空間，城市現有功能環境已不能適宜現代生產生活的需要。城市中分布的城中村由于城市化質量低下，存在居住環境低下、基礎設施不完善、集體經濟落后等問題，以及部分城鎮用地權屬混雜、市政設施配套老化、公共活動空間缺乏等問題。

(二)城市自然環境老化

城市的發展是一個有機的生長過程，發展中的新陳代謝過程常常表現為城市物質空間的更替和衰退，同時也是對城市內物質空間環境的耗損過程。城市內部分地區建筑物和設施超過其使用年限，變得結構破損、腐朽、陳舊，致使城市自然老化。此外，對經濟利益最大化的追求，使部分城市改造盲目追求高密度、高強度的開發，造成這些地區自然環境惡化，城市品質下降。城市生活性和生產性土地使用的混亂狀態，成為“三舊”地區自然環境進一步惡化的最為顯著的證據，為整個城市的持續發展埋下極大隱患。

(三)城市空間組織混亂

在城市中，主要的物質空間形式集中于原有的城市空間內，這與在科學、統一規劃下建成的新的城市空間不同，這種舊的城市土地權屬多為集體用地，各種功能區混雜使用造成空間組織混亂。自組織式居住形態特征明顯，表現為高密度、低質量的建筑環境，同時城市公共空間和城市綠化體系的整合缺乏有機的聯系。在交通設施上表現為城市道路用地比例不足，嚴重缺少足夠的停車設施，造成局部的交通混亂。城市道路的數量和密度的不足，割斷、阻礙了城市交通，這往往成為城市發展的瓶頸。因此，在改造的過程中如何把握城市肌理的延續性、完整性以及適應新時期的結構調整，成為“三舊”改造地區城市更新過程中面臨的關鍵問題。

二、緊湊城市理念下的城市更新

(一)緊湊城市理念的內涵

從國外城市發展經驗可以看出，緊湊城市已成為未來城市可持續發展的一種重要的空間利用模式。以緊湊、集約為視角的城市發展理念，正逐漸從原有城市更新經濟利益驅使的誘惑中走出來。首先，關注城市生態環境的可持續性，以城市空間土地利用集約化利用為目的，以科學的可持續性發展方法為手段，營造和諧的、適宜人們生活居住的空間環境，并通過平衡城市外部環境和內部結構的關系，達到城市空間利用在功能、結構、內容、強度等方面與自然環境的完美融合，為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的工作、居住環境。其次，緊湊城市的主要特征就是要集約利用土地，以保障城市空間土地被最大化利用，這實質上就是挖掘城市土地利用資源的供給潛力，以滿足土地利用和土地投入產出的最大化效益。緊湊城市是通過抑制城市空間的無限制蔓延，尋求城市土地利用的最大化模式，避免過度侵占不必要的、有限的資源，達到對自然環境的可持續發展。

(二)緊湊城市理念對城市更新的作用

提高空間使用效率。舊城區的發展受制于城市空間使用效率的限制，而影響城市使用效率的因素則包含單一的城市功能使用空間、復雜混亂的空間關系、低密度的城市空間布局。在緊湊城市的理念指導下，重新定義城市各個空間的使用方式，從地下到空中，從室內到室外，通過水平和垂直的交通聯系方式整合協調各個空間，形成一個完整的、有機的空間使用模式。這種新的復合利益模式常常表現為“N+1”(N≥1)模式，其中包含了商業、居住、辦公、交通等多種用地功能的組合模式。其次，通過對交通基礎設施的合理利用，提高交通系統的運行效率，達到空間使用效率的最大化。其表現為提高路網的覆蓋率、增加路網密度、實行更嚴密的路網等級制度以及更為科學的道路交通設計等。

優化城市空間環境。舊城改造中環境容量極其有限，缺乏成規模、高品質宜業宜居空間，空間同質現象嚴重，城鎮形象趨同、文脈缺失。而緊湊城市理念下的舊城改造，注重對城市自然環境的保護適應以及對人工環境的人性營造，從而改善城市環境對人類生存、生活和發展的適宜程度。在具體實施過程中運用城市設計手段，通過立體綠化的方式建構城市中的“第二自然”，可以在高密度條件下增加城市綠化覆蓋率、緩解熱島效應、提升環境質量。從人對空間的使用和體驗出發，在城市更新的過程中設計適宜人的活動空間環境，以適宜的尺度、色彩、細節營造出具有安全感與人情味、文化內涵的宜居環境。

保障城市活力延續。舊城改造不是盲目的“拆舊建新”的過程，在舊城區長期的發展中形成的獨有的城市形態，包含著生活方式、社會文化等多方面的因素，改造過程同樣也是對原住民社會文化結構的沖擊。如果處理不當，空間便失去了吸引人的因素，富有活力的戶外生活將變得蒼白，原本的城市活力將就此終結。從社會學的角度出發，舊城改造應慎重對待原住民社會關系的解構與重構過程。城市更新的根本是以民為本，這和緊湊城市理念中關注人的活動空間多樣性的思想一致。雅各布說過:“多樣性是城市的天性”。將這種思考從社會關系的層面來解釋，其實就是通過城市各個功能的相互混合、交疊，從而營造出有助于人們交往、互動、接觸的環境，讓人們享受城市宜人的生活氛圍和安全感。在這樣一種城市環境中，城市形態的可持續發展必將充滿活力。

