全面預算管理在房地產企業中的應用研究

○許田中

（明發集團泰州房地產開發有限公司 江蘇 泰州 225324）

全面預算管理是指以企業的經營管理戰略目標為指引，通過預算編制、執行、控制、監督以及事后評價等一系列環節，從而提升企業內部管理的水平以及經營活動的效率，實現企業管理效率以及經濟效益的最大化。全面預算管理在房地產企業中的應用具有極為重要的意義，其能夠充分發揮管理的全面性、全過程性以及全員性，通過整合以及優化房地產企業的業務、信息、資金等資源，對企業的戰略目標、績效評價以及權力分配等進行適度的明確，并組織企業全體員工參與管理過程中來，實現對企業生產經營全過程的控制，從而實現企業分工協作的合理化、資金的最優配置、戰略經營目標的有效落實以及企業價值最大化目標的實現。

一、房地產企業全面預算管理的應用步驟

1、全面預算管理機構的設置

（1）預算決策機構

房地產企業應成立預算管理委員會，這是預算管理的最高決策機構，成員由高層管理人員和關鍵職能部門負責人組成。在定期召開的預算委員會上，根據企業經營狀況的變化，協調解決預算在執行、調整和考核工作中出現的重大問題及事項。

（2）預算組織機構

預算管理辦公室是預算管理委員會的日常工作機構，在預算管理委員會的領導下工作，并向預算管理委員會報告工作，具體負責預算的編制、執行、調整及考核等日常工作。

（3）預算執行單位

預算執行單位是執行全面預算并承擔相應責任業務歸口部門，在授權范圍內配置并使用資源，執行單位是把預算由計劃變為現實的具體實施部門，是預算管理中的重要部分。明確各機構的職責，全面預算能夠得以的順利實施與控制，遇到問題也能及時的協商解決，有利于實現房地產企業的整體目標。

2、預算的編制與下達

首先應明確預算編制的方法，預算的編制方法有很多，如定期預算法、固定預算法、零基預算法等，各種方法有著各自的優缺點和適應的環境，房地產企業應結合自身的的業務類型、經營特點及經營策略等，選擇相適應的編制方法。

3、預算的執行與控制

預算管理委員會辦公室及各業務歸口管理部門對預算執行情況按季度進行分析，對實際發生數與預算數之間的差異，找出原因并提出改進措施。對預算的執行與分析，是對各部門工作進行一個整理并提升的過程，在執行過程中，對于每一筆經濟業務的發生，首先要考慮到這項費用有沒有預算，沒有預算的就先不支出或是經批準后再支出，是不是所下達的預算有疏漏的地方。

4、預算的調整

預算的調整是指在預算執行的過程中，由于環境的變化以及其它外部因素影響等帶來的重大變化，企業預算管理部門需要結合實際對預算的情況不斷進行調整，從而達到新的預算平衡，為預算執行和實施提供新的指導。預算調整的原則主要包括：一是要符合企業的經營戰略原則和實際經營狀況；二是要將預算調整的重點放在預算執行中出現的關鍵性事項上面；三是預算調整的方案應該客觀合理。預算調整一般分為應急調整和年度調整，預算調整需要由執行單位向預算管理委員會提供書面報告，對預算調整的原因、執行情況以及具體的指標變化等進行說明，由預算管理委員會討論并呈交董事會批準實施。

5、預算的考核

預算考核主要是指房地產企業內部各級責任部門對預算執行結果進行考核和評價，其主要是對預算執行者實行的一種激勵約束機制。預算考核的主體主要是預算管理委員會下屬的預算考評小組以及企業內部各級部門，其通過對企業各級預算責任單位的預算執行結果的考察和評價，來確定預算執行的情況，并找出預算實際與預算目標之間的差異。

二、房地產企業全面預算管理中存在的問題

1、房地產企業缺乏良好的全面預算管理意識

目前，我國很多房地產企業缺乏良好的全面預算管理意識，并沒有將全面預算管理與企業的戰略經營目標有效的結合在一起，預算管理的效率比較低下，執行效果也比較差。很多房地產企業在實施全面預算管理中存在短視的情況，預算管理只重視短期的財務目標，而忽視了長期的戰略發展目標，各期之間的預算銜接性比較差，導致全面預算管理與企業的經營管理戰略目標相偏離。一些房地產企業在預算編制的時候過分強調短期成本費用的控制和經濟效益的提高，沒有重視企業資源的深層次開發以及長遠的優化配置，這種短視的行為對企業的經營發展是非常不利的，企業一定要加強重視，將長遠戰略目標與預算管理相結合，促進企業的健康可持續發展。

