對太原市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析

●趙志仙

對太原市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析

●趙志仙

物業(yè)管理是提高現(xiàn)代居住小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的基本保證。隨著我國城市化進程的加快，城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展成為構(gòu)建和諧城市的重要方面。文章通過調(diào)查與分析，了解我國城市新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，指出了當前物業(yè)管理中存在的主要問題，并提出相關(guān)建議。為進一步提升物業(yè)服務水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展，制定我國城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策提供參考依據(jù)。

住宅小區(qū) 物業(yè)管理 現(xiàn)狀分析

隨著我國經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展、城市化進程的全面推進，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。太原作為一個省會城市，在全面推進城市化過程中，以“提升城市功能檔次、優(yōu)化人居環(huán)境”為著力點，進一步強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)。與之相關(guān)的現(xiàn)代物業(yè)管理的發(fā)展蓬勃興起，行業(yè)竟爭日趨激烈。因此，調(diào)查與分析現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀成為當務之急。

一、太原市物業(yè)管理方面的調(diào)查

1.物業(yè)管理市場潛力巨大。從近幾年省城太原房地產(chǎn)熱點區(qū)域來看，幾個區(qū)域都有很大的市場優(yōu)勢。如迎澤區(qū)地處中央核心，歷史悠久，科、教、文、衛(wèi)、商等各種配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境發(fā)展較為成熟。杏花嶺區(qū)的龍?zhí)逗瑓^(qū)不僅地段繁華而且空氣清新、新建有以萬達為中心的高端住宅小區(qū)；位于府西街的太原中央商務區(qū)，則是省城的政治、金融和文化中心。而近幾年長風街及南部新城的發(fā)展更是有目共睹，南部新城大體框架已基本成型，省實驗中學、太原五中、三中、外國語學校以及省兒童醫(yī)院、太原市人民醫(yī)院等許多教育、衛(wèi)生優(yōu)勢資源已在南部建立分部，未來南部新城將建設(shè)成為品位較高的現(xiàn)代化新城。還有東山、西山片區(qū)的打造等等。這些區(qū)域的開發(fā)和發(fā)展必將帶動太原市的物業(yè)管理市場的新變革，物業(yè)管理市場的潛力是巨大的。

2.物業(yè)管理企業(yè)逐漸成熟。據(jù)太原市房地產(chǎn)管理局和太原市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年，全市物業(yè)服務企業(yè)共有395家，物業(yè)管理企業(yè)325家（但無一家達一級資質(zhì)企業(yè)），二級資質(zhì)企業(yè)22家，其余都為三級資質(zhì)企業(yè)。物業(yè)管理總建筑面積接近8000萬平方米，覆蓋率達到60%以上。年內(nèi)省城又新增物業(yè)項目108個，各類物業(yè)管理項目和住宅物業(yè)管理項目也相應增加。目前，太原市物業(yè)管理企業(yè)類型主要有兩種：一種是本土企業(yè)，數(shù)量上占比最大。由原房管所以及機關(guān)后勤單位轉(zhuǎn)制成立的物業(yè)管理企業(yè)、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理公司、還有就是酒店集團派生成立的物業(yè)管理企業(yè)；另一種是外來企業(yè)，具有良好品牌和較強實力，其中不乏國際一流管理公司。主要有來自北京、深圳的外埠物業(yè)管理公司以及外資物業(yè)管理企業(yè)。

3.制度建設(shè)力度進一步加大。太原市為提升物業(yè)管理水平，解決行業(yè)現(xiàn)實存在的問題，太原市房管局于近幾年做了大量工作，多次組織工作人員及各物業(yè)企業(yè)經(jīng)理和部分業(yè)主進行討論修改，針對物業(yè)管理、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)、停車收費、物業(yè)服務合同、物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會程序等等問題，先后研究起草了諸多管理辦法和意見，并陸續(xù)實施。2011年12月5日，由太原市人大常委會頒布的《太原市城鄉(xiāng)建設(shè)檔案管理條例》也與2012年3月1日正式實施。

