房地產行業內生動量探索及可持續性發展研究

【摘要】近幾年，我國房地產行業的發展出現了過度增長以及泡沫堆積的勢頭。如何去剖析房地產行業的泡沫現象，探索其內生動量；政府在房地產行業中應該扮演怎樣的角色并且實施怎樣的經濟政策來維持房地產的可持續發展是本文建模分析的重點。

首先，文章以傳統經濟學理論為切入點，建立了房地產行業的供給與需求線性模型，結論表明：房地產需求與價格正相關，房地產供給則呈現一定的剛性，這與傳統的市場供求理論相偏離，說明傳統的供需理論已難以解釋我國房地產行業不均衡現象。

其次，總結了學術界的觀點后，本文從全新的角度出發，提出“中國的房地產行業是政府主導的政策性市場”的大膽假設，通過建立向量自回歸VAR模型來研究房價與政府行為的互動關系，模型表明，我國的房地產行業確實較大程度地受到政府經濟政策的影響，佐證了模型的假設。

最后，基于我國房地產行業是政策主導市場的論點，本文進一步建立了房地產可持續發展模型，并構造了合理增速和健康基準兩個全新指標對房地產行業的增長速度的合理性進行評判。最終探究出三種改變房地產增速的政策路徑，經過對比后總結出一套可以保持房地產行業可持續發展的最優政策方案。

【關鍵詞】房地產可持續發展模型 房地產合理增速 健康基準

一、問題重述

房地產行業既是國民經濟的支柱產業之一，又是與人民生活密切相關的行業之一，同時自身也是一個龐大的系統，該系統的狀態和發展對國民經濟的整個態勢和全國人民的生活水平影響很大。房地產業是國民經濟體系的重要組成部分，其相關產業鏈較長，對國民經濟發展影響重大，而住房作為房地產業的重要組成部分，更關系到人民基本生存條件中的居住問題，與經濟發展、社會和諧緊密相關。近年來，我國國內房地產價格不斷上漲，房地產業發展迅速，不僅為整個國民經濟的發展做出了貢獻，而且為改善我國百姓居住條件發揮了決定性作用。

然而，房地產業也面臨較為嚴峻的問題和挑戰，引起諸多爭議。經過2007年的瘋漲后，2008年底隨著美國金融危機對中國的沖擊，中國的房地產市場尤其是住宅市場開始趨冷。然而2009年開始住房價格再次進入上升通道，一些城市的房價不斷創出新高，大大超出了普通居民的承受能力，對國民經濟的健康穩定造成了潛在威脅。高房價，住房難已經成為政府和社會關注的焦點。

因而，從系統的高度認清當前房地產行業的影響因素、發展態勢、并且從定量角度把握各指標之間的數量關系、研究政府宏觀調控對房地產業的定量影響，不僅可以為幫助市場參與者科學認清我國住宅商品房市場的形勢，以便市場主體更好地做出投資決策，還對政府政策的制定具有一定的借鑒意義。對房地產市場的定量研究，有助于我們從數量上對完善市場體系，平衡市場行為和政府干預，保持政策的連貫性等做出更好的決策。

二、模型建立與問題求解

（一）房地產行業供給需求模型

房地產市場現狀：

本文從傳統經濟學角度，構建需求和供給模型，考察供需函數是否能解釋中國房地產行業的實際情況，從而研究影響房地產供需的主要因素。

我國住宅商品房價格在2003年之前一直保持平穩增長，自2004年起，商品房價格開始連續大幅度上漲，并且增長率相比與GDP和職工工資水平波動性較大。政府出臺了一系列的調控政策，加之2008年金融危機，我國房地產的價格在2007年底至2008年第三季度出現了短暫的回落。但隨后又開始了快速上漲。直到2010年6月，全國商品房銷售價格已經到了5037元/平方米，在不到兩年的時間里漲幅達32%。

（二）房地產需求模型

1.模型假設。假定1，市場上的所有的房屋都是無差異的，并且居民對房屋的需求也是無差異的。

假定2，居民對房屋的需求分為消費性需求和投資性需求。消費性需求是一種剛性需求，居民購買房屋是用于消費，即源于居住等使用動因。投機性需求是一種彈性需求，居民購買房屋是預期其價值在未來將會上升，從而持有房屋作為一種投資品。

假定3，居民對房屋的需求是有效需求，有效需求才能對價格產生影響。并且我們不考慮二手房買賣的影響，二手房買賣是以往需求的轉移。因此我們采用商品房銷售面積作為居民對房屋的需求量。