2、房地產企業在全面預算管理應用中缺乏統籌協調

很多房地產企業對全面預算管理的認識不足，在全面預算管理的應用中缺乏統籌協調。一些房地產企業甚至認為全面預算管理僅僅是財務部門的工作，沒有設置專門的全面預算管理統籌領導機構，不重視企業整體的參與，其它部門在全面預算管理的執行過程中也缺乏協調和配合，導致全面預算管理的執行效果非常差。另外，我國很多房地產企業沒有嚴格按照現代公司治理機制的要求來構建企業內部組織體系，企業的董事會以及股東大會等在全面預算管理中的參與度比較低，全面預算管理的領導和實施工作往往是由財務部門來代為完成的，這導致全面預算管理缺乏權威性和全局性，難以有效發揮其控制作用。

3、全面預算管理中忽視對企業外部環境的研究

隨著市場經濟的不斷深化以及價值鏈理論的應用，企業的經營管理中越來越強調對外部因素的分析和研究。我國大多數房地產企業在全面預算管理過程中，一般主要是基于過去的預算執行情況和歷史指標，并結合企業的資金、管理水平以及技術狀況等來確定預算指標，而對企業外部環境缺乏研究，企業的全面預算管理往往偏離了市場發展的大環境，導致在執行的過程中存在大量問題。因此，房地產企業在財務預算管理中一定要重視對外部環境因素的分析研究，例如對企業的產品市場銷售情況、競爭對手、客戶滿意度等因素要進行分析，從而將其融入到預算編制中去，形成彈性的預算，提高全面預算管理的科學性和適用性。

三、對房地產企業應用全面預算管理的對策建議

1、將企業的戰略經營目標作為全面預算管理的指導

企業需要樹立全面預算管理的新理念，將企業戰略經營目標作為全面預算管理的指導，從而提高企業全面預算管理的科學性、合理性和長期性。企業要將戰略經營目標予以分解落實到全面預算管理中來，從而促進企業戰略目標的實現。企業在全面預算管理實施之前，應該對市場進行詳盡的調查，并對企業擁有的各項資源進行分析，從而明確企業的長期戰略目標，并以此為基礎來進行預算的編制，使得企業各期的預算能夠相銜接，從而提高全面預算管理的效率和效果。另外，房地產企業一定要在內部樹立全面預算管理的意識，讓全體部門和員工積極配合全面預算管理的實施，從而為全面預算管理創造良好的實施環境和氛圍。

2、完善全面預算管理的標準以及管理制度

房地產企業要結合行業特點、歷史數據以及自身的經營管理模式，構建一套科學合理的房地產項目費用科目以及開發成本體系，并做好成本數據的積累和統計。同時，在執行全面預算管理標準的過程中，房地產企業要不斷的對預算標準進行調整和完善，從而形成房地產企業自身的成本費用定額標準。另外，針對房地產企業全面預算管理應用中存在的難題，企業應該對預算管理責任中心的權責予以明晰，嚴格對預算目標進行界定，并合理對預算進行編制、匯總、審批復核，強化預算執行與控制，并明確預算差異分析、預算執行評價以及預算指標考核等一系列管理制度。

3、要將全面預算管理與企業外部環境緊密結合

價值鏈管理理論中提出了外部價值鏈這一重要環節，強調企業的經營發展與外部環境的關聯性。隨著市場經濟的深化，房地產企業的發展與外部環境的關聯程度更大，企業在進行全面預算管理的時候要與外部環境緊密結合。要對外部環境因素，包括市場占有率、客戶狀況以及競爭對手情況等進行分析，在預算編制的時候充分考慮這些因素，并根據外部情況的變動隨時對預算管理進行調整，從而保證全面預算管理的科學合理性。

4、強化企業的全面預算管理考核體系

預算考核是全面預算管理能夠順利執行的重要保障，企業要強化預算考核，并建立健全激勵懲罰機制，從而促進全體部門和員工執行預算管理的積極性，保證預算目標的順利實施。針對房地產企業中存在的預算考核不力的情況，企業要結合自身的情況制定合理的預算管理考評制度，并嚴格按照預算考核的結果來實施獎懲，從而促進全面預算管理的有效執行。首先，預算考核要將預算編制的指標與預算管理的執行結果相比較，找出預算執行中存在的偏差，及時的采取改進措施；其次，要將預算完成情況與員工的獎懲嚴格結合，從而調動員工完成預算目標的積極性，為全面預算管理提供堅實的保障；另外，針對房地產行業的生產經營特點以及預算管理特點等，要設置一些相關的定性和定量考核指標，從而實現考核指標的多樣性和多維度。

全面預算管理是由預算編制、預算執行、預算控制、預算考核等多環節構成的一項綜合性系統性的工作，其對企業短期財務目標的實現以及長期經營戰略目標的實現都有著重要意義。房地產企業要及時的發現自身全面預算管理中存在的問題，通過預算觀念的調整、預算編制方法的選擇、預算考核的強化等措施，提高企業全面預算管理的科學性、合理性和全局性，為企業的健康可持續發展奠定基礎。

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