4.對物業(yè)管理日趨重視。物業(yè)管理做為一項新的行業(yè)，涉及政府、企業(yè)和千家萬戶，直接影響著社會、經(jīng)濟、環(huán)境的方方面面。近年來，房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，供不應求的狀態(tài)仍未明顯改善，物業(yè)管理也備受社會的關(guān)注，政府等職能部門和輿論媒體也加大了對物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，規(guī)范行業(yè)市場秩序。今年，太原城建品質(zhì)繼續(xù)快速升級，一級房企蜂擁進駐熱情不減。為了能夠增強市場競爭力，開發(fā)商們“打鐵還須自身硬”，樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的消費者，物業(yè)必須實行合理規(guī)范化的管理。

二、小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.開發(fā)商遺留的問題。開發(fā)商在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)中，對樓盤宣傳銷售不屬實、刻意隱瞞其小區(qū)的規(guī)劃和交房后“五證”是否齊全等問題；在一定盈利的程度上還侵害了業(yè)主的一些共同利益；房屋建設(shè)有問題，質(zhì)量不過關(guān)，地基打不穩(wěn)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不完善等，出現(xiàn)的一系列問題得不到及時的妥善解決，業(yè)主并將不滿遷怒于物業(yè)管理部門，如拒交物業(yè)費、破壞公共設(shè)施、不配合物業(yè)管理等，這樣也就造成后期物業(yè)管理難的現(xiàn)象。

2.物業(yè)服務業(yè)與業(yè)主間的矛盾問題。在我國許多城市中，由于物業(yè)服務企業(yè)大多是從其他部門轉(zhuǎn)制而來，或是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，存在物業(yè)管理不到位等情況；物業(yè)企業(yè)服務意識不強，從業(yè)人員素質(zhì)不高，取得職業(yè)資格證的人員較少，具備高級管理資格的人員更少；業(yè)主對保護自己的財產(chǎn)權(quán)利意識薄弱，對物業(yè)的相關(guān)知識又甚是缺乏，沒有正確的意識概念，對物業(yè)管理人員的不理解和不尊重，導致在出現(xiàn)糾紛時雙方不能正當和諧的溝通，致使矛盾激化，從而影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。

3.業(yè)主與業(yè)主組織之間的糾紛問題。業(yè)主的自治管理，主要是通過制定管理規(guī)約和成立業(yè)主委員會兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)來實現(xiàn)的。雖然我國規(guī)定住宅小區(qū)應成立業(yè)主委員會，但其組建艱難，在我市的眾多小區(qū)中，仍還沒有成立相應的業(yè)主委員會，所以在當問題出現(xiàn)時，住宅小區(qū)沒有業(yè)主委員會、沒有規(guī)范的管理規(guī)約，失去這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)主有時會誤認為是物業(yè)服務企業(yè)損害了自己的利益，然而物業(yè)管理的強硬態(tài)度，拒絕與之接待，使得雙方對立情緒加劇。為避免這樣的糾紛，太原市應在小區(qū)成立業(yè)主委員會上著重下點功夫。

4.相關(guān)配套政策相對滯后。太原市在物業(yè)管理方面好多法律法規(guī)還不健全，導致在實際操作中，仍有一些工作缺乏政策依據(jù)，政府、職能部門、物業(yè)、業(yè)主的責、權(quán)、利不清。前期物業(yè)管理、維修資金使用、業(yè)主委員會的建設(shè)等需進一步完善。我國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存在立法層次不高，法律體系框架不成熟，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。雖然近幾年國家也頒布了不少關(guān)于物業(yè)管理方面的法律條例，但是對住宅小區(qū)停車管理和收費等方面仍存在一些問題，希望太原市可以對住宅區(qū)停車管理收費方面出臺一些對應政策。

三、對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的一些建議

1.健全管理機制，明晰責、權(quán)、利關(guān)系。物業(yè)管理部門應著重建立對業(yè)主的行為規(guī)范體系，并進一步規(guī)范行業(yè)行為，依法管理，依法服務，業(yè)主也應自覺規(guī)范自己的行為；在小區(qū)建立業(yè)主自律機制，通過業(yè)主委員會和業(yè)主管理規(guī)約來實現(xiàn)，運用經(jīng)濟手段和法律手段來約束業(yè)主的行為；促使每個業(yè)主積極主動地參與管理，物業(yè)正確行使權(quán)力，督促業(yè)主，彼此相互制約、相互監(jiān)督、合力共管。

