海外如何征收房產稅

劉磊

隨著兩會對于房產稅的立法和征收的深化討論，它在全國范圍推廣的時間表越發明晰。征收房產稅，一方面可以替換政府房需求，豈不是一舉兩得？

“不識廬山真面目，只緣身在此山中。”要想看清事物本質和分析長遠影響，不能在問題里面解決，而需要跳出局外，參考其他成熟市場的案例，比如分析發達國家經濟體的房地產稅對地產市場的影響程度。這樣，就可以在很大程度上，判斷和推演當中國經依靠出讓土地，換取財政稅收的、類似飲鴆止渴的稅務政策；另一方面，通過增加持有成本的方式，有效降低國人投資和投機性的購歷類似經濟境況時，征收房產稅、遺產稅等稅務對中國樓市的影響狀況了。筆者研究了以下5個發達經濟體的房產稅對房市走勢的影響，期望拋磚引玉，引為借鑒。

美國 所征稅名稱為物業稅

美國是對土地和地面建筑物都征稅的幾個國家之一（英國、法國、德國等國家類似），所征稅名稱為物業稅。各個州對物業稅的征稅標準和稅率千差萬別，占房屋評估價值的1. 2%—6%不等，新澤西州和紐約是美國房地產物業稅最高的地區，而路易斯安那州則是繳納房地產物業稅最少的。居民繳納房地產物業稅最高的10個州為新澤西州、康涅狄格州、新罕布什爾州、紐約州、羅得島州、馬薩諸塞州、伊利諾斯州、佛蒙特州、威斯康星州、加州。

相對而言，物業稅對美國房價的影響不大，購房者每年平均支出費用在房價的2%左右。而房產市場的快速上漲，跟1997年開始的低利率、寬松的貨幣政策及高杠桿的購房貸款政策（收入較少，甚至工作不穩定者可以獲得90%以上的貸款）是緊密相關的。而失業率一旦上升，經濟下滑，房屋供給高于市場需求時，樓市危機就此產生，會對投資者及自住人士造成房產財富無法彌補的縮水損失。

澳洲（澳大利亞） 不對房產征收房產稅

澳大利亞的房產（土地及地上建筑物）是永久產權（堪培拉地區除外，99年產權），國家不對房產征收房產稅，而僅對土地征收土地稅。

由于各個州的征收稅率不同，我以3個州舉例說明。（1）新南威爾士州（悉尼）：土地價值在38.7萬澳元之內的不征稅；38.7萬澳元—236.6萬澳元的征收1.6%，超過部分征收2%。（2） 維多利亞州（墨爾本）：實行累計稅制，只要土地價值超過25萬澳元，就開始按累計稅率征稅。（3）昆士蘭州（布里斯本）：對于土地價值低于60萬澳元的不征稅；對于超過部分，按累計稅率征稅。

總體而言，土地稅占整個房價的比值相對較低，經過了50年的地產商業化的發展，澳洲成為投資和自住完全分化的市場。由于澳洲實行負扣稅退稅法則（Negative Gearing Systems），所以該土地稅的征收對于自住人士和投資者的影響是相反的，即該稅種的推出，增加了自住人士的供房支出，降低了其購房欲望，對自住及剛性需求者的滿足是負面影響； 而對于投資者而言，該支出是可以抵扣個人收入所得稅的，甚至可以從稅務局退回更多現金，從而增加了他們的收入，刺激了更多投資者進入房產市場。

由于澳洲持續的房屋短缺，而移民人口高速增長，經濟持續繁榮，所以造就了澳洲過去50年平均每年8%的資本增長的發展奇跡。

英國：住房子就要交稅

“住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久，即使是租住房子，也是一樣的。對此，英國人的看法一直以來都是貶多褒少。英國物業稅叫作市政稅，是地方政府收入的主要來源之一。

2008年，市政稅占英國地方政府收入的25%。制定標準上，物業稅分為A-H共8個等級。用途上，英國物業稅主要用于多達11個市政方面。

由于2012年英國舉辦奧林匹克運動會的奧運效應，除倫敦金融區的房價上漲外，其他地區均處于下滑狀態。由于歐洲主權債務危機的影響，目前失業率及經濟數據始終掙扎在生死線邊緣。

鑒于英國房產稅是由居住者承擔的（誰住誰繳費，租客租房子需要承擔房產稅），因此房產稅對于房價的影響微乎其微；相反，遺產稅對于房價的影響力更強。目前，英國居民在全世界各地的所有資產都需要支付遺產稅，而非英國籍人士只有在英國國內擁有的資產，才需要支付遺產稅，起征點為32.5萬英鎊，遺產稅率為40%。由此可見，遺產稅對于英國國民自住房的擁有率只有42%的結果，有著深遠影響。

香港和新加坡 用物業租金值來計算物業稅

之所以把中國香港和新加坡放在一起，是因為這兩個國家和地區的物業稅不是以土地或建筑物評估價值來征收的，而是以政府相關部門評估物業租金值來計算物業稅。除此之外，對自住人士和投資者也是區別對待的。

在香港，投資者購屋，征收該物業租金評估值的15%；自住人士購屋，征收租金評估值的5%。而在新加坡，投資者購屋，征收該物業租金評估值的10%；自住人士購屋，征收租金評估值的5%。

總體而言，物業稅的支付額不到房屋估價的1%。但由于新加坡房屋交易市場的85%是政府控制的99年產權的經濟型房屋（供新加坡國民購買），而剩下的15%是向海外開放的商品房市場，這就造成商品房市場的中位價甚至是經濟型房屋價格的10倍之巨。

不管是中國香港，還是新加坡，都是世界的金融中心，受金融市場波動影響巨大，而物業稅等對房產市場的影響微不足道。所以，投資者朋友在投資這些區域時，更要看重的是經濟大環境，而不僅僅是物業本身。

我們可以看出，物業稅在成熟的房產市場中，對房屋價格的影響是較小的。即使在推出該稅種的短期內，會引起價格波動和購買者心理層面的焦慮，但從長期來看，真正影響價格走勢的是國家的經濟大環境，如房屋供給和需求關系度、GDP的持續增長、失業率、房屋空置率、銀行信貸政策、貨幣政策等數據，以及投資者對市場走勢的預期。

而相對于國內非理性的片面追求資本增值收益， 而忽視自身的收入供養狀況所面臨的投機風險來看，國內投資者秉承的投資方式，都是無法長久維系的。

如果希望通過房產的相關稅收來調控房屋價格，還需要完善和豐富與房產相關的其他稅務。如明確在房產轉售環節征收資本利得稅的稅率及物業繼承環節的遺產稅；同時控制國內的信貸規模，大力發展保民生的經濟適用房，正確引導國人投資房產的思路和目標等，多種措施綜合給力，才能達到調控的最終目標。