假定4，房地產的消費需求受到兩個根本因素的影響：第一個是每年城市新增人口數量，第二個是城市新增人口的收入。前者是決定房地產的潛在需求，后者決定潛在需求轉化為現實需求的可能性。

因此選用城鎮居民人均可支配收入和城鎮居民人口總數指標作為消費性需求的影響指標。

2.模型建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qd需求量，用商品房銷售面積代表。

{2}全國商品房銷售均價。

{3}CP城鎮人口總數。

{4}GDP

{5}CR——消費剩余，等于城鎮居民可支配收入與消費性支出的差額，衡量商品房的投資性需求。

（2）模型的建立

需求函數為：

Qd=f（P，CP，GDP，CR） （1.1）

需求量與各影響因素之間存在線性關系，構建線性模型：

Qd=β0+β1P+β2CP+β3GDP+β4CR+μ （1.2）

采用中經網統計數據庫和WIND資訊1992～2010年的年度數據，取對數后，進行回歸即：

LNQd=C+C1*LNP+C2*LNCP+C3*LNGDP+C4*LNCR+μ* （1.3）

采用EVIEWS6.0軟件對需求函數進行線性最小二乘估計?；貧w結果顯示，在10%顯著水平下，參數估計都能通過，并且方程擬合程度較好，回歸結果如下：

LNQd=-12.39+1.05*LNP+2.42*LNCP-2.47*LNGDP+2.32 *LNCR （1.4）endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結論。

（1）價格與有效需求成正比，這與經濟學理論相違背；

（2）“消費剩余”（投資性需求變量）對房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價格正相關。

市場上實際的需求是消費性需求與投資性需求的綜合需求，消費需求與價格負相關，投資性需求與價格正相關，而回歸結果顯示總需求與價格正相關，這有力說明市場上投資性需求壓倒消費性需求，是市場需求的主要部分。

（三）房地產供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產企業。從微觀房地產企業角度來講，企業之所以愿意供給房地產，是基于成本收益分析，所以房地產供給變化的因素主要有：房地產價格、土地價格成本、勞動力成本和資金成本等。

假定2，勞動力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動力成本。

假定3，利率是資金的價格，房地產企業資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產企業的資金成本為3～5年期銀行實際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產公司提供現房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產企業的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產企業正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價；

{3}EC：土地價格；

{4}W：建筑行業職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數模型

供給函數為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實際利率，對對利率的處理：

1+R名義=（1+R實際）*（1+i） （1.6）

其中表示實際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關系，構建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經網統計數據庫和WIND資訊1992～2010年的年度數據，并且對商品房銷售價格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對數，構建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對需求函數進行線性最小二乘估計?；貧w結果顯示，擬合優度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結果良好，但房價與利率不通過顯著性檢驗，并且符號與實際經濟意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對解釋變量進行相關性分析得到相關系數矩陣如下：

相關系數矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強相關性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結論。

（1）由于房地產建設周期長，而房價變化較快，所以供給對房價的彈性不夠顯著，甚至在一定價格范圍內可看成固定的。

（2）利率對供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場上多余的流動性，致使流向房地產行業的資金充足，所以利率對供給的彈性也不大。

（3）房地產的供給函數對土地價格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場化造成眾多房地產企業為獲取土地競相太高競拍價格。

三、結論與展望

本文從房地產行業的供給與需求兩個方面入手，分別建立了房地產行業的供給與需求線性模型，房價與政府行為互動關系VAR模型，并通過這兩個模型探索出房地產行業背后的內生機制。在此基礎上，進一步建立了房地產可持續發展模型，并制定了三種不同的政策調整路徑。

在房地產供給與需求模型的分析中，模型的結論表明：房地產行業的需求出現了與價格正相關的現象；而在房地產供給方面，供給量到達一定數量后呈現了一定的剛性，這些都與傳統經濟學理論相違背。這也表明，由于在中國房地產行業政府的強勢地位以及投資性需求的高企，傳統的價格機制和市場理論已經不適用于我國的房地產行業。

結合現實以及學術界的觀點，本文提出“中國的房地產行業是政府主導的政策性市場”的假設，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點。在房價與政府行為的互動關系VAR模型中，主要對房地產價格、政府收入、工業增加值以及貨幣供應量之間的內生關系進行了動態分析，結果表明，中國的房地產行業較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應函數的部分，結論表明一個房價的正沖擊將會對工業增加值和政府收入產生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價的正沖擊會使貨幣供應量出現負的響應，并且在長期有不斷擴大和穩定的趨勢；在方差分解部分，表明了貨幣供應量對房價都有一個正的影響，并且在長期保持穩定，而工業增加值對房價的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產行業的內生動力后，本文基于VAR模型的結論建立了房地產可持續發展模型，并構造了合理增速以及健康基準兩個全新指標對可持續發展模型的結論進行判斷。從貨幣政策、財政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調整路徑，結果顯示，財政政策的調整效果要遠遠優于貨幣政策，而最佳的政策調整是同時調整財政政策和貨幣政策。