2.積極組建業(yè)主委員會，完善設(shè)立程序。目前，太原市又新建了許多住宅小區(qū)，各種設(shè)施配套完備，但是仍然沒有得力的措施保障，基層部門人力、經(jīng)費均有限，政府部門在成立和指導業(yè)主委員會工作上沒有引起重視，積極性不高，致業(yè)主與業(yè)主組織矛盾紛爭。所以建議政府部門正確指導業(yè)主委員會，宣傳和加強住宅居民對物業(yè)的正確認識，提出對不履行義務、推諉等造成業(yè)主委員會成立工作延誤等情況，規(guī)定明確的處罰原則；推動政府部門指導監(jiān)督設(shè)立籌備組和業(yè)主委員會工作的積極性，從而加快組建業(yè)主委員會的步伐。

3.加強物業(yè)服務合同內(nèi)容的合法性。物業(yè)服務合同至關(guān)重要，它必須遵循維護和尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，以維護全體業(yè)主的公共利益為前提；物業(yè)服務合同不得侵犯業(yè)主的合法財產(chǎn)權(quán)利，不得違反法律法規(guī)，不得損害國家、集體和第三人的利益；在物業(yè)服務中，業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利應與物業(yè)的管理權(quán)力相對應。由于物業(yè)服務內(nèi)容的合法與否直接影響物業(yè)服務合同的效力，因此我們在審查物業(yè)服務合同效力的同時，物業(yè)服務合同內(nèi)容的合法性也要進行審查。為避免發(fā)生不必要的矛盾與糾紛，我們在簽訂物業(yè)服務合同時一定要對其進行嚴格審查。

4.建立健全相關(guān)法規(guī)，走集團化之路。物業(yè)管理要進一步發(fā)展壯大，必須擺脫小規(guī)模的經(jīng)營模式，走規(guī)模化、集團化之路。政府等職能部門不僅要制定相關(guān)政策，對物業(yè)管理部門的資質(zhì)進行審核，實施嚴格的市場準入制度，更要定期不定期地對其進行動態(tài)監(jiān)測，整合一切優(yōu)質(zhì)資源，逐步淘汰那些規(guī)模小且無資質(zhì)的企業(yè)。對物業(yè)服務企業(yè)的各項指標，都應有法可依、有章可循，增強物業(yè)管理法律制度的操作性。二是政府部門繼續(xù)加大對物業(yè)管理的宣傳和引導力度，使社會各界都對物業(yè)管理給于關(guān)注和支持。三是物業(yè)管理部門也要加強對從業(yè)人員的專業(yè)技能培訓，規(guī)范從業(yè)人員行為。建立嚴格的崗位責任考核制度，進一步強化服務理念、提高管理水平，為物業(yè)管理營造一個寬松、良好的發(fā)展環(huán)境。

四、結(jié)束語

物業(yè)管理作為與城市生活息息相關(guān)的行業(yè)，在構(gòu)建我國和諧社會體系中肩負著重要的歷史使命。太原市物業(yè)管理企業(yè)應借鑒其他物業(yè)管理較好地區(qū)的經(jīng)驗，來增進彼此之間的交流，并切身實際，開拓創(chuàng)新。物業(yè)服務業(yè)與業(yè)主之間，彼此應像朋友，和平相處，真誠對待。物業(yè)管理好、服務好、認真解決問題，才是對居民最好的保障；居民也要把社區(qū)像自己家一樣對待，用心保護和享受物業(yè)為自己提供的一切資源，這樣也是對物業(yè)管理最好的回報。只有這樣共創(chuàng)雙贏，才能使物業(yè)管理越走越好，為創(chuàng)建文明城市發(fā)揮更好的功能和作用。

[1] 陳麗潔，黃惠春.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理主要問題研究[J].柳州師范高等專科學校學報，2010（12）

[2] 太原市物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查與分析[J].中國論文下載中心，2012.7.3

[3] 中小城市物業(yè)管理面臨的問題及對策，景程教育

[4] 丁秀娟.鹽池縣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理模式研究[J].中央民族大學碩士論文，2011.4

（作者單位：中國人民銀行太原中心支行 山西太原 030001）

（責編：芝榮）

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1004-4914（2014）02-282-02