支持能耗分析的物業(yè)管理信息系統(tǒng)

孫 列，胡幸一，周小波

（上海電力實(shí)業(yè)有限公司，上海 200001）

0 引言

節(jié)能減排是我國各級政府長期以來的戰(zhàn)略目標(biāo)和倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保的一項(xiàng)重要舉措。建筑能耗作為社會總能耗的重要組成部分，對其實(shí)施監(jiān)測、分析、評估及改善，尤為重要。

上海電力實(shí)業(yè)有限公司下屬物業(yè)公司的物業(yè)管理，大多采用傳統(tǒng)的人工記錄或數(shù)據(jù)匯總等單一處理方式，平時(shí)工作人員任務(wù)繁忙，辦事效率低下，也不能查詢各種物業(yè)管理信息。為此，研發(fā)一套支持能耗分析的物業(yè)管理信息系統(tǒng)（PMIS，Property management information system）提上議事日程。PMIS主要用于規(guī)范物業(yè)管理流程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的信息化和智能化，提高物業(yè)管理的水平和效率；通過建立能耗監(jiān)測系統(tǒng)，對大型公共建筑進(jìn)行有效的能耗監(jiān)測和實(shí)時(shí)分析，利用獲得的各項(xiàng)能耗圖表和報(bào)表信息，了解建筑分項(xiàng)能耗的規(guī)律、趨勢及分布狀況，為深化節(jié)能和技術(shù)改造，提供科學(xué)依據(jù)。

1 支持能耗分析的PMIS架構(gòu)

在上海電力實(shí)業(yè)有限公司內(nèi)部信息網(wǎng)，構(gòu)建多個(gè)應(yīng)用子系統(tǒng)，為業(yè)務(wù)人員、分析人員、系統(tǒng)管理員、建筑業(yè)主和客戶，提供有關(guān)建筑能耗的各類信息服務(wù)及智能化物業(yè)管理。支持能耗分析的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系和安全保障體系，整個(gè)系統(tǒng)采用分層架構(gòu)設(shè)計(jì)，系統(tǒng)架構(gòu)圖如圖1所示。

圖1 支持能耗分析的物業(yè)管理信息系統(tǒng)架構(gòu)

由圖1可以看出：

1）表現(xiàn)層 主要由業(yè)務(wù)人員、分析人員、系統(tǒng)管理員、領(lǐng)導(dǎo)和客戶五大模塊構(gòu)成。

2）應(yīng)用層 主要由建筑能耗監(jiān)測與分析、物業(yè)管理和后臺管理三大模塊構(gòu)成，每個(gè)模塊均由相應(yīng)的子程序構(gòu)成。

3）信息資源與數(shù)據(jù)層 主要由數(shù)據(jù)中心及建筑基本情況庫、客戶信息及管理信息庫、計(jì)量表計(jì)原始數(shù)值庫、分類分項(xiàng)能耗庫和其他庫五大模塊構(gòu)成。

2 PMIS應(yīng)用層軟件功能

應(yīng)用層軟件從邏輯上可劃分為數(shù)據(jù)及消息管理、分析展示、信息服務(wù)和后臺管理等大類，每類有一個(gè)或多個(gè)子系統(tǒng)。將應(yīng)用層軟件系統(tǒng)劃分成各個(gè)相對獨(dú)立的子系統(tǒng)，盡量減少各個(gè)子系統(tǒng)之間的耦合度，可以靈活地調(diào)整各子系統(tǒng)功能，彼此獨(dú)立運(yùn)行，方便后續(xù)的維護(hù)工作，增強(qiáng)系統(tǒng)的一致性、擴(kuò)展性和兼容性。

1）數(shù)據(jù)采集 接收從數(shù)據(jù)采集器發(fā)送來的合法數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)校驗(yàn)，支持?jǐn)?shù)據(jù)采集器的續(xù)傳。采集對象和采集指標(biāo)，遵循《國家機(jī)關(guān)辦公建筑及大型公共建筑分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)采集技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定；數(shù)據(jù)采集器到數(shù)據(jù)中心（或數(shù)據(jù)中轉(zhuǎn)站）的連接方式、傳輸過程及通信協(xié)議，遵循《國家機(jī)關(guān)辦公建筑及大型公共建筑分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)導(dǎo)則》的規(guī)定。

