中國房產證券化的風險與規避

張崢嶸 張平原

摘 要：最近一年，房地產市場發展緩慢，房企銷售壓力較大，二手房價格出現松動，房地產市場可能會出現震蕩性的調整。銀行要確保資金安全已經開始調整涉房資金結構。現今的房地產信托已經出現一系列的承付危機，未來房地產市場資金可能會比較緊缺。本文認為出路在于房地產的證券化，采用直接融資的方式獲取資金，本文通過介紹房地產的證券化概念出發，來探究我國房地產證券化的風險及規避方法。

關鍵詞：房地產證券化；REITs；風險與規避

1.房地產證券化的背景和概念

我國長時間以來房地產市場都高度依賴依托銀行資金。最近，隨著房地產市場的下滑，銀行在房地產方面的資金風險有所顯現。雖近段時間各銀行一再地調整涉房資金的結構，但從現在來看，房地產相關資金占比仍高達50%左右，因此，一旦出現風險，銀行的連鎖反應不堪想象。因此，減少間接融資，利用市場證券化分攤不可控風險可能是一條較為明智的解決方案。暫停近7年的房地產REITs（房地產信托投資基金）有望在2015年上半年開啟試點，房地產行業將迎來直接融資時代。

房地產證券化本質上是不同投資者對房地產投資收益的權利的證券化分配，以房產作為抵押品，而圍繞房產的租金、房地產投資和房產增值形成的收益作為證券化對象，其主要以股票、債券，信托基金與收益憑證等形式存在。常見的房地產證券化中就數REITs，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。……