基于以上結論，從政府的角度得到房地產可持續發展的最優經濟政策方案：如果以房地產調控為主要政策目標時，將財政支出，財政收入以及貨幣供應量都穩定在GDP增速的水平，即可對房地產行業的發展形成較好的約束；如果房地產調控是政策目標之一時，將財政收入、財政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨立調節經濟中的其他政策目標，也可以達到房地產行業調控和其他政策目標兼顧的效果。

參考文獻

[1]葛揚，陳崇.中國房地產市場供給結構與價格泡沫關系研究——基于var模型的脈沖響應分析.中國經濟問題，第2期86-96頁，2011年.

[2]王要武，金海燕.我國房地產宏觀調控政策效果的實證分析.土木工程學報，第8期106-114頁，2008年.

[3]蔣艷，謝永欽，左西子.城市房地產供應量預測模型及應用.科技信息，第3期45-50頁，2007年.

[4]張海洋.投資性需求對我國房價影響程度的實證分析.軟科學，第25卷第3期24-30頁，2011年.

[5]羅剛強，趙濤.轉型期中國城市住宅市場供求狀態及其波動效應.1991～2008，西安電子科技大學學報，第20卷第2期34-39頁，2010年.

[6]田紅保.論房地產業可持續房展評價誤區與核心體系.中國房地產金融，第3期34-37頁，2010年.

[7]國家統計局網站.http：//www.stats.gov.cn/，2011年9月25日.

[8]中國經濟信息網.http：//www.cei.gov.cn/，2011年9月25日.

作者簡介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學商學院金融學系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結論。

（1）價格與有效需求成正比，這與經濟學理論相違背；

（2）“消費剩余”（投資性需求變量）對房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價格正相關。

市場上實際的需求是消費性需求與投資性需求的綜合需求，消費需求與價格負相關，投資性需求與價格正相關，而回歸結果顯示總需求與價格正相關，這有力說明市場上投資性需求壓倒消費性需求，是市場需求的主要部分。

（三）房地產供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產企業。從微觀房地產企業角度來講，企業之所以愿意供給房地產，是基于成本收益分析，所以房地產供給變化的因素主要有：房地產價格、土地價格成本、勞動力成本和資金成本等。

假定2，勞動力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動力成本。

假定3，利率是資金的價格，房地產企業資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產企業的資金成本為3～5年期銀行實際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產公司提供現房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產企業的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產企業正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價；

{3}EC：土地價格；

{4}W：建筑行業職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數模型

供給函數為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實際利率，對對利率的處理：

1+R名義=（1+R實際）*（1+i） （1.6）

其中表示實際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關系，構建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經網統計數據庫和WIND資訊1992～2010年的年度數據，并且對商品房銷售價格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對數，構建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對需求函數進行線性最小二乘估計?；貧w結果顯示，擬合優度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結果良好，但房價與利率不通過顯著性檢驗，并且符號與實際經濟意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對解釋變量進行相關性分析得到相關系數矩陣如下：

相關系數矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強相關性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結論。

（1）由于房地產建設周期長，而房價變化較快，所以供給對房價的彈性不夠顯著，甚至在一定價格范圍內可看成固定的。

（2）利率對供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場上多余的流動性，致使流向房地產行業的資金充足，所以利率對供給的彈性也不大。

（3）房地產的供給函數對土地價格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場化造成眾多房地產企業為獲取土地競相太高競拍價格。

三、結論與展望

本文從房地產行業的供給與需求兩個方面入手，分別建立了房地產行業的供給與需求線性模型，房價與政府行為互動關系VAR模型，并通過這兩個模型探索出房地產行業背后的內生機制。在此基礎上，進一步建立了房地產可持續發展模型，并制定了三種不同的政策調整路徑。

在房地產供給與需求模型的分析中，模型的結論表明：房地產行業的需求出現了與價格正相關的現象；而在房地產供給方面，供給量到達一定數量后呈現了一定的剛性，這些都與傳統經濟學理論相違背。這也表明，由于在中國房地產行業政府的強勢地位以及投資性需求的高企，傳統的價格機制和市場理論已經不適用于我國的房地產行業。

