投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題解讀

宋 娜

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量問(wèn)題解讀

宋 娜

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州 350108)

分析投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生的影響，進(jìn)而對(duì)企業(yè)規(guī)避公允價(jià)值模式的成因進(jìn)行解讀，提出相應(yīng)的改善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值市場(chǎng)環(huán)境、降低公允價(jià)值運(yùn)用門檻、降低公允價(jià)值計(jì)量稅收成本、完善投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系的對(duì)策。

投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；成因解讀

一、上市公司投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量運(yùn)用公允價(jià)值模式的現(xiàn)狀

至2011年末，滬深兩市擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司共有917家，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)只有32家，僅占總數(shù)的3.49%。從滬深兩市上市公司公允價(jià)值應(yīng)用的現(xiàn)狀來(lái)看，公允價(jià)值計(jì)量能為企業(yè)帶來(lái)意想不到的收益，滿足企業(yè)多方面的需求，因此，公允價(jià)值模式的應(yīng)用前景還是令人樂(lè)觀的。下面以福建三木集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱三木集團(tuán))為例，分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響。

二、三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更影響剖析

福建三木集團(tuán)股份有限公司是由福州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)總公司定向募集股份組建成立的股份有限公司。1996年11月，公司股票在深圳證券交易所掛牌上市，至2013年12月31日，公司注冊(cè)資本為46 551.96萬(wàn)元，總資產(chǎn)合計(jì)549 578.59萬(wàn)元。三木集團(tuán)對(duì)投資性房地產(chǎn)一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，直到2012年12月，集團(tuán)董事會(huì)發(fā)布公告，決定自2012年1月1日起，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(一)會(huì)計(jì)政策變更對(duì)資產(chǎn)的影響

三木集團(tuán)在2012年變更計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值顯著高于賬面價(jià)值。會(huì)計(jì)政策變更當(dāng)年年末(即2011年年末)，三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加128 107.37萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)901.78%。同時(shí)由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的大幅增長(zhǎng)，使資產(chǎn)總額增加了113 752.94萬(wàn)元，并使其在資產(chǎn)總額中的比重由2011年的3.75%增長(zhǎng)為28.87%。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更會(huì)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總額產(chǎn)生較大影響。而且計(jì)量模式的變更使三木集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率由2011年末的81．4%降低為2012年的72．3%，使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況得到改觀。

(二)會(huì)計(jì)政策變更對(duì)所有者權(quán)益的影響

三木集團(tuán)將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量變更為公允價(jià)值模式后，對(duì)2011年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整，使2011年12月31日的所有者權(quán)益合計(jì)增加2．96%，其中未分配利潤(rùn)增加9．93%，歸屬母公司所有者權(quán)益合計(jì)增長(zhǎng)1．57%，少數(shù)股東權(quán)益增加8．76%。同時(shí)從三木集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，2012年資本公積與2011年相比增長(zhǎng)80 388.73%，所有者權(quán)益合計(jì)增長(zhǎng)89.68%，其中歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)增長(zhǎng)114.94%。如此巨大的增長(zhǎng)幅度主要是由于三木集團(tuán)在2012年將部分采用成本模式計(jì)量的存貨和固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額引起了資本公積的巨額增長(zhǎng)，進(jìn)而使所有者權(quán)益合計(jì)也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。

(三)會(huì)計(jì)政策變更對(duì)利潤(rùn)的影響

三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，應(yīng)當(dāng)追溯調(diào)整2011年同期凈利潤(rùn)。從三木集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表中可以看出，調(diào)整后三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占當(dāng)年凈利潤(rùn)的比重分別為22.68%、42.68%、357.40%。且在會(huì)計(jì)政策變更之前，三木集團(tuán)2012年前三季度的凈利潤(rùn)僅為345.58萬(wàn)元，而會(huì)計(jì)政策變更后，企業(yè)對(duì)前三季度的凈利潤(rùn)進(jìn)行追溯調(diào)整，使凈利潤(rùn)增長(zhǎng)84.14%，大大增加了企業(yè)的凈利潤(rùn)。這表明在公允價(jià)值模式下，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益正逐漸成為凈利潤(rùn)的主要組成部分。

三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇成因解讀

盡管公允價(jià)值模式在眾多方面都優(yōu)于歷史成本模式，但在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施將近八年時(shí)間里，公允價(jià)值模式并沒(méi)有得到推廣應(yīng)用。下面就我國(guó)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式選擇積極性不高的成因進(jìn)行解讀。

