不動產統一登記與房價和房地產稅的邏輯關系★

黃輝玲 張效敬*

(1.黑龍江科技大學建筑工程學院，黑龍江哈爾濱 150022;2.黑龍江科技大學研究生學院，黑龍江哈爾濱 150022)

不動產指不可移動或者如果移動就會改變性質、損害其價值的有形財產，包括土地及其定著物，包括物質實體及其相關權益;不動產登記是指由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的行為［1］。本文所指不動產主要是房地產。

1 我國不動產統一登記概述

在我國，完整意義上的不動產統一登記制度最早出現在2007年頒布的《物權法》，雖然有了法律的依據，但是我國的不動產統一登記制度建設始終未取得實質性發展，使我國對于不動產的登記處于缺失和真空的尷尬境地。2013年3月26日，《國務院機構改革和職能轉變方案》(下稱《方案》)由國務院辦公廳正式對外公布，在該《方案》中，不動產統一登記制度再次被提及到國家的戰略高度。2014年1月21日，中央編辦發布《關于整合不動產登記職責的通知》(下稱《通知》)，其中將涉及全國的不動產登記(含土地、房屋、林地、海域等)工作全權賦予國土資源部。根據《通知》，國土資源部將會同有關部門就將要涉及到的有關不動產統一登記的相關法律法規進行草案的擬定，同時著手構建不動產登記信息基礎平臺［2］。目前，中國現行的不動產登記分屬不同管理機構，涉及近10個部門，主要有住建部門、國土部門、農業部門、林業部門、漁業部門、海洋部門等［3］，過去這些部門各司其職，對于登記職責可能協調不夠，也難以整合。這次國家專門出臺文件要求進行不動產登記職責的整合，將一定程度上從政府治理的角度規范不動產登記的流程和具體的要求，使登記人有規章可依。同時通過整合與不動產登記有關的各個政府部門的職責，可以一定程度上減少由于協調溝通不足而產生的漏報或者錯誤事件的發生。在全國內構建系統化的不動產統一登記制度并配以運轉合理的管理體制，首先有助于加速構建房地產調控的長效機制，改善原有的行政主導性調控;其次可以破除原有的利益關系紐帶，為財產公開、信息聯網、房產稅等制度的改革提供全局性、基礎性的鋪墊效用。

2 不動產統一登記與房地產稅施行

如果不動產登記系統能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速，因為開征房產稅要以不動產統一登記系統為技術支撐?！锻ㄖ分忻鞔_要求，未來將建立不動產登記信息公開查詢系統，這意味著突破了不動產管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息等數據聯網，也將打破各省市彼此隔離的孤立狀態。構建完善的系統化的不動產統一登記制度，有益于實現國內住房信息的互通互聯，住房信息聯網可以最大限度地避免居民利用不動產權屬信息不對稱(一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況)，而規避政府關于房產稅征收以及房地產限購方面的政策規定，從而為全面征收房地產稅提供保障。

2.1 不動產統一登記的基礎性作用

按照黨的十八大《報告》，基于社會主義市場經濟健康發展的需要，在全國范圍內由試點到推廣房地產稅將成為一種必然;全面開征房地產稅，需要立法基礎、信息條件、財稅體制的匹配。不動產統一登記制度的構建，是推進上述基礎條件準備工作的重要一環，即在條件日趨完備、時機日益成熟的條件下，在全國范圍內全面開征房地產稅是完全可以實現的。不動產統一登記和房地產稅征收之間存在著內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。房產稅開征的前提條件之一，就是包括房地產在內的不動產的登記制度已經建立，政府有渠道和能力去監察某一個城市某一個地區的房產的所有權人屬于誰;不動產登記條例一旦實施，政府會更有信心推動房產稅的立法工作，因為房產所有權的信息已經比較齊備了。如果居民進行跨區購買房地產，通過不動產登記的信息平臺可以實現信息共享，不同的省市政府可以對相關的房產的權屬信息一目了然。如此一來，就可以最大限度地避免居民利用不動產權屬信息不對稱，而規避政府關于房產稅征收以及房地產限購方面的政策規定。

2.2 房產稅對居民的影響

如果開征房產稅，究竟該怎么征收，某房地產研究中心在《關于堅決變革房地產制度的建議》中建議:對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80 m2以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%～3%的房產稅;家庭第三套住宅，每年征收4%～5%的房產稅;家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房產稅。所有商業房產每年均按租金收入的12%繳交房產稅;家庭僅有的一套自住住宅，免征房產稅。2011年1月28日，重慶市、上海市正式試點開征房產稅，與外界預測基本一致，“第一套房產免征‘房產稅’，主要針對擁有豪宅或多套房以上的居民征收”。根據重慶市和上海市的試點經驗可知，全國不動產統一登記制度一旦實施對于普通市民影響將不大，因為普通市民的房產消費絕大多數都是基于剛性的現實需求，即大部分市民名下僅有一套房產，不存在投機或者投資性的行為，而各地對一套房產不征房地產稅。這就說明，基于對原有制度的彌補，構建全國范圍內的不動產統一登記制度，可推動房地產市場的健康有序發展。

