誰“誤讀”了3.8萬億土地增值稅欠稅

魏雅華

新聞事件：房企拖欠3.8萬億土地增值稅

2013年11月24日，一條爆炸性新聞震動了全中國。那就是中央電視臺《每周質量報告》報道的這件事：《萬科SOHO中國等房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。

該新聞中說：調查發現多家知名房地產公司欠繳土地增值稅，且數目驚人。報道稱，2005年至2012年8年間，房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

這個數字的確讓人觸目驚心。2012年國家稅收總額不過10.06萬億元，可房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額，居然超過了3.8萬億元。幾乎是國家稅收總額的35%！

3.8 萬億元是個什么概念？是個什么級別的數字？這個數字居然大到了如此程度：2012年中國260萬大軍的軍費開支總額不過6011億元，這筆錢足夠中國海陸空三軍吃6年，還富富有余！如果用這筆錢來武裝中國的軍隊，足以讓任何一個覬覦中國海疆領土的國家聞風喪膽。

中央電視臺《每周質量報告》的報道有根有據，依我笨想，如此驚人的重大新聞，被稱作中國第一媒體的中央電視臺，會捕風捉影嗎？敢捕風捉影嗎？而我們細讀該文拿出的證據，也覺得鐵證如山，力透紙背。

中央電視臺《每周質量報告》中稱，45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產、合生創展、金地集團等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產控股有限公司欠繳達83億元。

報道中說，長期關注我國房地產業發展的北京職業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松，此前根據國家統計局、財政部、以及國家稅務總局公布的房地產相關數據，對沒有征收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結果發現，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上8年間國家征收到的土地增值稅為0.8萬億元。

中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明對此重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。康小明表示：”這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的應交未交的土地增值稅，及時足額地征繳回來，那么，很多開發商的資金鏈，應該就扛不下去了。這將使得他們利用閑錢炒高地價，抬高房價的可能性大大降低。”

然而對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現，這些公司無一例外都有巨額應交而未交的土地增值稅。同期，也幾乎都有足夠的用于繳稅的貨幣資金。

而且，不少房地產公司將應交的土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導致應交土地增值稅稅額，滾雪球般的一年比一年多。其中29家房地產公司，截至2012年12月31日，應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。

讓我們來看看他們到底欠了多少稅？雅居樂地產控股有限公司83億元；SOHO中國有限公司64億元；廣州富力地產股份有限公司58億元；萬科股份有限公司58億元；深圳華僑城股份有限公司49億元；招商地產44億元；合生創展42億元；融創中國控股有限公司27億元；金地集團26億元；新世界中國地產24億港元。其中SOHO中國拖欠的土地增值稅，如果存在銀行，每年的利息可達1.8億元！

讀了這個報告，你定會覺得這些數字都是天文數字。

國家稅務總局：土地增值稅欠繳推算有誤

2013年11月27日《新京報》發布了這樣的新聞：《國稅總局：土地增值稅欠繳推算有誤》該文中說：針對日前備受關注的房企欠繳巨額土地增值稅報道，國家稅務總局財產行為稅司負責人11月26日做出澄清解讀。

國家稅務總局稱，近日引起社會關注的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。該局相關研究人士表示，近年來由于房地產價格快速上漲，稅務部門對于房地產企業的征稅都是從緊的，土地增值稅征管力度是逐步加大的。

為配合房地產宏觀調控政策，國稅總局曾多次下發文件，要求加強對于土地增值稅的征管，并連續幾年對北京、上海等21個省市進行督導檢查，推動土地增值稅清算工作。

數據顯示，2007-2012年中，全國土地增值稅的同比增速均超過30%。2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長22.2%。

國稅總局坦言，土地增值稅的征收目前還面臨著一些困難和壓力。首先，由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。同時，土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并容易產生執法風險。

我們的感覺是，國家稅務總局在訴說自己的難處，可并沒有說明，3.8萬億元的欠稅總額是否真實存在，計算到底錯在了哪里。

此后，我們一直在等《每周質量報告》對此事的進一步的動態新聞，如果《每周質量報告》真的錯了，應該給公眾一個道歉，可我們并沒有等到。

其實，不回答本身便是一個回答。已經有消息說，央視《每周質量報告》對此事將有進一步的報道，可以肯定，不是認錯。

中國房地產業協會：越抹越黑

在11月26日的情況說明會上，中國房地產業協會對央視的報道提出質疑。對于報道中“2009年全國房地產行業平均毛利率為55.72%”這一說法進行了反駁，中房協副會長朱中一列舉了2005年到2012年，8年間國內A股上市房企房地產平均毛利率最高不超過40%，明顯低于55.72%這個數字。他說：“上市企業盈利水平已是相對較高的。”