結合現實以及學術界的觀點，本文提出“中國的房地產行業是政府主導的政策性市場”的假設，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點。在房價與政府行為的互動關系VAR模型中，主要對房地產價格、政府收入、工業增加值以及貨幣供應量之間的內生關系進行了動態分析，結果表明，中國的房地產行業較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應函數的部分，結論表明一個房價的正沖擊將會對工業增加值和政府收入產生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價的正沖擊會使貨幣供應量出現負的響應，并且在長期有不斷擴大和穩定的趨勢；在方差分解部分，表明了貨幣供應量對房價都有一個正的影響，并且在長期保持穩定，而工業增加值對房價的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產行業的內生動力后，本文基于VAR模型的結論建立了房地產可持續發展模型，并構造了合理增速以及健康基準兩個全新指標對可持續發展模型的結論進行判斷。從貨幣政策、財政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調整路徑，結果顯示，財政政策的調整效果要遠遠優于貨幣政策，而最佳的政策調整是同時調整財政政策和貨幣政策。

基于以上結論，從政府的角度得到房地產可持續發展的最優經濟政策方案：如果以房地產調控為主要政策目標時，將財政支出，財政收入以及貨幣供應量都穩定在GDP增速的水平，即可對房地產行業的發展形成較好的約束；如果房地產調控是政策目標之一時，將財政收入、財政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨立調節經濟中的其他政策目標，也可以達到房地產行業調控和其他政策目標兼顧的效果。

參考文獻

[1]葛揚，陳崇.中國房地產市場供給結構與價格泡沫關系研究——基于var模型的脈沖響應分析.中國經濟問題，第2期86-96頁，2011年.

[2]王要武，金海燕.我國房地產宏觀調控政策效果的實證分析.土木工程學報，第8期106-114頁，2008年.

[3]蔣艷，謝永欽，左西子.城市房地產供應量預測模型及應用.科技信息，第3期45-50頁，2007年.

[4]張海洋.投資性需求對我國房價影響程度的實證分析.軟科學，第25卷第3期24-30頁，2011年.

[5]羅剛強，趙濤.轉型期中國城市住宅市場供求狀態及其波動效應.1991～2008，西安電子科技大學學報，第20卷第2期34-39頁，2010年.

[6]田紅保.論房地產業可持續房展評價誤區與核心體系.中國房地產金融，第3期34-37頁，2010年.

[7]國家統計局網站.http：//www.stats.gov.cn/，2011年9月25日.

[8]中國經濟信息網.http：//www.cei.gov.cn/，2011年9月25日.

作者簡介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學商學院金融學系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint

P值： （0.25） （0.07） （0.01） （0.05） （0.06）

R2=0.99

3.需求模型的結論。

（1）價格與有效需求成正比，這與經濟學理論相違背；

（2）“消費剩余”（投資性需求變量）對房屋需求有較大的正向作用；

（3）總需求與價格正相關。

市場上實際的需求是消費性需求與投資性需求的綜合需求，消費需求與價格負相關，投資性需求與價格正相關，而回歸結果顯示總需求與價格正相關，這有力說明市場上投資性需求壓倒消費性需求，是市場需求的主要部分。

（三）房地產供給模型

1.模型假定。假定1，影響房屋供給的主要原因來自房地產企業。從微觀房地產企業角度來講，企業之所以愿意供給房地產，是基于成本收益分析，所以房地產供給變化的因素主要有：房地產價格、土地價格成本、勞動力成本和資金成本等。

