房地產開發項目國土出讓金及稅費專項審計的幾點體會

吳峰

對房地產開發項目國土出讓金及稅費進行專項審計是具有十分重要的意義。主要體現在：一是為政府理財，賭塞“跑、冒、滴、漏”。二是規范房地產市場秩序，促進執法與守法。三是健全監督機制，保障房地產市場健康持續地發展。

我局近幾年較為集中地對市本級和各縣（區）房地產開發項目的國土出讓金及稅費進行了專項審計。通過審計，發現房地產開發項目存在欠（緩）交國土出讓金、超容積率造成漏交國土出讓金、超容積率造成漏交建設規費、降低綠地率減少綠地面積、擅自變更規劃設計、擅自改變土地掛牌出讓公告中確定的建筑密度、超出規劃用地紅線違規建設、工程項目竣工綜合驗收不規范等問題。以下就是筆者對如何做好房地產開發項目國土出讓金及稅費專項審計的幾點體會。

一、合理選定審計范圍，做到事半功倍

根據筆者的經驗，對該類項目進行審計，不宜全面開花，面面俱到，應該抓住重點，有的放矢。選擇具體的審計項目，只針對審計期間該項目已經全面竣工或主體工程竣工進行審計；對未完工程，不進行審計。

理由是：房地產項目已經全面竣工或主體工程竣工可準確地計算出該項目的實際總建筑面積，從而能確定實際建筑容積率，與規劃容積率進行比較可分辨出項目是否超容積率。由于項目小區基本完成，界址清晰，實際用地面積也可通過專業測繪機構實地測量后繪出詳細平面圖與規劃用地圖進行比較是否有多占國有土地的現象。建筑密度是否改變可通過實地測量得到驗證。項目小區綠地率可聘請有資質的園林綠化測繪機構進行實地復測，出具綠地率檢測成果，更客觀的反映房地產項目綠地率是否達標情況。而未完工程達不到上述審計條件，從而不能真實反映各職能部門征管工作中存在的問題。

根據我們的審計實踐，超容積率的問題在房地產開發項目中是普遍存在的，而超容積率的后果會導致開發商漏交國土出讓金及建設規費，造成國有資產的大量流失，也給滋生腐敗問題留下溫床。

二、從外圍相關單位入手，確保審計工作順利進行

進行審計時，應盡可能從外圍相關單位入手，不宜和開發商正面接觸。外圍相關單位有國稅局、地稅局、財政局、國土資源局、建設局、規劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產項目相關的土地出讓、規劃審批、開工報建、預售許可證發放、各項稅款繳納等資料。為日后審計奠定堅實的準備條件。

各相關單位須提供的資料主要是：

1.國土資源管理局。房地產開發項目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權證書，國土出讓金繳交情況，土地閑置費繳交情況等。

2.規劃局。建設規劃用地審批情況，建設規劃許可審批情況，專家評委會對項目規劃評審情況等。

3.建設局。房地產開發項目房屋施工許可證審批及發放情況，建筑規費繳交及減免情況，房屋竣工驗收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標資料，房屋竣工面積匯總情況等。

4.園林局。房地產項目綠地規劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗收證明資料等。

5.房管局。房屋預售許可審批及證書發放情況，房屋預售面積測繪情況，房屋產權面積測繪情況，房屋銷售收入情況等。

6.國稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內的土地增值稅、所得稅繳交情況等。

三、重點審計“容積率”，突顯審計成效

容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發商，容積率決定地價成本在房屋中占的比例；而對于業主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的國土出讓金也就越高。

由于容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質性的影響，開發商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發過程中又通過種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國土出讓金大量流失，同時也嚴重地侵犯了業主的權益。實際過程中，我們發現一些規劃等部門，在開發過程中借故違規批準提高容積率，事后開發商故意不繳納國土出讓金及建設規費，對該問題的監管流于形式。

開發商作弊的手法主要有：

1.打著送飄臺、飄板、入戶花園及屋頂閣樓等名譽，在規劃審批和監管時打擦邊球，變相增加容積率來提高房屋銷售單價。

2.將規劃中的“架空層”（不計容積率）改做儲藏間、車庫進行出售，致使超容積率。

3.將規劃設計的儲藏間、車庫室內地面標高抬高，有意保持層高不變，待實際交房后由業主將原室內地面降低，實質上增加了層高。根據中華人民共和國建設部公告第326號《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；…層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積”的規定，實際上變相提高了容積率。

4.屋頂閣樓層規劃設計時有意不加以利用，實際施工時將通往閣樓層樓面板上預留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門窗等圍護結構，實質上是設計加以利用。根據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內…，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應計算1/2面積”的規定，閣樓層要計算容積率；而開發商在規劃報批時，沒有計算容積率。

針對上述問題，我局下達了審計決定對開發商漏交的國土出讓金及建設規費進行了補繳，并建議出臺了《關于規范建筑工程建筑面積及容積率的實施細則》，從制度上杜絕該類問題的發生，也使監管部門做到有法可依。

四、密切關注“綠地率”，保障業主權益

綠地率是指居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。它是衡量居住環境的一個非常重要的硬性指標。

居住區綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數量的比例應控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現實中普遍存在綠地率不達標的問題，主要表現以下三種形式：

1.開發項目嚴重占用綠地。開發商在申報規劃部門審批的時候，綠地率都是符合標準的。但是在實施過程中，為了經濟效益的最大化，往往是存在爭地、搶地、占地的行為。

2.房屋建筑底層擠占了綠地。在容積率不變的前提下，開發商為了經濟效益的最大化，采取擴大底層建筑面積、減少建筑層數、提高建筑密度等組合拳。而底層建筑物往往是商業價值高的商鋪。由于房屋建設密度高或實際建設密度超標，導致綠化無地可搞或綠地縮水。如“某小區”項目，實際房屋建設密度已超過規定指標達到近50%，按此密度建房，當然“無地可綠”。

3.開發商虛報綠地率指標。如“某小區”項目，向園林部門申報綠地率為32%，園林部門驗收時綠地率為20%，審計實地測量僅為15%。

由于綠地率屬于“公益性”指標，很容易被虛化，也容易被業主忽視。即使被園林綠化管理部門發現，也往往存在以罰代建的現象，更需要審計部門通過實地測量進行量化，對綠地率不達標的項目，責成當地政府督促園林綠化部門對開發商采取措施，嚴格按規劃綠地設計要求進行整改。整改后仍不符合要求的，不予核發建設工程規劃竣工驗收合格證。在體制機制上防范降低綠地率的風險，切實保障業主的合法權益。（作者單位：撫州市審計局）