(一)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境不健全

作為新興經(jīng)濟(jì)體，我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)特別是二手房交易市場(chǎng)的成熟程度還不高，存在很多不確定因素：市場(chǎng)價(jià)格走向不穩(wěn)定，相關(guān)資訊不健全；市場(chǎng)深度不夠且流動(dòng)性較差，房地產(chǎn)交易還處在自發(fā)狀態(tài)下；房地產(chǎn)投資缺乏理性，交易價(jià)格不能真實(shí)反映其內(nèi)在價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫化問(wèn)題嚴(yán)重。[2]這些因素的存在使擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)很難找到同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，即便是企業(yè)能找到“同類”或“類似”的房地產(chǎn)交易價(jià)格，往往也十分牽強(qiáng)，缺乏說(shuō)服力[3]。此外，房地產(chǎn)交易信息不向社會(huì)公眾公開(kāi)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格操縱行為更為泛濫，市場(chǎng)非有序交易急劇增加，信息不對(duì)稱現(xiàn)象普遍存在，據(jù)此交易價(jià)格確定的公允價(jià)值可靠性不足。因此，適宜的市場(chǎng)環(huán)境的匱乏是擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)不愿采用公允價(jià)值模式的根本原因。

(二)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量條件過(guò)于嚴(yán)苛

為保證企業(yè)如實(shí)反映財(cái)務(wù)信息，首先，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南嚴(yán)格限定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的條件，但就目前我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)而言，運(yùn)用公允價(jià)值顯然會(huì)增加企業(yè)的計(jì)量難度。其次，企業(yè)只能采用一種計(jì)量模式對(duì)其擁有的所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的規(guī)定十分苛刻。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)擁有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目較多的企業(yè)而言，很難確保其所擁有的全部投資性房地產(chǎn)都符合準(zhǔn)則規(guī)定的條件。最后，準(zhǔn)則還明確規(guī)定，一旦企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，這種剛性規(guī)定使企業(yè)一旦選擇公允價(jià)值模式，就會(huì)喪失未來(lái)政策選擇的靈活性。當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不穩(wěn)定，宏觀調(diào)控不明朗，即使企業(yè)符合公允價(jià)值計(jì)量的條件，也不會(huì)輕率進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，以免導(dǎo)致不良后果。

(三)公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)加重

首先，公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與稅法在納稅處理上存在明顯的差異，企業(yè)需要通過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，這樣必然會(huì)增加企業(yè)計(jì)算所得稅的工作量和難度。且在房地產(chǎn)價(jià)格走高的背景下，會(huì)使企業(yè)的遞延所得稅負(fù)債大幅度增加，進(jìn)而增加企業(yè)未來(lái)期間的所得稅費(fèi)用，最終減損企業(yè)實(shí)體價(jià)值。其次，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不需要計(jì)提折舊和攤銷，導(dǎo)致企業(yè)喪失成本模式下計(jì)提折舊或攤銷所帶來(lái)的抵稅效應(yīng)。最后，房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升會(huì)增加房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，最終增加企業(yè)的稅負(fù)。出于對(duì)上述成本的考慮，企業(yè)更傾向于采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量[4]。

(四)公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)不規(guī)范

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定需要依賴一定的估值技術(shù)，資產(chǎn)評(píng)估程序的規(guī)范性和評(píng)估技術(shù)的科學(xué)性影響投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍不活躍，使不同城市和地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在很大的差異，甚至同一地理位置的房地產(chǎn)的樓層、結(jié)構(gòu)、朝向、新舊程度、配套設(shè)施和交易日期等因素的不同也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響，使擁有房地產(chǎn)的企業(yè)很難找到同類型的參照價(jià)格，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的合理估計(jì)造成影響。其次，由于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)尚屬于新興產(chǎn)業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估流程不夠規(guī)范，缺乏專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人才，資產(chǎn)評(píng)估的透明度和工作質(zhì)量不高，且由于投資性房地產(chǎn)自身的特殊性，使對(duì)投資性房地產(chǎn)類型的判斷、區(qū)域的調(diào)查和價(jià)格調(diào)整因素的確定等缺乏一致的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定存在信息和技術(shù)上的困境。

四、完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用的對(duì)策

在對(duì)企業(yè)不愿采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的成因進(jìn)行解讀的基礎(chǔ)上，提出以下對(duì)策。