2）數(shù)據(jù)處理 對接收的數(shù)據(jù)包進(jìn)行校驗(yàn)、解析和持久化處理。規(guī)范數(shù)據(jù)采集時(shí)間，根據(jù)配電支路儀表狀況構(gòu)造用能模型，并將原始能耗數(shù)據(jù)和分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)保存到數(shù)據(jù)庫中。

3）數(shù)據(jù)上報(bào) 通過定時(shí)任務(wù)，自動從數(shù)據(jù)中心提取能耗分類分項(xiàng)數(shù)據(jù)，合并整理打包后發(fā)送到上一級數(shù)據(jù)中心，具有接收反饋結(jié)果等功能。數(shù)據(jù)交換格式為壓縮的XML數(shù)據(jù)包。

4）數(shù)據(jù)接收 接收下級數(shù)據(jù)中心發(fā)送的能耗數(shù)據(jù)包，完成數(shù)據(jù)解包后的合法性校驗(yàn)和認(rèn)證，并將數(shù)據(jù)保存到數(shù)據(jù)庫中，具有接收反饋結(jié)果等功能。

3 PMIS數(shù)據(jù)分析展示功能

數(shù)據(jù)分析展示，采用餅圖、柱狀圖和曲線圖等方式，直觀反映和對比各項(xiàng)采集數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)值、發(fā)展趨勢和分布狀況。

1）用電總覽 瀏覽整個(gè)建筑（上海新電大廈20層建筑）的某日、某月、某年的總能耗、單位面積能耗、分項(xiàng)能耗等信息，可以采用柱狀圖、餅圖和曲線圖分別加以展示，也可以分別進(jìn)行同比狀況展示。例如，2013年8月9日用電總覽頁面，如圖2所示。

圖2 整個(gè)建筑的電能能耗總覽

2）支路總覽 顯示所有支路能耗信息，按分組、分項(xiàng)能耗等對支路能耗進(jìn)行標(biāo)記；按分組或分項(xiàng)顯示支路的日、月、年的能耗數(shù)據(jù)，并可與氣溫進(jìn)行對比。

3）分項(xiàng)能耗統(tǒng)計(jì) 可按普通、同比、環(huán)比、對比4種模式中的任一模式，采用曲線圖、柱狀圖或餅圖，展示分項(xiàng)能耗數(shù)據(jù)的時(shí)、日、周、月、年報(bào)表。例如：查詢2013年8月2日至8月16日，“空調(diào)”分項(xiàng)與“照明與插座”分項(xiàng)的能耗對比，只需點(diǎn)擊“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的“分項(xiàng)能耗”菜單，在“分項(xiàng)列表”中選擇“空調(diào)／電量”和“照明與插座／電量”，在“開始時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月02日，在“結(jié)束時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月16日，在“時(shí)間粒度”框中填寫日，選擇“曲線圖”展示，采用“對比模式”方式，點(diǎn)擊“查詢”，即可顯示“空調(diào)”分項(xiàng)與“照明與插座”分項(xiàng)的能耗對比曲線，如圖3所示。

圖3 空調(diào)分項(xiàng)與照明與插座分項(xiàng)的能耗對比曲線

4）支路能耗統(tǒng)計(jì) 可按普通、同比、環(huán)比、對比4種模式中的任一模式，采用曲線圖、柱狀圖或餅圖，展示各項(xiàng)配電支路能耗數(shù)據(jù)的時(shí)、日、周、月、年報(bào)表。例如：查詢2013年10月7日05：00至10月13日23：00，支路3號柜B1層8～22層照明用電量，只需點(diǎn)擊“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的“支路能耗”菜單，在“支路列表”中選擇“大樓電力”，在“開始時(shí)間”框中下拉填寫2013年10月07日，在“結(jié)束時(shí)間”框中下拉填寫2013年10月13日，在“時(shí)間粒度”框中填寫時(shí)，選擇“曲線圖”展示，采用“普通模式”方式，點(diǎn)擊“查詢”，即可顯示3號柜B1層8～22層照明／電量支路能耗分析曲線，如圖4所示。

