房地產(chǎn)開發(fā)商在工程量清單招標(biāo)時(shí)需注意的問題

張 東

(1.太原理工大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院，山西 太原 030024； 2.山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030012)

·招標(biāo)投標(biāo)·

房地產(chǎn)開發(fā)商在工程量清單招標(biāo)時(shí)需注意的問題

張 東1,2

(1.太原理工大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院，山西 太原 030024； 2.山西萬景源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山西 太原 030012)

通過市場調(diào)查，詳細(xì)分析了建設(shè)單位在工程量清單招標(biāo)中存在的對材料價(jià)格不確定、不重視市場價(jià)格因素等問題，并提出了具體的解決策略，以降低工程成本，實(shí)現(xiàn)建筑企業(yè)間的良性競爭。

房地產(chǎn)，工程量清單，招標(biāo)，競爭

為了規(guī)范參與建設(shè)工程各主體方的計(jì)價(jià)行為，同時(shí)也為了使建筑市場更合理更有序地走向良性競爭，國家推行了工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范。根據(jù)“量價(jià)分離”的原則，在招投標(biāo)采購過程中，建設(shè)單位對招標(biāo)工程內(nèi)容和工作量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位對投標(biāo)工程價(jià)負(fù)責(zé)。那么，在上述原則下，作為房地產(chǎn)開發(fā)單位，如何有效地實(shí)施招投標(biāo)采購，實(shí)現(xiàn)工程更經(jīng)濟(jì)、更安全的發(fā)包，就上述問題進(jìn)行了詳細(xì)闡述和分析，以求達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)主單位更理性地開展招標(biāo)工作的目的。

1 現(xiàn)狀及問題

招標(biāo)方和投標(biāo)方，從立場上來看是兩個(gè)對立的主體，行為一致，根本目的卻不一樣。招標(biāo)方想要通過招標(biāo)采購獲得價(jià)低質(zhì)優(yōu)的工程服務(wù)，而投標(biāo)方則希望通過招標(biāo)采購獲得可觀的利潤。而雙方實(shí)施的行為，都是為招投標(biāo)中的標(biāo)的服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中上述對立表現(xiàn)的更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)，由于近幾年工程量清單的推動力度加大，工程招投標(biāo)過程中越來越多的涉及了工程量清單的計(jì)價(jià)問題。比如太原，凡是進(jìn)入建筑市場進(jìn)行招投標(biāo)的房地產(chǎn)工程，清單計(jì)價(jià)模式的應(yīng)用比例基本接近100%。但是，我們在使用清單計(jì)價(jià)中，究竟有沒有實(shí)質(zhì)上達(dá)到清單計(jì)價(jià)的目的，實(shí)現(xiàn)良性競爭、降低造價(jià)等等初衷，卻值得進(jìn)一步落實(shí)。這里面有人為的問題也有制度的問題，但更多的是工程量清單招標(biāo)本身的問題。

經(jīng)過市場調(diào)查，我們認(rèn)為建設(shè)單位在工程量清單招標(biāo)方面現(xiàn)狀及問題如下：

1)工程量清單編制前，往往缺少必要的內(nèi)容切分，容易導(dǎo)致投標(biāo)不平衡報(bào)價(jià)。一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)工程，主要包括：樁基、降水、土石方工程、結(jié)構(gòu)、建筑、初裝修、公共區(qū)精裝、水電暖通安裝、消防、庭院工程、市政接入等。我們招標(biāo)時(shí)如果把上述工程統(tǒng)一打包招入總承包的范圍，那么，在實(shí)際施工中，我們會發(fā)現(xiàn)一些問題，主要包括：a.土石方工程常常因?yàn)殚_發(fā)所在地的常住居民的限制從而造成不得不由當(dāng)?shù)鼐用穹职那闆r。b.公共區(qū)精裝修通常在招標(biāo)階段設(shè)計(jì)不完善，從而導(dǎo)致實(shí)際施工時(shí)變更。c.給水工程目前存在自來水工程公司的行業(yè)壟斷，住戶水表之前的工程將不得不發(fā)包給自來水工程公司相關(guān)單位。d.電氣工程按照目前太原市供電局的政策，對于照明電氣以戶表為界，戶表前的變配電工程往往由供電局指定的施工企業(yè)進(jìn)行施工，按照120元/m2繳納配套費(fèi)。上述問題一旦發(fā)生，如果投標(biāo)方在投標(biāo)時(shí)已提前預(yù)計(jì)上述問題的發(fā)生，那么，投標(biāo)方就可以在投標(biāo)時(shí)把上述相關(guān)的報(bào)價(jià)報(bào)低，無形中在一個(gè)控制價(jià)下把其他的報(bào)價(jià)報(bào)高，從而造成不平衡報(bào)價(jià)，一旦不平衡報(bào)價(jià)方中標(biāo)，那么，意味著業(yè)主方要為工程實(shí)際投資多付出造價(jià)。

