我國房地產行業盈余管理的理論分析

李琳

【摘要】近幾年房地產行業的過熱發展，使人們把目光聚焦到房地產行業，更引起了人們對其會計盈余信息的廣泛關注。作為一個利潤豐厚但相對風險也較高的行業，越來越多的投資者將目光轉向了房地產行業。因此影響投資者決策的重要依據——房地產行業的會計盈余信息就變得十分重要，該行業的盈余信息能否準確、客觀的反映其真實經營狀況，直接關系到各利益相關者的利益。

【關鍵詞】房地產 盈余管理

一、房地產行業盈余管理的研究現狀

目前，以房地產行業為研究對象的盈余管理研究不太多，晉峰龍（2009）對房地產公司的盈余管理行為進行實證研究就得出了我國房地產上市公司出于避稅動機進行盈余管理的結論。劉躍生、王小妮（2002）在《房地產企業常見的偷稅方式及檢查對策》一文中闡述了房地產行業進行偷稅、逃稅的具體手段。湯惠（2007）主要是對房地產行業利潤調節的具體手段進行了研究，研究結果顯示：房地產類公司主要是通過調減營業收入和調增營業成本進行盈余管理的。張雁翎、劉昊（2007）對我國房地產行業的盈余管理行為進行了實證研究，在研究過程中以修正的Jones模型為基本，加入了一個新的變量—預收賬款，從而創立了以預收賬款作為被解釋變量新模型。通過實證分析得出結論：房地產上市公司通過預收賬款進行微弱的正向的盈余管理行為。吳敏（2007）以房地產行業為研究對象通過對比新舊會計準則，得出了以下結論：原會計準則的相關規定給房地產行業留下了較大的盈余管理空間，因為在收入的確認、輔助設施等開發成本的計量以及借款費用核算方面存在較大的不確定性，從而使得房地產上市公司披露的會計信息缺乏價值，而新的會計準則的推行提高了會計信息的使用價值，在一定程度上縮小了上市公司盈余管理的空間。

二、調控政策的頒布

由于09年地王頻出、通脹明顯、各地成交量持續攀升，造成房地產的市場價格上漲過快，購房恐慌，市場不穩定等情況，2010年，我國政府采取遏制房價上漲過快，減少投資投機性購房，進一步穩定房地產市場，減少房地產市場泡沫等措施。2010年是我國房地產市場調控最為密集的一年。4月27日國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），這次調控被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。9月29日，國務院又出臺了“新國五條”。據2010年6月份數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%；環比下降0.1%，較5月回落0.3%，調控初見成效。在當前政策下，由于國家對房地產行業進行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應該考慮縮減和推遲投資，但是，新國八條第五條指出：囤地捂盤的房地產開發企業將停止發行股票債券，并停止發放貸款。但是，與首付比和房產稅的條款不同，這一條規定具有量化上的困難性，除了土地使用政策的相關規定外，無法判定囤地捂盤的標準。且企業根據宏觀政策調整發展戰略和方向也具有合理性。因此，這一時期地產企業在可能會考慮通過修改企業投資計劃的方式，在土地使用政策允許的范圍內，推遲企業的支出項目，從而實現預算和利潤的雙重平滑。

三、房地產行業盈余管理的分析研究

我國房地產企業具有十分明顯的區別于其他行業的特殊之處：一是，房屋建筑工期較長，一般來說樓盤建筑工期為2年左右，大量房地產開發企業為了保證企業的年度利潤均采取多個樓盤滾動開發的模式，這一特點一方面加重了企業在開發過程中的資金負擔，但是，這一多項目疊加的復雜開發模式也給企業盈余管理提供了時間機會；二是，房地產企業開發完成后，一部分房屋將作為存貨和代銷商品進入房地產市場，而另一部分則根據企業使用方式自用或出租，分別可以確認為固定資產和投資性房地產。這就為房地產企業的盈余管理提供了空間機會；三是，由于房地產企業具有工期長和資金密集型兩大特點，因此，從1994年開始，國家允許我國房地產企業實行審批環境下的預售制，這一銷售特點反應在會計上即表現為房地產開發企業具有大量的預收賬款，為房地產開發企業創造了利潤操縱的可能性。

正是基于上述對房地產開發企業行業特征的分析可以看出，上述的行業和業務特征在房地產開發企業的財務系統中表現出了賬務處理及財務核算的復雜性，而正是這些復雜性為管理層進行盈余管理創造了機會。首先，采用會計方式進行盈余管理，在當前政策背景下，由于房地產開發企業的收入受到影響，因此，其有可能通過將當期完工樓盤費用確認入下期的方式，在一定程度上降低本年度成本費用支出，創造平滑的當期利潤。除了通過費用調節當期利潤，房地產開發企業也會通過對開發房屋用途的選擇，這一點主要表現為加大對投資性房地產的確認比重。由于投資性房地產以公允價值進行計量，而當前的宏觀調控政策更多地表現在對銷售量的影響上，因此，確認投資性房地產將使房地產開發企業仍然享受房價上升帶來的短期收益，從而創造并平滑報表利潤。其次，采用經濟方式進行盈余管理，在當前政策下，由于國家對房地產行業進行了多角度的限制，無論從對政策的利用角度還是從盈余管理角度，這一時期都應該考慮縮減和推遲投資，從而實現預算和利潤的雙重平滑。

參考文獻

[1]劉文濤.國八條下房地產行業盈余管理空間探析[J].財會通訊.2012.

[2]官丹華.房地產政策追蹤及影響分析[D].西華大學.2012.

[3]馮時平.我國房地產市場調控對策研究[D].貴陽財經大學.2012.endprint