3 不動產統一登記與房價調節

建立不動產統一登記制度，通過全國統一的住房信息聯網，每個人擁有多少套房都一清二楚，個人的房產信息完全透明化。房產稅如果對個人征收意味持有環節的成本增加，影響投資性購房對未來的投資預期收益率;推行不動產統一登記制度，將會促使一些空置房投入市場，對房地產市場將產生重大沖擊［4］。

3.1 二手房拋售拉低房價

構建完善的不動產統一制度，實現全社會房產基礎數據的共享，推進部門信息的互通互聯，將會對市場上存有的非剛性需求房產，特別是灰色房源產生極大的影響，由此引發預見性的拋售。南方民間智庫副主席彭澎曾表示，如果不動產實名登記和征收房產稅兩者雙管齊下，擁有多套房的人要為自己多余的房產繳納房產稅，這會是一個負擔，市場上二手房拋售現象將會增多，特別是來歷不明的商品房及其他優質的二手房將被擠出，加速進入交易市場，這會給部分市場帶來一定的存量供給，改善二手房市場的供需結構。基于這樣的市場環境，對持幣待購的人來說是一個利好的消息，供需結構的改善將在一定程度上平抑房價。以前由于缺少優質二手房源，人們不得不購買一手房，而隨著優質二手房源被逼出，將在一定程度上抑制一手房價過快上漲，樓價自然可以緩一緩［5］。

3.2 房價調節“行政化”

在全國內構建系統化的不動產統一登記制度并配以運轉合理的管理體制，有助于加速構建房地產調控的長效機制，為住房信息聯網、征收房產稅提供基礎，為樓市的調控提供科學性、針對性的支撐，改善原有的行政主導性調控。因此，不動產統一登記將有助于樓市調控去“行政化”。

根據已有的實際情況，現有的調控政策在制定過程中即存有一定的盲目性，在執行上也不能達到預期的目的，其原因在于各個城市和地區之間的不動產信息未實現信息查詢的共享，居于國家層面的政策制定者在這個過程中無法清晰掌握全國層面的不動產分布情況。比如樓市限購政策，監管部門不知道每個城市的購房者情況，并沒有針對性地根據不同城市的實際情況制定不同的限購標準，實際效果參差不齊［6］。構建了科學的全國范圍內的不動產統一登記系統之后，可以打破各個地區和城市間不動產信息“隔絕”的狀態，政府層面的監管者可以統籌掌握全國范圍內不動產信息并進行深入的分析挖掘，在政策制定過程中更具針對性，變過去“一紙命令”式的調控為差別化的“點對點”調控。

4 不動產統一登記與房地產調控

在我國，各個地區的不動產幾乎都存在復雜的權屬關系，同時有商品房、經濟適用房、回遷房等不同的房屋形式;雖然我國已經開始實施不動產購買、轉移的登記制度，但是各地不動產的登記備案和產權登記狀況不甚明朗，即使已完成的登記信息也未實現全國范圍內的聯網，構建全國層面的不動產統一登記制度無疑將益于全國房產信息的互通共享。實現全國房產信息的互通共享，意味著個人名下的房產基本情況不再是完全意義上的“隱私”，對那些時常見諸媒體報端的“炒房團”“房姐”“房嫂”產生一定的威懾作用。

與其他稅種不同，房產稅是向產權所有者征收的一種財產稅，以實際房屋為征稅對象，其計稅依據是該房產的計稅價值或其租金收入，征稅目的是以稅收杠桿實現房產的有效管理、合理規避房產的空置率以提高其使用效率，進而實現固定資產投資規模的合理性與科學性。同時，房產稅可以有效改變樓市供求關系，進而抑制房價，推動房地產市場的健康發展。

［1］彭威堅.澳門與內地不動產登記制度比較［D］.上海:華東政法大學，2012:2-9.

［2］不動產登記下月展開 為房產稅鋪路?http://epaper.timedg.com/html/2014-02/17/content_1240227.htm，2014-04-28.

［3］不動產登記打響長效機制第一槍 房產稅或將加速推進.http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-11/22/c _125743835.htm，2014-04-28.

［4］王冠迪.征收個人住房房產稅效應實證探討——以重慶市為例進行個案討論［J］.商業時代，2011(9):71-72.

［5］王海漪.太原市征收個人住房房產稅的相關問題研究［D］.太原:山西財經大學，2013:27-41.

［6］徐筱箐.論我國不動產登記制度的現狀 發展和完善［J］.現代商貿工業，2011(17):65.