圖4 3號柜B1層8～22層照明用電量環(huán)比曲線

5）支路負(fù)荷曲線 展示各配電支路的負(fù)荷（原始數(shù)據(jù)）方式有兩種：一種是報(bào)表類的時(shí)、日、周、月、年、自定義時(shí)間；一種是曲線類的時(shí)、日、周、月、年，自定義時(shí)間。例如：查詢2013年8月1日05：00至20：00，18號柜電力局冷水機(jī)組的支路無功功率，只需點(diǎn)擊“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的“支路負(fù)荷”菜單，點(diǎn)擊“18號柜電力局冷水機(jī)組／無功功率”，在“開始時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月01日，在“結(jié)束時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月01日，在“時(shí)間粒度”框中填寫時(shí)，選擇“曲線圖”展示，采用“普通模式”方式，點(diǎn)擊“查詢”，即可顯示18號柜電力局冷水機(jī)組支路負(fù)荷曲線，如圖5所示。

圖5 18號柜電力局冷水機(jī)組支路無功功率曲線

6）評估指標(biāo) 評估單位面積總用電量，單位面積照明插座、空調(diào)、動力、特殊能耗的用電量時(shí)、日、周、月、年報(bào)表及自定義時(shí)間報(bào)表；展示時(shí)、日、周、月、年曲線及自定義時(shí)間曲線；生成不同時(shí)間段的同比、環(huán)比、對比分析報(bào)表的柱形圖或曲線圖。例如：查詢2013年8月1日06：00至23：00單位面積空調(diào)用電量，只需點(diǎn)擊物業(yè)管理信息系統(tǒng)的“分項(xiàng)能耗”菜單，在“分項(xiàng)列表”中選擇“空調(diào)／電量”，在“開始時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月01日，在“結(jié)束時(shí)間”框中下拉填寫2013年08月01日，在“時(shí)間粒度”框中填寫時(shí)，選擇“曲線圖”展示，采用“普通模式”方式，點(diǎn)擊“查詢”，即可顯示單位面積空調(diào)用電量曲線，如圖6所示。

圖6 單位面積空調(diào)用電量曲線圖

4 物業(yè)管理信息系統(tǒng)

物業(yè)管理信息系統(tǒng)由招商租賃、客戶服務(wù)、綜合管理、綜合查詢、設(shè)備管理、收費(fèi)管理六大子系統(tǒng)組成。

1）基礎(chǔ)信息管理 管理物業(yè)檔案：記錄樓盤、大樓、房間的信息，可對樓盤、大樓、房間提供圖片的保存和查詢。管理租戶檔案：記錄租戶的名稱、身份證號、銀行賬號、聯(lián)系地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人姓名、電子郵箱地址等信息。查詢與統(tǒng)計(jì)：按資源、按租戶對物業(yè)資源、租戶檔案、服務(wù)狀況進(jìn)行查詢。

2）租賃管理 以合同管理為主線，包括房源、租賃合同新增、審核、續(xù)租、變更及終止等管理，提供租賃數(shù)據(jù)分析等各種報(bào)表。

3）客戶服務(wù)管理 通過維修管理和裝修管理等模塊，加強(qiáng)與客戶的溝通，及時(shí)處理客戶提出的服務(wù)申請，提高客戶滿意度。

維修管理：把維修計(jì)劃工單和臨時(shí)維修產(chǎn)生的工單，分配給維修工執(zhí)行，并記錄執(zhí)行的詳細(xì)狀況；設(shè)置維修項(xiàng)目，對維修項(xiàng)目進(jìn)行審核，包括填寫報(bào)修單、登記維修狀況、維修項(xiàng)目設(shè)置和物料種類設(shè)置等管理。裝修管理：詳細(xì)、及時(shí)記錄客戶裝修的各種信息，包括裝修申請人、申請地址、裝修面積、裝修項(xiàng)目及圖紙、施工方狀況、裝修項(xiàng)目審批、驗(yàn)收等管理，提供租戶裝修記錄表、房間裝修記錄表的查詢，方便客戶和施工單位查詢。

