臨沂市基準地價提升探析

徐凱，劉飛飛

(臨沂市國土資源局規劃站，山東 臨沂 276000)

臨沂市城區及建制鎮基準地價體系始于1993年，2002年、2007年、2010年依據臨沂市經濟發展和城市建設的需要分別對基準地價進行了更新調整。土地級別調整采用了分類定級的方法，對城區土地級別進行了全部更新，評價范圍為445.88km2，采取綜合定級的方法，對土地級別進行了局部更新。該輪臨沂市城區基準地價更新中，在土地定級的基礎上劃分地價均質區域，成果表達為區片地價；在工業用地基準地價更新中引入“工業控制區”概念；針對商業用地和住宅用地，增加了樓面地價的表達方式；在基準地價應用的過程中創造性地增加了網格地價的表現形式；將與城區基準地價評價范圍相連或距離較近且受城區影響較大的建制鎮駐地劃為城區外延建制鎮，參考相鄰城區末級地基準地價體系，設定城區外延建制鎮駐地基準地價體系。

1 臨沂市2010—2013年更新前后基準地價水平的對比分析

該輪基準地價調整與上一輪比較，評價區范圍增加了23.71%，地價內涵中商業、住宅的容積率均由1.4調整為1.7，商業和住宅用地四級地開發程度由五通一平調整為七通一平，工業用地開發程度按照控制區內外進行了區分，將上一輪的基準地價修正到該輪基準地價內涵條件下進行比較。經測算，商業用地地價面積加權增長率為51%；住宅用地地價面積加權增長率為73.83%；工業用地面積加權增長率整體為31.97%，其中控制區內地價增長率為59.31%，控制區外地價增長14.22%，各類用途基準地價均有明顯漲幅。

1.1 商業用地級別地價對比

商業用地的級別地價增長率為28.59%～56.36%，平均增長率為43.63%。增長率最高的為Ⅲ，Ⅳ級和Ⅶ級。Ⅲ，Ⅳ級商業用地價格增長幅度較高主要是由于其級別范圍內主要為臨沂市新長途汽車站區域、北城新區中部區域以及河東區沿沂河商業中心區域2010—2013年間政府投資力度較大，區域基礎設施水平提高，區域商業集聚程度大幅度提高，導致區域商業物價出售及租金水平顯著提高，商業用地出讓及轉讓價格不斷提升，因此，該區域商業用地地價增長較高，較為合理(表1)。

表1 商業用地級別地價對比

商業末級地Ⅶ級地價增長幅度為53.20%。根據臨沂市城市總體規劃圖，末級商業用地范圍基本上規劃為生態林地和工業用地，商業用地較少。如發生商業用地的案例，基本是沿街的小規模商業用地，另外，此區域征地區片價由33000元/畝提高為37000元/畝，區域征地成本提高，結合地價樣點資料及土地取得成本調查，確定末級地的基準地價。

1.2 住宅用地級別地價對比

在該次調整中，臨沂市城區住宅用地價格除Ⅰ級地以外，提高幅度普遍較大，主要原因有：

(1)征地區片價提高幅度為5.71%～30.90%，導致征地成本增加，全面推高住宅用地地價水平[1]。

(2)2010—2013年，臨沂市政府加大涑河、沂河和祊河沿岸的投資開發力度，區域基礎設施及景觀條件顯著提高，吸引眾多住宅用地項目入駐，由此導致此區域(主要為Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ，Ⅳ級)住宅用地價格提高。

(3)住宅末級地Ⅶ級土地價格提升141.09%，主要是由于Ⅶ級地主要為羅莊區南部區域和羅莊區西部高新技術開發區所在區域，近年來隨著工業項目的不斷引入，住宅配套項目隨之落地，根據調查，此區域住宅銷售價格近3年來增長顯著，且隨著區域基礎設施和公共配套設施的不斷完善，住宅用地價格亦隨著提升。

(4)隨著臨沂市經濟社會的不斷發展進步，住宅物業銷售價格及租金水平不斷提高，根據外業調查，并通過對樣點地價進行修正后，綜合確定住宅用地基準地價水平(表2)。

表2 住宅用地級別地價對比

1.3 工業用地級別地價對比

由表3可知，該次基準地價調整增加工業控制區概念，控制區內工業用地基準地價面積加權增長率為59.31%，漲幅較大，但工業控制區外地價增長14.22%，較為平穩(表3)。