讀了這個數字很讓人吃驚。

2005年到2012年，8年間國內A股上市房企房地產平均毛利率最高不超過40%。而同一時間段，全球房企的認同平均毛利率不過5%，中國的房地產平均毛利率卻高達40%，中國的哪一個行業能望其項背？

根據稅法規定，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。該稅種實行四級超率累進稅率，且屬于地方稅種，征管較為復雜。復雜性之一在于每個房地產項目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項目啟動時按測算額的1.3%先預征，然后據實重新結算，這是長期以來的慣例和程序，但真正進入決算清算的房地產企業并不多。

真是“不查不知道，一查嚇一跳。一個上世紀90年代的房地產項目，完工都10幾年了，但10年前這個項目的土地增值稅還沒有清算。”一位省級地稅局稽查局負責人如此評論說。土地增值稅的清算工作一直在進行，但是鑒于普通百姓的個人所得稅已淪為工資稅，超過3500元誰都逃不掉。經濟下行周期中，制造業那么困難，有些地方甚至寅吃卯糧將下一年度的稅提前到2013年底繳。而一個開發項目的土地增值稅動輒逾千萬甚至上億計，卻可以一拖再拖，“千年不賴，萬年不繳”，從稅負公平來說是不能容忍的。

2014 年：國家將從嚴征繳土地增值稅

2013年11月26日，國家稅務總局、中國房地產業協會、全經聯房地產商會紛紛出面，異口同聲地稱央視“對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀”。在11月26日的公開回應中，國家稅務總局行為稅司負責人表示：“下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件，又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的明確信號。

土地增值稅的選題絕非突然發難，《每周質量報告》已經準備了一段時間了，中央電視臺新聞中心一位記者說：“據我們了解，央視報道土地增值稅漏繳3.8萬億是‘吹風’，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已布置就緒了。”

事實上，就在央視報道房企“欠稅”事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解了深化財稅體制改革思路，提出下一步房產稅改革方向，是減少房地產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。在這樣的改革思路下，作為繳稅“大戶”的房企無疑首當其沖。

去年11月26日，中國房地產業協會緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，并特別邀請了被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產、合生創展、融創以及金地等，但會議開始后，到場的房企負責人只有華遠地產董事長任志強及融創的財務副總監梁海波。

而座談會上，梁海波并未多做表態，只稱融創香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，并且在座談會之后，迅速離席。

按照《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。

這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅甚至10倍不止。那么，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過這樣的稅收政策。由于對房地產開發成本難以統一認定，因此在《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

預征的比例則經過幾次調整。2010年6月，國家稅務總局最新規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。于是，各地房地產市場幾乎清一色地執行了“預征”的操作辦法。同時，由于房企要在項目結算后，與政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。

不過，由于存在預征與實際清算的時間差，這給房企帶來了制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。但實際操作卻存在困難。房地產項目大部分是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年后才能對之進行清算。”東部某省會城市稅務局的官員對本報記者表示，“因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。

由于土地增值稅的稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標后，并不急于針對所有的項目進行清算，這有利于地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。除此之外，土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關，地方政府也沒有動力清算。

地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一清算，開發商可能跑掉；地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商的進入，立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。

所有這一切都會使對土地增值稅的清繳，成為2014年中國稅事的重頭戲。

央視《每周質量報告》發出的是將從嚴清算的信號

在去年11月26日國家稅務總局的公開回應上，盡管行為稅司負責人表態央視報道的“3.8萬億欠稅”說法存在誤解誤讀，但借此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予了明確定義。這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。

土地增值稅必須清算的條件，即房地產開發項目全部竣工，并已經完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。

此外，稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%，或雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人注銷登記的。同時，國稅總局行為稅司負責人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料得要快。從目前各類內部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收而未收的相關稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務。

結束語

中央電視臺《每周質量報告》的報道：《房企拖欠3.8萬億土地增值稅》。此事來頭不小，此事將貫穿2014年中國全年，因為它涉及的金額巨大，它會成為中國稅收的重頭戲，并給2014年的國家財政收入帶來巨大影響。

幾乎與此事同步，中國的另一件事讓人也很揪心，那就是2013年11月28日爆出的另一條震動中國的大新聞：《今年全國3800萬人棄繳社保》。該新聞中說，10月底，國務院總理李克強在中國工會第十六次全國代表大會上表示，我國大概有3億多人參加了城鎮職工養老保險，今年有累計3800萬人中斷繳保險。

一方面，國家的稅收漏洞如篩，另一方面，社保基金又讓人憂心如焚，不斷有讓人擔心的消息傳出。延長退休年齡大局已定。

中國房企所拖欠的巨額土地增值稅一定要追繳，此事關系國之安危。重利者重稅，這是中國稅收的王道。