2)工程量清單編制過程中，對材料、設(shè)備價(jià)格不確定導(dǎo)致投標(biāo)不平衡報(bào)價(jià)，招標(biāo)后施工方容易與業(yè)主發(fā)生糾紛，造成招標(biāo)競爭失效。我們在編制一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)工程招標(biāo)控制價(jià)時(shí)，比較大的困難是材料和設(shè)備的計(jì)價(jià)問題，材料主要包括：防水材料、保溫材料、植筋、外墻裝飾材料、精裝修材料、給排水管材、閥門、配電箱(柜)、暖通表計(jì)、消防材料、門、窗等；設(shè)備包括：泵房設(shè)備、人防設(shè)備、消防設(shè)備、智能化設(shè)備等。這么多的材料和設(shè)備，如果我們在招標(biāo)控制價(jià)編制時(shí)計(jì)入的高了，無形中對施工方投標(biāo)價(jià)放寬了政策，如果我們計(jì)入的低了，又會影響控制價(jià)的編制結(jié)果，容易在招標(biāo)前引起投標(biāo)單位的疑問，造成招標(biāo)中的反復(fù)修改控制價(jià)的不利局面。不管上述哪一種情況，最終都將導(dǎo)致施工方投標(biāo)不平衡報(bào)價(jià)。這種報(bào)價(jià)一旦中標(biāo)，往往是要么施工方因?yàn)橥稑?biāo)材料或設(shè)備價(jià)太低，買不回來，要求業(yè)主增加費(fèi)用；要么是施工方投標(biāo)時(shí)材料或設(shè)備價(jià)太高，業(yè)主認(rèn)為實(shí)際進(jìn)場的材料或設(shè)備物不所值，雙方發(fā)生糾紛，這種糾紛又往往是以業(yè)主低頭讓步為結(jié)果的，這就意味著招標(biāo)競爭失效。

3)招標(biāo)方對材料、人工等市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)因素不夠重視，導(dǎo)致投標(biāo)方不平衡報(bào)價(jià)。清單計(jì)價(jià)從本質(zhì)上來說是要解決“量價(jià)分離，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的問題，但是，我們在招標(biāo)時(shí)往往淡化這一觀念，從政府的政策發(fā)布來看，也是常常發(fā)布利于施工方的政策，對材料、人工價(jià)格的規(guī)定缺乏基于清單計(jì)價(jià)基本思路的初衷，給人的感覺是：只要材料價(jià)格漲了，施工方就可以找建設(shè)方調(diào)價(jià)格，只要人工政策工日價(jià)漲了，施工方也可以找建設(shè)方調(diào)價(jià)格。大部分清單招標(biāo)工程甚至還存在動態(tài)調(diào)差的工作，企業(yè)基本上不編制自己的企業(yè)定額，招標(biāo)控制價(jià)受建筑市場影響過分依賴于定額依據(jù)，導(dǎo)致清單招標(biāo)計(jì)價(jià)的實(shí)質(zhì)仍為定額計(jì)價(jià)，導(dǎo)致清單招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)流于形式。在這種風(fēng)險(xiǎn)情況下，業(yè)主單位總是被動地接受來自于施工方、市場、政策等多方面的風(fēng)險(xiǎn)，給人的感覺是業(yè)主就是“沉默的羔羊”，各方都在剪羊毛，羊毛出在羊身上。