表3 工業用地級別地價對比

造成工業用地地價上漲的原因為[2]：

(1)工業控制區設置的初衷為將工業用地項目引導至城區外圍的工業區，實現城區內部工業用地的騰籠換業，控制區內工業用地基準地價主要為工業用地收回或企業改制服務，這與現行基準地價的出發點不一致，因此控制區內工業用地基準地價需高于控制區外地價水平，并較現行基準地價水平進行大幅度提高較為合理。

(2)根據調查，2010—2013年，控制區內成交案例僅有控制區Ⅳ級1例(成交價格為396元/m2)和控制區Ⅴ級4例(成交價格分別為每平方米527，537，526和981元)，控制區Ⅳ級案例過少，不具有代表性；控制區Ⅴ級價格水平明顯高于基準地價水平的440元/m2，鑒于控制區內成交案例極少，因此該次控制區內部的工業用地基準地價水平的確定以區域工業用地收儲成本為參考。

(3)控制區外Ⅰ，Ⅱ，Ⅲ級地范圍內均為成熟的工業園區建設用地，區域內土地的熟化條件和產業集聚規模較高，工業用地需求旺盛，加之此區域征地區片綜合地價由33000元/畝提高至37000元/畝，提高12.12%，導致土地取得成本提高，推高區域土地價格。

2 臨沂市2010—2013年基準地價級別間差異分析

通過對調整后商業、住宅和工業基準地價級別間價格差異的對比，可以得出臨沂市城區基準地價的分布規律，商業用地級別價格差異最大，住宅用地次之，工業用地級別間差異最小。

2.1 商業用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區商業用地級別間價格差異最少為143元/m2，最高為1026元/m2，平均級別差值為488元/m2，占級別基準地價平均值1747元/m2的27.94%，且級別價差由Ⅰ到Ⅶ級地逐漸降低，級別價差占級別基準地價的比率最小為17.57%，最大為28.51%，平均為24.33%，價格波動較為平穩(圖1)。

圖1 臨沂市城區商業用地基準地價級別差異分析圖

由于臨沂市城區商業設施分布呈現同心圓擴散態勢，以人民廣場為代表的市級商服中心區域商業集聚度最大，區域商業用地價格亦最高，隨著商服中心輻射作用的不斷降低，商業用地價格逐級降低，這與臨沂市城區商業用地基準地價基本呈同心圓由人民廣場向外擴散的規律相一致。另外，由于臨沂市特殊的以批發市場和物流企業集聚為代表的商業形態影響，個別級別間價格差異較大，如Ⅰ級和Ⅱ級間價格差值為1026元/m2，占Ⅰ級基準地價的28.51%，主要是由于市級商服中心在Ⅰ級范圍內影響較大，呈指數衰減，在Ⅱ級區域其影響度明顯降低，且根據外業調查，Ⅱ級地范圍除涑河以南批發市場區域內商業集聚程度較高以外，其他區域商業集聚度較Ⅰ級區域明顯降低，以造成基準地價級別價格差異較大。另外，Ⅴ和Ⅵ級級別差異較大主要是由于受鐵路及河流的阻隔作用，市級商服中心對其影響表現出較大差異造成的。

2.2 住宅用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區住宅用地級別間價格差異最少為100元/m2，最高為552元/m2，平均級別差值為317元/m2，占級別基準地價平均值1396元/m2的22.66%，級別價差占級別基準地價的比率最小為11.56%，最大為29.96%，平均為19.89%，價格波動略大。Ⅰ～Ⅴ級間價格差異較為均勻，主要是其基礎設施水平基本一致，僅商業設施及景觀條件存在一定差異，因此住宅用地級別價格呈現以河流及商服中心為最高點向外遞減的趨勢。Ⅴ～Ⅶ級間價格差異基本一致，主要是由于Ⅴ，Ⅵ，Ⅶ級地均遠離沿河景觀帶，且基礎設施水平均為五通一平，土地利用條件較為接近導致其級別價格變化平穩[3](圖2)。

圖2 臨沂市城區住宅用地基準地價級別差異分析圖

2.3 工業用地基準地價級別價差分析

臨沂市城區工業用地級別間價格差異最少為0元/m2，最高為165元/m2，平均級別差值為74元/m2，占級別基準地價平均值475元/m2的15.65%，級別價差占級別基準地價的比率最小為0%，最大為25.08%，平均為14.45%，價格波動略大。受工業控制區的影響，控制區內部工業用地基準地價不再是區域工業用地市場交易價格的體現，而更接近于工業用地的收回或企業改制價格，因此控制區內基準地價水平明顯高于控制區外地價水平，這與工業控制區為合理引導工業項目向外圍工業區聚集的初衷是一致的。控制區外級別間價格差異為78元/m2和77元/m2，這是由于其工業區發展成熟程度和征地成本(Ⅰ級征地區片價為72000元/畝，Ⅱ級為72000元/畝和67000元/畝，Ⅲ級為37000元/畝)不同所造成的(圖3)。