三、緊湊城市理念下的“三舊”改造模式選擇

“三舊”改造的根本目標是對城市土地的節約利用，挖掘城市土地價值，抑制城市蔓延以保障城市空間發展具有可持續性的過程。這既是對現代城市更新發展的必要補充，也是“緊湊”城市發展的重要原則和方法。在“三舊”改造中結合緊湊城市理論的城市更新過程，是現代城市更新模式向更高層次自然演進的過程，體現了現代城市更新發展的更高要求。

(一)土地利用模式

“三舊”改造是城市更新中的特殊階段，不同城市根據所處環境、發展階段的不同，各有各的發展狀態和應對模式，但總的說來未來城市的發展模式都是由過去的平面擴展方式轉變為內部集聚的內涵提升模式，以創造更多優質的城市空間來推進產業升級和功能重構。所以，“三舊”改造的根本就在于對土地的集約整合。緊湊城市理念下“三舊”改造轉變為多渠道相結合的整合模式，因地制宜地根據所要達到的效果和目的選擇適合自身的開發模式，主要表現為自組織的集體經濟改造模式、以政府為主導的改造模式、社會資金參與改造模式、自行改造模式四種類型。這種根據土地實際應用情況靈活、有機、循序漸進的改造方式，避免了改造過程中因大拆大建帶來的資金緊張問題，減少了社會矛盾的集聚，同時更好地保留了區域內原有的文化生活方式，以保障城市活力的延續。在騰換土地城市空間轉型升級過程中，強調土地綜合使用的多樣性，提倡多樣化的高密度住宅、辦公、學校、商店以及文化休閑服務的混合區域發展，鼓勵步行與自行車等交通方式，減少對汽車出行的需求，創造適合多種活動的道路空間。

(二)政策制度模式

城市改造需要政策的保障，這樣才能更好地實現可持續的城市發展目標。在制定政策與實施的過程中，各個利益主體如土地持有人、開發商、市民、政府管理機構等相互之間，應當保持通力的合作。相關政策包括城市規劃政策、土地的收益、供應和轉化政策、村集體的改制政策、改造安置補償政策以及資金籌措政策等方面。政策的核心和關鍵是要處理好各方的現實利益，平衡好政府、村民、村集體和開發商等各方面的利益關系。對于“三舊”改造中的公共空間規模和強度的剛性供給控制，主要依據規劃政策來保障，從原先的整體植入式的舊城更新模式，轉變為以提升城市整體環境品質為前提的更新模式，從而避免在經濟利益驅動下過激的開發行為，保障城市在二次開發中的公共利益。

(三)集約節約模式

在摒棄城市粗放式發展的背景下，城市可持續發展的指導思想，轉變為“城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展”的理念。在“三舊”改造中，把廢棄工廠或倉庫收回國有土地后，改造為公益性設施用地;對具有歷史保護價值的舊街區進行翻新，對危舊房實施拆除與修繕相結合，優化環境品質;強化集約土地利用效益，著重針對城市中荒廢、空閑和被污染的土地;嚴格控制和保護城市周邊重要的開闊地。利用和維護好現有的城市基礎設施，降低二次開發中的經濟成本和社會成本以及對自然環境的再次破壞。緊湊的城市形態使城市進入良性的可持續發展狀態，在保證一定空間容量的基礎上，通過對土地資源、能源、基礎設施的集約利用，營造適宜的、緊湊的城市生活環境，以擯棄平面擴展的發展方式。

(四)控制引導模式

緊湊的城市必然帶來高密度的生活環境，由此會帶來擁堵、高成本、環境容量不足等城市問題。所以，在城市改造過程中，需要綜合考慮城市生態環境容量和地區環境承載力，依據不同地區的環境容量來控制引導改造地區的開發容量。在以集約利用為前提的改造下，通過保障生態環境容量的平衡，以控制性詳細規劃的技術措施為手段，對開發用地的強度、密度進行引導和控制，依據相關的規劃法規將“三舊”改造控制在科學合理的預知范圍內。依據相應的“三舊”改造規劃和技術規范控制，引導改造過程中開發容量的容積率等技術指標及開發用途，以維護改造地區的環境生態系統平衡。

四、結語

在城市化發展的快速時期，城市更新關系到城市功能、結構、形象的定位，是城市發展提升的重要階段。轉變傳統的城市更新思想，在緊湊城市理念下“三舊”改造的目的，是為了挖掘舊城土地潛力而節約集約用地，積極抑制城市的無限蔓延。“三舊”改造應從緊湊城市的角度探索城市更新演進機制的規律，以更加準確地把握“三舊”改造中城市更新變化的脈絡，保障更多的城市土地資源被集約利用，更加公平地維護公眾社會利用，營造更為良好的生活空間環境，健全完善各項公共設施等這些才是有利于城市健康、和諧發展的策略。

注釋:

①“三舊”改造：面臨土地資源匱乏，在滿足集約化發展要求下，以“舊城鎮、舊廠房和舊村莊”為改造目標的城市更新過程。“三舊”改造范圍包括城市市區“退二進三”產業用地；城鄉規劃確定不再作為工業用途的廠房(廠區)用地；國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業的原廠房用地；不符合安全生產和環保要求的廠房用地；布局散亂、條件落后，規劃確定改造的城鎮和村莊；列入“萬村土地整治”示范工程的村莊。

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