2 注意問題，提前解決

既然上面的問題這么多，而且每一個(gè)問題面臨的都是造價(jià)的提高。這種情況下業(yè)主方就需要對問題作出提前預(yù)防的姿態(tài)，不能任由之而為，而應(yīng)該相機(jī)而動。

我們招標(biāo)的基本原則是公平競爭，如果因?yàn)槲覀冊诠こ塘壳鍐握袠?biāo)時(shí)清單編制的問題而導(dǎo)致招標(biāo)的不公平，那么，我們造價(jià)人員是有不可推卸的責(zé)任的。所以，我們在招標(biāo)時(shí)一定要注意問題，提前解決。1)清單編制前一定要與業(yè)主方、項(xiàng)目管理方進(jìn)行有效的溝通，落實(shí)實(shí)質(zhì)的招標(biāo)內(nèi)容。對于設(shè)計(jì)不明確的工程、市場價(jià)與定額價(jià)偏差較大的工程、施工方案摸不清的工程、有可能壟斷經(jīng)營的工程我們都要確定范圍，給出暫估價(jià)，這樣，所有投標(biāo)商投標(biāo)時(shí)對于上述不確定的工程都按一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)，剩下的工作內(nèi)容就可以形成有效競爭。2)清單編制過程中我們通常會遇到各種各樣的新材料、新設(shè)備，我們不可能在編制控制價(jià)的短時(shí)間內(nèi)完全摸清相關(guān)的市場價(jià)格。同時(shí)，即使摸清相關(guān)的市場價(jià)格，我們也不好對將來使用的材料、設(shè)備檔次及品牌進(jìn)行確定。因此，對于這一部分我們設(shè)置材料(設(shè)備)暫估價(jià)，材料(設(shè)備)進(jìn)場時(shí)按實(shí)際認(rèn)價(jià)即可，這樣保證投標(biāo)方在材料和設(shè)備上不容易制造不平衡報(bào)價(jià)。3)要重視“量價(jià)分離，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)”的基本原則，避免在招標(biāo)合同簽訂涉及執(zhí)行市場材差的合同條款，即使必須考慮市場價(jià)格波動，也要以風(fēng)險(xiǎn)因素范圍的形式約定，同時(shí)還要約定清楚調(diào)整的材料范圍，最好是合同中直接點(diǎn)明哪些材料。要重視《計(jì)日工表》《總承包服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)表》等，在招標(biāo)清單中要列入并提醒投標(biāo)方認(rèn)真填寫，在合同執(zhí)行過程中也要認(rèn)真執(zhí)行。

3 結(jié)語

建設(shè)單位在工程量清單招標(biāo)時(shí)，對招標(biāo)清單的編審是一個(gè)很重要的工作，過程中要注意上述容易引起不平衡競爭的問題，只有上面的問題解決好了，招標(biāo)清單才可以形成有效競爭，才可以在投標(biāo)方中采購到最有競爭力的供應(yīng)商。

[1] 中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會.建設(shè)工程造價(jià)管理理論與實(shí)務(wù)[M].北京：中國計(jì)劃出版社，2011：67-70.

[2] 張 東.政府投資項(xiàng)目的全過程監(jiān)控造價(jià)管理工作的探討[J].山西省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定額信息，2012(5)：12-16.

[3] 李士杰.談工程量清單計(jì)價(jià)方式下的招投標(biāo)工作[J].山西建筑，2013，39(8)：221-222.

ThemattersneedingattentionofrealestatedevelopersinBOQbidding

ZHANGDong1,2

(1.ArchitectureandCivilEngineeringSchool,TaiyuanUniversityofTechnology,Taiyuan030024,China; 2.ShanxiWanjingyuanRealEstateDevelopmentLimitedCompany,Taiyuan030012,China)

Through the market survey, this paper analyzed in detail the existing uncertainty of material price, unemphasis on market price factors and other problems of construction units in BOQ bidding, and proposed specific solution strategy, in order to reduce the engineering cost, realized the benign competition among construction enterprises.

real estate, BOQ, bidding, competition

1009-6825(2014)33-0242-02

2014-09-13

張 東(1979- )，男，在讀工程碩士，工程師，經(jīng)濟(jì)師

TU723.2

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