圖3 臨沂市城區工業用地基準地價級別差異分析圖

3 臨沂市基準地價與房地產市場協調狀況分析

根據臨沂市商業商品房銷售調查資料和本輪土地級別調整與基準地價更新成果，計算得到臨沂市商業用地地價與房價的比例關系，結果見圖4。

圖4 臨沂市城區商業用地地價與房價關系示意圖

從圖4可以看出，臨沂市城區商業用地的樓面地價為395～2117元/m2，各土地級別商品房銷售平均價格為2000～10000元/m2。臨沂市商業地價房價比Ⅰ級最高，為21.17%，Ⅵ級地最低為18.42%，平均為19.35%，各級別地價房價比較為均衡，總體呈現由高級別向低級別先降低后升高的規律[4]。

根據臨沂市住宅商品房銷售調查資料和該輪土地級別調整與基準地價更新成果，計算得到臨沂市住宅用地地價與房價的比例關系，具體結果見圖5。由圖5可以看出，臨沂市城區住宅用地的樓面地價為390～1507元/m2，各土地級別住宅商品房銷售平均價格為2000～6200元/m2。從地價房價比來看，Ⅰ級地最高，達到了24.31%；Ⅵ級地最低，為18.75%；平均值為20.95%，總體基本呈現“U”型，即：Ⅰ～Ⅵ級隨級別的降低而減小，Ⅵ～Ⅶ隨級別的降低而增大，在Ⅴ和Ⅵ級區域變化較為平穩。

圖5 臨沂市城區住宅用地地價與房價關系示意圖

4 基準地價與社會經濟協調狀況分析

2010—2012年，臨沂市地區生產總值、地方財政收入、社會固定資產投資都有大幅提高，年均增長率分別為12.23%，22,97%和23.10%，表明臨沂市近幾年來經濟發展速度較快，城市基礎設施進一步改善，推動了臨沂市建成區土地質量整體提高。

2012年較2010底，城鎮居民人均可支配收入增長約31.15%，農村居民人均純收入增長約35.32%，表明人們的消費水平、生活質量有很大提高，由此導致對商業、住宅的需求增加；根據供求平衡原理，需求增加，價格上漲，從而帶動供給增加，臨沂市房地產開發投資增長約47.60%，年均增長率為17.03%，是對供求平衡原理的印證，由于土地的有限性、稀缺性以及用地性質的確定性[5]，促使商業、住宅土地價格上漲；同時，2012年較2010居民消費價格指數增長約6.29%，年均增長率為2.5%，隨著物價的上漲，房地產價格亦會有所上漲(表4)。

表4 2010—2012年臨沂市主要社會經濟指標

注：以上數據源于2010—2012年全市經濟和社會發展情況統計公報。

5 工業用地地價水平與出讓最低限價標準關系分析

臨沂市蘭山區、羅莊區、河東區的工業用地最低限價標準分別為252元/m2，168元/m2，144元/m2。該輪基準地價中蘭山區、羅莊區、河東區的工業用地最低地價分別為307元/m2，230元/m2，230元/m2，均高于相應的工業用地最低限價標準。

6 結語

在該次臨沂市城區土地級別與基準地價更新工作過程中應用了Mapinfo，ReGIS，ArcGIS等軟件進行分析、計算。利用Mapinfo進行工作底圖的處理工作；通過Excel計算表，完成基礎資料的歸類、分析和計算；在定級工作中，完全使用ReGIS軟件采用網格法確定土地級別；通過ArcGIS完成網格地價圖的繪制，保證了基準地價應用過程中的準確性和現勢性。總之，多個軟件相互配合，既保證成果的科學性，又提高了成果的質量和精度。

參考文獻：

[1] 壽程杰，趙水陽.談談征地區片綜合地價調整的必要性[J].浙江國土資源，2009，(1)：34-36.

[2] 孟慶麗.制定征地區片綜合地價初探[D].山東農業大學碩士論文，2008.

[3] 林增杰，武永祥，呂萍，等.房地產經濟學(第二版)[M].北京：中國建筑工業出版社，2003.

[4] 黃賢金，陳龍乾，王洪衛，等.房地產企業經營管理(第1版)[M].上海：上海財經大學出版社，2000.

[5] 付強.農村集體土地征地價格的時空演變及驅動力分析——以武安市為例[M].北京：中國地質大學，2007.