(一)改善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的市場(chǎng)環(huán)境

構(gòu)建成熟、活躍的投資性房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，是公允價(jià)值模式推廣應(yīng)用的首要舉措，也是保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可靠性的基礎(chǔ)。首先，政府部門應(yīng)采取適當(dāng)有效的措施，積極培育房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。建立集信息收集與查詢、房產(chǎn)購(gòu)銷及管理、監(jiān)督和服務(wù)為一體的全國(guó)性房地產(chǎn)交易信息共享平臺(tái)，定期向社會(huì)發(fā)布充分詳實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格信息，消除信息不對(duì)稱現(xiàn)象，逐步提高投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)化水平，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度、可靠性和公允性，形成協(xié)調(diào)一致且可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。其次，進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，維護(hù)公平的市場(chǎng)秩序，杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的成熟與穩(wěn)定。

(二)降低公允價(jià)值運(yùn)用的門檻

準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式采取“一刀切”的做法缺乏科學(xué)性，因此建議對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則做出如下修改。第一，企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于市場(chǎng)活躍程度不同的區(qū)域，導(dǎo)致并非所有的房地產(chǎn)都符合公允價(jià)值的計(jì)量條件，準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)放寬公允價(jià)值計(jì)量的使用標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)量要求，平衡公允價(jià)值和歷史成本的關(guān)系，對(duì)符合條件的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，不符合條件的按成本模式計(jì)量，使財(cái)務(wù)報(bào)表能更加客觀、公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。第二，準(zhǔn)則應(yīng)規(guī)定若有確鑿證據(jù)表明繼續(xù)使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量不恰當(dāng)?shù)模试S其從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，但要詳細(xì)披露計(jì)量模式變更的原因。

(三)降低公允價(jià)值計(jì)量的稅收成本

針對(duì)我國(guó)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的額外稅收成本的顧慮，建議如下。首先，減少企業(yè)的納稅調(diào)整工作。稅法可以以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，并對(duì)公允價(jià)值模式下的納稅處理作出詳實(shí)的規(guī)定，提供可供企業(yè)參考的納稅處理案例，這樣可以提高企業(yè)使用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的積極性，并促進(jìn)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和稅法的協(xié)調(diào)發(fā)展。其次，對(duì)于目前按照房產(chǎn)余值計(jì)算征收房產(chǎn)稅的投資性房地產(chǎn)，若未來(lái)稅法規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價(jià)值為計(jì)稅基礎(chǔ)，那么相關(guān)部門應(yīng)頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，以免企業(yè)為達(dá)到合理避稅的目的而繼續(xù)使用歷史成本模式[4]。

(四)完善投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

鑒于目前我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀，我國(guó)應(yīng)統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估細(xì)則，提高評(píng)估的權(quán)威性。第一，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)理論和實(shí)踐的研究，構(gòu)建科學(xué)合理的房地產(chǎn)估價(jià)模型和方法，保證評(píng)估參數(shù)的可靠性和估值結(jié)果的可核性，最終建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估值的規(guī)范體系，降低資產(chǎn)評(píng)估在實(shí)務(wù)操作中的難度，提高投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性和可比性[2]。第二，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，降低公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用成本。應(yīng)積極引入具有準(zhǔn)確性高、可靠性強(qiáng)、不受管理層操控的獨(dú)立專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性，降低公眾對(duì)公允價(jià)值可靠性的猜疑。第三，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，同時(shí)發(fā)揮社會(huì)公眾的監(jiān)督作用，加大對(duì)違法行為的處罰力度，為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

新準(zhǔn)則允許企業(yè)釆用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)發(fā)展的重大突破。盡管公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用還有很漫長(zhǎng)的路要走，但隨著我國(guó)財(cái)政部《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》2014年1月的發(fā)布，我們相信公允價(jià)值將成為投資性房地產(chǎn)的主流計(jì)量屬性，并能夠?yàn)楣蕛r(jià)值在其他非金融資產(chǎn)中的應(yīng)用提供學(xué)術(shù)性的參考。

[1] 謝佳．三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更研究[D]．長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2013．

[2] 鄧英飛．談投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式應(yīng)用存在的問(wèn)題[J]．財(cái)會(huì)月刊，2011(8)．

[3] 王海連．國(guó)際視角下的公允價(jià)值計(jì)量研究——兼論我國(guó)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量[D]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012．

[4] 李文文．投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇研究[D]．大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012．

(責(zé)任編輯：王蘭鋒)

InterpretationontheFairValueMeasurementIssuesInvestmentRealEstate

SONG Na

(SchoolofEconomics,FujianNormalUniversity,Fuzhou350108，China)

By taking Sanmu Group as an example,the article analyzes how investment real estate measurement model change affects companies' financial statements, and thus interprets the causes of avoiding the fair value model of the enterprise and proposes appropriate countermeasures.

investment real estate;fair value;interpret the causes

2014-06-05

宋 娜(1987—)，女，河南方城人，福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生。

F233

： A

： 1008—4444(2014)05—0087—03