4）設(shè)備管理 設(shè)備臺賬：設(shè)置設(shè)備類型樹，生成全設(shè)備樹；輸入、查詢設(shè)備的基本信息、技術(shù)資料、圖片文檔、工程圖紙；查詢設(shè)備的故障維修、保養(yǎng)計(jì)劃、巡查記錄。設(shè)備維保：日常做好設(shè)備檔案、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃；做好設(shè)備保養(yǎng)記錄、巡查記錄和保養(yǎng)提醒工作。

5）綜合管理 保安管理：管理崗位、班次、警械和值班記錄。消防管理：對消防設(shè)施和器材等設(shè)備進(jìn)行管理，包括消防設(shè)施、器材檢查記錄、消防事故記錄和消防隱患記錄。保潔管理：包括項(xiàng)目管理、排班管理和檢查記錄。方便設(shè)置保潔項(xiàng)目、安排保潔人員工作以及每日保潔檢查；提供保潔項(xiàng)目一覽表及查詢保潔記錄，方便管理保潔項(xiàng)目及對保潔人員的工作考核。綜合查詢：把部分業(yè)務(wù)報(bào)表和管理報(bào)表整合到領(lǐng)導(dǎo)查詢子系統(tǒng)中，從不同維度實(shí)時(shí)查詢和統(tǒng)計(jì)各種報(bào)表，提供一個(gè)及時(shí)掌握業(yè)務(wù)全貌的信息處理平臺。

5 支持能耗分析的PMIS特點(diǎn)

1）基于標(biāo)準(zhǔn)化流程的協(xié)同工作平臺 按照上海市物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求，結(jié)合實(shí)際的工作需求，編制租賃、客服等物業(yè)管理各方面工作流程的基礎(chǔ)框架。建立的工作流引擎，實(shí)現(xiàn)專業(yè)高效的協(xié)同工作平臺。

2）不同粒度和維度的能耗數(shù)據(jù)展示 物業(yè)管理信息系統(tǒng)將能耗采集數(shù)據(jù)與物業(yè)資源信息相結(jié)合，經(jīng)過適當(dāng)?shù)姆猪?xiàng)處理后按照各項(xiàng)能耗評估指標(biāo)進(jìn)行分析，得到反映各項(xiàng)采集數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、能耗趨勢及分布狀況的圖形和表格，并以不同粒度、維度進(jìn)行展示。

3）系統(tǒng)開放性 能耗采集、傳輸、監(jiān)測等模塊，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具有良好的開放性，可以與其他相關(guān)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)通信，支持標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)用開發(fā)平臺，具有良好的移植能力。

6 結(jié)語

自我國2009年2月建辦科函［2009］70號文發(fā)布以來，各省市依據(jù)國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測系統(tǒng)相關(guān)技術(shù)導(dǎo)則要求，遵循數(shù)據(jù)一致性、實(shí)用性、開放性的編制原則，從系統(tǒng)軟件功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、能耗監(jiān)測指標(biāo)、數(shù)據(jù)傳輸格式與流程、數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)、系統(tǒng)安全等方面，規(guī)范了上海能耗監(jiān)測系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開發(fā)。

在全面深化改革，加快上海轉(zhuǎn)型發(fā)展和推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的新形勢下，上海肩負(fù)著十分繁重的國家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能耗監(jiān)測任務(wù)。按照上海市物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范要求，將能耗采集數(shù)據(jù)與物業(yè)資源信息相結(jié)合，經(jīng)過分項(xiàng)處理后按照各項(xiàng)能耗評估指標(biāo)進(jìn)行分析，得到反映各項(xiàng)采集數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、能耗趨勢及分布，并以不同粒度和維度的可視化信息進(jìn)行展示。

支持能耗分析的PMIS，按照住建部標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)能耗采集和監(jiān)測系統(tǒng)；按照上海市物業(yè)管理規(guī)范設(shè)計(jì)物業(yè)管理流程；建立了信息標(biāo)準(zhǔn)化工作流引擎；將物業(yè)管理和能耗分析進(jìn)行整合，具有一定的先進(jìn)性。該項(xiàng)目于2013年6月投運(yùn)后成果顯著，已經(jīng)通過技術(shù)鑒定。