城中村改造模式的分析

沈明亮

(山西省城鄉規劃設計研究院，山西太原 030001)

城市改造尤其是對舊城區的改造所面臨的一個重點問題就是城中村，為何城中村會成為改造中的重點問題，以及該如何解決，作者對此進行簡要分析。

1 城中村問題的凸顯

城中村之所以發展到現在的局面，究其原因有兩個方面:

1)城市的迅速發展。隨著我國經濟的崛起，城市發展日新月異，人口的聚集使得城市不得不對周邊進行擴張。在城市擴張的過程中，周邊的一些村落，自然而然的進入到城市的群落中。然而這些都是沒有經過先期規劃(城市發展過快，規劃速度沒有跟上，成為了一段空白期)。由于缺少了前期的規劃，在市政配套，土地權屬等問題上出現了矛盾并對今后埋下隱患。2)城中村發展過緩。在進入到城市的群落中后，擁有土地的村民做起了出租房屋的生意，家家戶戶起樓房，城中村就這樣產生了。這時，這些村子已經具備了城市的某些特征，如生產經營方式，人口密度等，但是依然保留了村落的一些特征，如土地權屬，道路，排水，生活垃圾的處理等。由于土地權屬問題，城市對村落發展的監管不能有效執行，村落以一種自發的方式緩慢而又混亂的發展。

2 城中村改造的模式

城中村改造并不局限于房屋建筑方面，還涵蓋了社會意識形態，目的在于使其徹底融入城市生活圈。全國各地城中村的發展各有不同，對其改造的模式主要有以下幾種。

2.1 自行改造模式

該模式由村委會主導，配合周邊城市發展的需要，對范圍內的業態進行調整，對轄區內的建筑，道路以及市政管網進行整改。該模式可以提高片區的市容市貌，完善周邊配套，提高土地利用率，有利于管理規范化、市場化，能夠保障村民的收入水平，實現城中村改造平穩過渡。該模式的問題在于:1)需要村委會自行解決資金問題;2)使用范圍較小(比較適用于經濟基礎好的，且以第三產業為主的城中村)。

2.2 整體搬遷模式

在城市的總體規劃中，有可能出現興建大型的公共服務建筑，如飛機場，火車站，展覽館，產業園區等，需要村莊整體搬遷。該模式由市政府主導，能在城市整體發展的層面上統籌發展，對城市發展能起到重要作用，能有效提升村民生活質量，對城中村發展帶來質的提升。該模式問題在于:1)前期投入較大。整村的搬遷應該遵循先安置再拆除的原則，這就意味著，需要先建設村民的安置房，且沒有或有較少的產出。2)建設周期長。3)村民今后的生活來源問題。

2.3 與地產商聯合改造模式

該模式依然以政府為主導。地產商的介入可以有效緩解村委會乃至政府的資金壓力，同時能提供相對豐富的建設經驗。忻州匡村北部片區的改造方式正是借鑒于此。村委會與開發商在政府的監督下，相互交換資源，形成優勢互補，最終能夠實現雙贏。

3 忻州匡村改造實例

匡村改造項目的建設基于忻州市城中村改造的大背景下，由政府主導，統一規劃;村為主體，優選方案;整村規劃，徹底改造;市場運作，綜合平衡;試點先行，分步推進;依法改造，和諧發展的要求推進。匡村村委會本著“村民得利，村組利益不受損”的原則，首先要解決匡村北部長征街以北慕山路兩側463戶村民的拆遷安置。按照政策確定土地處置方式及拆遷補償安置原則，城中村改造建設用地標準按人均150 m2控制，房屋產權調換及貨幣補償方式按照市政府意見執行，集體建設用地上的有合法手續的其他建筑，按建安成本價予以補償。優先安排村民回遷安置房建設。村民安置房未開工建設的，發展經濟用房不開工建設;村民安置房未竣工分配的，發展經濟用房不對外銷售。

按照國家有關規范要求，合理配建6班幼兒園、便民市場、社區醫療服務中心、文化活動中心等公共服務設施和市政基礎設施，并與村民安置房同步建設，同步投入使用。合理分配住宅、產業比例，確保村民和改制后集體經濟組織長遠收益。安置用地要符合城市建設規劃，不轉讓，不搞房地產開發，由村集體統一經營，發展生產。城中村改造完成后，原村民依法享有集體收益分配。同時，按照整村規劃，分步實施的原則，本項目城中村改造與城市整體規劃相結合，規劃設計范圍以城市路網為界，采取連片整體規劃設計，分片區進行開發的模式，在確保質量的前提下，全面投入市場化運作模式。開發住宅和商業的主要客戶群體，面向市區區域周邊居民的首次置業及二次置業，外地創業者人群首次置業，長征西街慕山路周邊的商圈人群預計整個忻州市其他區域人群。

在該模式下，政府的部分負擔下放，僅需實行監管，即可完成對城中村改造的目的，同時提高政府的財政收入。村委會通過開發商的物力、財力等資源，完成了對自身的改造，提高群眾的生活環境、居住條件及收入水平。開發商通過對城中村的改造，實現了資金的流動，實現了利潤的產生。

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