假定2，勞動力成本為建筑工人每年工資。其余人力資本難以確定，因此，本文選用建筑工人每年工資作為勞動力成本。

假定3，利率是資金的價格，房地產企業資金鏈很大程度上依賴貸款，尤其是長期貸款。因此，假定房地產企業的資金成本為3～5年期銀行實際貸款利率。

假定4，房屋供給量為商品房施工面積與竣工面積總和，房地產公司提供現房和期房，因此施工面積和竣工面積都代表了房地產企業的有效供給。

2.模型的建立與求解。

（1）變量說明

{1}Qs：需求量，用房地產企業正在施工面積與竣工面積均值代表；

{2}P：全國商品房銷售均價；

{3}EC：土地價格；

{4}W：建筑行業職工平均工資；

{5}R：長期貸款利率。

（2）建立供給函數模型

供給函數為：

Qs=f（P，EC，W，R） （1.5）

由于可得的3～5年期銀行貸款利率為名義利率，為消除通貨膨脹的影響，求得實際利率，對對利率的處理：

1+R名義=（1+R實際）*（1+i） （1.6）

其中表示實際利率，用CPI的增長率來代表通貨膨脹率。

假定需求量與各影響因素之間存在線性關系，構建線性模型：

Qs=β0+β1P+β2EC+β3W+β4R+μ （1.8）

采用中經網統計數據庫和WIND資訊1992～2010年的年度數據，并且對商品房銷售價格，土地購置成本和年末商品房施工面積與竣工面積總和變量取對數，構建線性模型：

LNQs=C+C1*LNP+C2*LNEC+C3*LNW+C4*R+μ（1.9）

采用EVIEWS6.0軟件對需求函數進行線性最小二乘估計?；貧w結果顯示，擬合優度較高R2值為0.99，DW大致為2，回歸結果良好，但房價與利率不通過顯著性檢驗，并且符號與實際經濟意義不符，表明解釋變量之間存在多重共線性。對解釋變量進行相關性分析得到相關系數矩陣如下：

相關系數矩陣可以看出LNEC與LNP、LNW三者存在較強相關性，因此，我們才通過逐步回歸（stepwise）方法，剔除變量，在最后得到如下結果：

LNQs=-7.96-0.76*LNEC+2.54*LNW （1.10）

P值 （0.00） （0.00） （0.00）

R2=0.99，DW=2.09

3.供給模型結論。

（1）由于房地產建設周期長，而房價變化較快，所以供給對房價的彈性不夠顯著，甚至在一定價格范圍內可看成固定的。

（2）利率對供給的彈性較小。我國在97年之后一直保持相對寬松的貨幣政策，股市疲軟不能充分吸收市場上多余的流動性，致使流向房地產行業的資金充足，所以利率對供給的彈性也不大。

（3）房地產的供給函數對土地價格具有較好的彈性。土地的稀缺性加上土地交易的逐步市場化造成眾多房地產企業為獲取土地競相太高競拍價格。

三、結論與展望

本文從房地產行業的供給與需求兩個方面入手，分別建立了房地產行業的供給與需求線性模型，房價與政府行為互動關系VAR模型，并通過這兩個模型探索出房地產行業背后的內生機制。在此基礎上，進一步建立了房地產可持續發展模型，并制定了三種不同的政策調整路徑。

在房地產供給與需求模型的分析中，模型的結論表明：房地產行業的需求出現了與價格正相關的現象；而在房地產供給方面，供給量到達一定數量后呈現了一定的剛性，這些都與傳統經濟學理論相違背。這也表明，由于在中國房地產行業政府的強勢地位以及投資性需求的高企，傳統的價格機制和市場理論已經不適用于我國的房地產行業。

結合現實以及學術界的觀點，本文提出“中國的房地產行業是政府主導的政策性市場”的假設，并通過建立向量自回歸VAR模型印證了這一觀點。在房價與政府行為的互動關系VAR模型中，主要對房地產價格、政府收入、工業增加值以及貨幣供應量之間的內生關系進行了動態分析，結果表明，中國的房地產行業較大程度的受政府政策的影響。在脈沖響應函數的部分，結論表明一個房價的正沖擊將會對工業增加值和政府收入產生正的影響，但在長期逐漸消失，而房價的正沖擊會使貨幣供應量出現負的響應，并且在長期有不斷擴大和穩定的趨勢；在方差分解部分，表明了貨幣供應量對房價都有一個正的影響，并且在長期保持穩定，而工業增加值對房價的影響在短期不顯著，長期有較小的正的影響。

在探究出房地產行業的內生動力后，本文基于VAR模型的結論建立了房地產可持續發展模型，并構造了合理增速以及健康基準兩個全新指標對可持續發展模型的結論進行判斷。從貨幣政策、財政政策的搭配角度制定了三種不同的政策調整路徑，結果顯示，財政政策的調整效果要遠遠優于貨幣政策，而最佳的政策調整是同時調整財政政策和貨幣政策。

基于以上結論，從政府的角度得到房地產可持續發展的最優經濟政策方案：如果以房地產調控為主要政策目標時，將財政支出，財政收入以及貨幣供應量都穩定在GDP增速的水平，即可對房地產行業的發展形成較好的約束；如果房地產調控是政策目標之一時，將財政收入、財政支出維持在GDP增速水平，貨幣政策獨立調節經濟中的其他政策目標，也可以達到房地產行業調控和其他政策目標兼顧的效果。

參考文獻

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作者簡介：馬冀寧，男，河北藁城人，南京大學商學院金融學系，碩士研究生，研究方向：金融工程。endprint