我國政策對房地產金融市場的影響及相關問題探討

李劍鋒

（安徽大學江淮學院，安徽 合肥 230001）

一、我國政策對房地產金融市場的影響

從2004 年10 月中國人民銀行將金融機構的存貸款基準利率提升之后，房地產金融市場也因此受到了影響。為了平衡發展，中央銀行對商業銀行在住房貸款方面的政策也作了適當的調整，同時各個部門也積極制定出了相關的規定。如以往商業銀行給客戶提供住房貸款業務的期限為三十年，現已減少到二十年；購買的房子在兩年之內就要轉讓的要收取售房總金額的0.05 比例的營業稅；以往客戶要申請購房的貸款最高限額是0.8，現已減少到0.7。中央銀行一系列貨幣政策出臺后不久，杭州、上海、徐州等城市房地產的發展就受到了影響，不僅開發面積增長率有所下降，房屋價格也有所降低，這也為房地產金融市場走向規范化提供了平臺。

利率，實際上就是指資金的價格，是資金供求情況的一種體現，在金融領域和經濟領域都占有核心地位。利率發生變化首先影響的就是貨幣的供給和需求，接著影響商品市場，最終對整個市場經濟的運作造成影響。利率提升貨幣的供給量也就增加，需求量減少，也就降低了商品市場的需求。就居民來說，利率提升產生的一系列影響可以降低自身消費，同時，儲蓄的資金也會有所增加。另外，利率提升也會對居民的股票、房屋、土地等價格造成影響，降低居民的投資收入，制約居民的投資需求。就企業來說，利率的高低對自身的投資規模也有影響。在貨幣供給量保持不變的基礎上，利率提升就表示資金的價格也提升，企業自身的融資成本也就增加了。利率的提升還會促使原材料成本增加、工資增加。如果市場上資金的價格沒有響應的提升，那么企業的利潤就會受到影響，投資規模自然也就受到制約，市場給企業的供給量也就會相應減少。這樣低效率的企業就無法在競爭激烈的市場上立足，最后被淘汰，促進行業整體的效率提升。此外，利率的提升也就表示緊縮性貨幣政策的實施，商業銀行也就會收緊銀根，控制甚至是縮小信貸資金的規模，進而提升供需兩方的融資難度，有效制約投資跟需求。

二、對我國房地產金融市場的政策建議

（一）調控住房貸款結構跟規模，抑制貨幣供給量增長過快

貨幣供給量的增加過快，就會使得住房貸款增加，進而房地產開發的投資跟投機需求也就會增加。尤其是住房貸款相關標準的降低，更會使得投機需求增加，導致房地產價格持續上漲。所以，監管部門必須要嚴格控制住房貸款的結構跟規模，適當制約房地產投機需求的增加，提升住房貸款的水準。這樣一是可以制約房地產金融市場的快速發展，二是可以減少貸款的風險。

（二）創建并完善房地產金融市場的預警跟統計指標系統，指引金融機構的信貸走向，促進信貸資金的平衡發展

強化并落實房地產信息處理、統計、公開等制度，創建并完善科學的、合理的預警和檢測系統。一是，定期將各自地區商品房的開發、投資、施工、竣工、空置、銷售等情況公布出來，增加房地產相關信息的透明度，給開發商提供有效的投資信息，指引開發商投資有發展潛力的商品房。二是借助對相關信息的披露、問題的分析以及政策的解讀，避免消費者盲目的跟風投資，強化消費者的風險意識，保證房地產金融市場的健康、穩定發展。

（三）改善投資環境，探索并拓展投資渠道

當前，很多資本都被卷進了投機市場，民間資本也有大量外逃現象，這都是因為投資渠道受阻，投資經濟收入低下的原因。因此，當前的投資環境需要進行改善。為此，政府應該側重改善投資環境、強化公共服務、調控市場秩序等方面的政策，減少甚至是避免政府跟居民爭奪投資利益的情況，創造更多的投資機會。大力支持債券市場、股票市場等的發展，借助增加相關信息的披露量和透明度、約束上市企業及證券商的行為準則、給中小投資者的正當權益提供保障等方式，讓社會廣大投資者將目光重新放到其他的投資領域上，增加投資渠道，進而分散房地產金融市場過多的投機資金，降低房地產金融市場的調控壓力。

（四）取消房屋預售制度

取消房屋預售制度，只進行現房銷售，這樣會使房地產企業承擔的風險跟責任都增加。當房地產企業只能進行現房銷售時，就不能夠再借助預先售房收取購房款或是跟購房者跟銀行的按揭貸款，必須自己籌集更多的資金進行樓盤的建設以及配套，最終使得自身的資金成本增加。此外，進行現房銷售，可以有效制約房地產投機。現房銷售的炒房成本資金要高出期房很多，也就將房地產投機者的成本金額提升了，可以有效制約房地產投機。也就是說，取消房屋預售制度，實行現房銷售可以轉變房地產企業過去的開發形式，對房地產開發商擁有的資金要求也會很高，可以促進房地產金融市場的優勝劣汰，保證房地產金融市場健康、穩定、長遠發展。

總之，國家出臺的貨幣緊縮性政策對房地產的短期是有一定的影響，但從房地產的長遠、穩定、健康發展來說是有利的。

[1]沈寅珂.金融政策的調整對房地產市場的影響[J].東方企業文化，2012（05）.

[2]張鋒.金融調控政策及對房地產市場的影響[J].中國房地產金融，2008（04）.