宏苑馨居住宅小區規劃設計理念初探

潘江華

(中煤科工集團沈陽設計研究院有限公司，遼寧沈陽 110015)

0 引言

宏苑馨居住宅小區位于山西省陽泉市經濟開發區內，占地面積2.65 ha，是集住宅、商業網點、地上、地下車庫為一體的智能化的商品房住宅小區。它涵蓋了前期策劃、方案、施工圖設計等等多個方面，設計中引入跨行業、跨專業的技術應用，打造出一個完美的住宅小區，受到了開發商的好評，為業主創造了良好的經濟效益，陽泉電視臺已將該住宅小區制作成“逛陽泉記實電視片”來宣傳。

小區規劃用地是開發商以頂賬形式獲得的一塊住宅用地，規劃用地規整，呈長方形，長169 m，寬156 m，三面臨路，西側與洪橋路相鄰、北側與天津路相鄰、東側與香港路相鄰、南側為在建陽泉市法院審判綜合樓;規劃用地為臺型，場區較平整，天津路側有2 m～5 m的高差，香港路側有5 m的高差。開發商要求打造一個符合當地民情，具有特色的高品位多層商品房住宅小區，注重經濟效益。2003年6月7日接受設計任務，歷時一個多月。設計工作過程主要經歷了以下幾個方面。

1 調查分析

首先，收集當地相關的經濟指標，并對項目進行了宏觀的經濟分析，采用當地常規做法，多層住宅小區容積率為1.2左右，用地為2.65萬m2的土地，大約能開發建筑面積為3.18萬m2。土地獲得價為每畝30萬元，綜合成本大約為800元/m2，當時該地區市場售價為1 100元/m2，測算結果為銷售額1 100×3.18=3 498萬元，成本30×39.7+3.18×800=3 737萬元，測算結果為虧損。

調查分析，小區位于陽泉市經濟開發區，是新開發地區，洪橋路為規劃30 m寬路已形成，兩側有綠化規劃帶30 m寬暫未形成，環境比較好，市政配套設施齊全，有一定的升值空間，但是位置比較偏。陽泉地區商品房開發較少，大多為原分配福利住房，戶型較小。

2 設計中需解決主要問題及處理方法

在設計過程中，設計人員與開發商及施工方進行了詳細而全面的溝通、交流，總體而言設計方需要解決以及考慮的主要問題包括:

1)采用什么設計理念及設計風格;

2)開發什么戶型住宅為主，不大地塊，如何提高小區檔次，小區配套什么設施;

3)香港路、天津路與規劃用地高差如何處理;

4)如何提高經濟效益。

針對第2部分提出的主要問題，在設計過程中，設計人員經過多方案比較及宏觀經濟分析，提出如下解決方案:

1)設計理念及設計風格。

考慮到陽泉市地形地貌以山地為主，占75.5%，丘陵占14.1%，平原僅占10.4%，市區狹長主要沿桃河兩側布局，小區用地面積不大，形不成規模效應，本設計理念立意于“自然簡潔、高起點、高品位、生活氣息濃郁”，最大限度滿足居住者安全感需求、歸屬感需求，營造充滿自然情趣的層次豐富的小區景觀環境，創造安逸的居住環境。設計采用歐式建筑風格，既能突出凹凸感，又要有優美的弧線，使建筑產生豐富的層次感。

2)小區戶型及配套設施。

根據市場調查，小區開房的客戶群體型定位為中高群體，開發大戶型為主，戶型面積定位為100 m2～200 m2，為尋求小區的品位和良好的銷售理念，為小區設置了雙回路環網供電系統，水、電、氣遠程計量系統，可視對講系統，ASDL寬帶網，衛星電視網，住宅智能安全防范系統，保安巡邏管理系統，純凈水供水及熱水供水系統，以提高物業管理水平為突破口，對小區進行包裝銷售。在停車問題上，對現狀進行了反復分析，將小區宅前道路設為4 m，一側停車一側通行，可以解決部分地面室外停車，但對小區品味、環境及管理影響較大。考慮綜合因素，將停車引入地下集中管理，利用地勢修建地面停車庫，將汽車出入口設置在小區外部次入口附近，駕車人行走出入口布置在小區內兩樓間的綠地中，將小區宅前道路作為將來發展備用。地下車庫的開發，為居民提供了良好的居住環境。小區物業結合老、中、青、少不同群體的需求，布置了多項活動功能，讓居民得到充分的娛樂和休閑，主入口與城市綠地結合設計城市綠地作為小區前景，起到良好視覺效果和襯景作用。進入小區，跌落的流水，連續水池，噴泉水池，由動至靜形成入口處變化豐富又協調的景觀，中心綠地設計了廊、橋、石、樹、花組成的自然畫卷，營造開放、生動、富于變化的中心綠地。將兒童設施及老人休息設施布置于林蔭路間，讓兒童和老人在綠樹花叢中，享受“自然”。

3)注重經濟效益方面。

考慮到小區用地面積不大，香港路、天津路與規劃用地高差在2.5 m～5 m，如采用傳統設置擋土，對市容、小區環境影響較大，不美觀。在設計中，考慮增加商業用房建筑面積，把東、北側設計成商業建筑兼擋土墻，既增加經濟利益，又對市容環境有大的改觀，同時滿足居民日常購物，一舉兩得。特別是東側商業用房進深，使之深入土內增加商業用房面積，同時把2層商業用房屋面與小區內地坪持平，將建筑物的3層設計成為小區內停車庫及庫前道路，4層為小區物業用房，避免了擋土墻對城市環境的影響，又利用建筑物的高度遮擋噪聲。增加了商業用房面積，同時又為小區提供了29個地面停車庫及物業用房。此建議受到業主的好評。

4)應用“讓利益相關者滿意”的項目管理理念。

在設計中，建議在小區南邊7號樓底層，利用雙方面場地的坪場高差開發車庫，面向法院一側開門，以車庫和規劃要求的建筑物到用地紅線的距離間場地，換取法院的購買權，放棄住宅樓前原規劃的車庫建設。此建議受到業主高度重視，與法院溝通，并達成了協議，同時應法院要求，達成為其定向開發一棟住宅樓的協議。這樣既為小區居民創造了良好的視覺空間及地下儲物空間，又為法院增加了后區場地空間，同時也解決了防火通道問題，而減少的小區建筑物開發面積;減少了小區圍墻的投入，也便于小區物業的管理，為小區增加了封閉空間及安全感。

3 結語

針對宏苑馨居住宅小區設計工作的復雜性，在設計工作中本文采取了如下創新之處:

1)采用橋梁計算，解決2號樓與4號樓間地下車庫屋面及10號樓建筑部分屋面行車問題，采用橋梁變形縫，解決10號樓建筑屋面道路與道路連接的問題;解決2號樓與4號樓間地下車庫屋面綠化排水問題;

2)合理利用地勢，解決臺地周邊與道路景觀問題，為開發商創造了新的利潤增長點;

3)引進屋頂花園設計;

4)商業建筑兼擋土墻，在其上設計車庫;

5)將現代項目管理理念融會在設計之中，“讓利益相關者滿意”的管理理念在設計中得到體現。

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