解構保險機構養老投資版圖

2.02億到4.87億，從14.9%到30%。“這組數據不是描述誰的財富增長，而是從2013年到2053年中國老年人口總數變化和老齡化水平的預測數據；城市養老院6464家、農村養老院3.27萬家、社會福利院1718家。這是截至2012年底的數據。

由輕度老齡化階段至重度老齡化階段，需要未雨綢繆的不只是大眾，還有亟待發掘新機遇的金融機構投資者們。

2013年至2021年被定位為中國老齡產業發展的黃金戰略準備期，而由此向后推算的老齡產業黃金井噴期則為2025年前后，”銀發經濟“的產業鏈條亦會不斷地開疆拓土和趨于完整，除了保健、醫藥等產業外，養老地產、老齡金融亦成為”兵家必爭“之地。

10月9日首屆中國國際老齡產業博覽會上，全國老齡辦宣傳部主任刁海峰公開表示：“未來3至5年可能會出臺針對養老地產的支持政策。”而在目前正“炙手可熱”的養老運營市場上，保險機構和第三方運營商正在共同主導。

險資的“天然需求”

《中國老齡產業發展報告2014》中有這樣一項結論值得關注，即中國老齡產業各板塊將逐步形成協同發展的態勢。目前的狀況是老齡服務市場先聲奪人，老齡房地產“炙手可熱”，老齡用品市場整體發展緩慢，老齡金融市場逐步覺醒。

中國保險機構在養老地產的布局中，選擇了一套和國外經驗有極大不同的商業模式，即打通產品端與投資端并耕耘“全產業鏈”。一位業內分析師曾這樣總結上述商業模式的優勢：“保險資金做養老社區將有效延長產業鏈，增加盈利渠道，實現全生命周期覆蓋，獲得超過資金投資假設的收益率，把地產運營的預售期提前至中年投保的時候，實現了產品端與投資端的直接對接。”

在過去兩三年里，每每與保險機構的人碰面，寒暄的方式必然是“你們公司投資養老地產沒？做養老社區沒？”在老齡化進程加快的背景下，這樣的場景似乎都無可厚非，但背后顯示出的則是保險資金在養老地產布局中“如日中天”的地位。

“布局早的公司在2006、2007年就已經在研究中，而現在出手的基本上為時已晚。整個版圖就是那么大，后進入者是無法分得一杯羹的。”一位保險機構人士這樣形容目前保險公司在養老地產布局上的競爭態勢。

2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。有數據統計，保險系企業在養老地產領域的投資將超過2000億元。

事實上，保險公司對于養老地產的需求是有天然性的。對比美國經驗來看，其產品端和投資端往往是分開的，投資端往往是以REITs、抵押貸款證券等形式為體現，而國內產品端和投資端對接的方式是極具中國特色的。

目前，國內保險公司開發的養老地產主要分為三種類型：一是以郊區社區+養老服務的類型；二是醫養結合的類型；三是CCRC模式主導的類型，即持續護理退休社區。而用戶分類上，大多是在基本養老之上的服務，主要針對中高端、高端用戶。而輕資產和重資產的兩條線分化也正變得更加明顯。

大多數的選擇：郊區養老+養老服務

長江證券近日的一份研究報告指出，養老社區的發展將再造一個保險市場，保險+服務成為重要模式。目前我國65歲以上人口1.3億左右，假設1.5%入住養老社區費用在100萬，這個市場容量在3萬億左右，如果這部分的養老市場全部通過保單形式對接，則相當于再造一個保險市場。

而如上文所述，國內產品端和投資端對接的方式是極具中國特色的，也就是說大多數保險都愿意選擇將養老市場和保單形式進行對接。上述研究報告進一步指出，未來將養老服務和醫療服務嵌套入保險產品將是保險機構開拓養老市場的重要模式。“新國十條”進一步掃清保險業發展養老和健康產業制度障礙，未來通過保險產品+養老服務+醫療服務，報信啊機構將獲得在養老產業投資、運營以及產業并購重組領域內無可比擬的優勢。

而多數保險公司進軍養老市場除了先期的重資產投資跑馬圈地外，現在選擇輕資產進入也成為一種方式。近日“太平洋保險養老產業投資管理有限責任公司”在上海自貿區的落地受到關注，這也是上市保險公司四巨頭中最晚介入養老地產市場的一家。

據了解，太保養老投資公司將以“輕資產”模式介入養老產業。其特點是城市化、小型化、快速復制，即不會大規模高成本圈地，而是借地方政府處置不良資產之契機，采取自建、改建（包括收購或租用舊賓館、舊廠房等）城市中心城區現有物業，并將之改建成養老設施的方式。

多家保險巨頭在養老地產上均有布局。目前，保險公司投資地產可以采用直接投資和間接投資兩種途徑。直接投資可以選擇設立全資子公司的方式，也可以選擇和第三方開展股權合作或者共設基金的模式操作。另有分析顯示，間接投資有間接貸款和借道信托的模式。

高門檻：醫養結合模式

約70萬平方米的土地、6000多戶的規劃，泰康人壽是最先“吃螃蟹者”。近日作為泰康養老社區的“總設計師”，泰康人壽董事長陳東升公開表示，未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養老社區建設。

今年4月，泰康之家？申園的養老生活體驗館正式揭幕，申園的雛形首度對外實體呈現。申園是泰康養老社區全國布局的旗艦項目，也是泰康人壽長三角戰略棋盤上最重要的一枚落子。

泰康人壽還同時公布，除上海之外，江蘇、浙江亦已被確定為泰康養老社區長三角布局重點，已規劃在南京、蘇州、杭州、寧波等地獲取項目用地，因地制宜地建設泰康之家連鎖養老社區。

“我們把養老產業當成事業來做，地產商追求高周轉率快速回籠資金，但泰康可以拿1000億10年不賺錢，現在我們實際投入的150億相比泰康管理的6000億資產，對投資回報的影響很小，所以我們更有耐心把我們的產品做得優質。”陳東升的話也道出了保險和做養老地產的不同。

而泰康人壽也首提了醫養結合的模式，其將醫療和護理資源整合。9月2日，泰康人壽在北京燕園生活體驗館啟動“全球醫療直通車”，與美國約翰？霍普金斯等全球頂級醫院建立綠色轉診通道，將“三甲醫院臨床診療+社區配建二級康復醫院+CCRC持續關愛養老社區”三層次醫養服務體系進一步升級。

另據業內專業人士分析，目前醫養融合的模式主要有整合照料、聯合運行及支撐扶持三種。和養老社區對接是，泰康目前主要選擇年金險產品，件均保單在200萬元，面向高端人群。此外，泰康的另一大特色還在于將運營和投資進行了分離。

中間層：CCRC模式

合眾人壽在國內首家提出CCRC模式，被業界認為是中國保險產品模式一次大的創新。這也是國內首款鎖定未來養老社區租金的保險產品。

去年10月，合眾人壽推出了國內首個實物養老保障計劃，業務模式是購買合眾人壽實物養老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，就可以選擇入住合眾優年生活養老社區。不論未來社區租金如何上漲，都可以保證入住，但需按到時市場價繳納服務費。

發源于美國教會發起的組織，CCRC（Continuing Care Retirement Community）持續照料退休社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

根據合眾人壽董事長戴皓的公開介紹，合眾人壽在武漢投資建造的國內首個CCRC社區（持續健康退休社區），是基于美國的CCRC持續健康理論而設立，專為退休老年人設計，提倡深具人文關懷的現代生活方式。合眾的規劃是，合眾優年養老社區未來將逐漸實現全國布局，實現連鎖化經營。