馬克思地租理論與我國城市土地制度創新

朱解放

(西北大學現代學院財務與經濟管理系，陜西西安710130)

我國傳統的城市土地制度是在高度集中的計劃經濟條件下形成的，這種土地制度在建國初期大規模的城市建設中曾經發揮過十分重要的作用。但是，由于這種土地制度從根本上否定了價值規律和經濟規律的作用，侵害了土地的國有權和國有制，使土地的所有權在經濟上無法實現，造成大量土地資源的流失和浪費，嚴重阻礙了市場機制的建立和市場經濟的發展。為此，必須以馬克思地租理論為指導，結合我國的具體國情，進行城市土地產權制度、城市土地市場和城市土地價格的創新。

1 馬克思地租理論簡釋

1.1 地租的本質 馬克思指出:“不論地租有什么獨特的形式，它的一切類型有一個共同點:地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式，而地租又是以土地所有權，以某些個人對某些地塊的所有權為前提”［1］。在不同的社會，由于土地所有制不同，地租的性質、內容和形式也不盡相同。資本主義地租是農業資本家為取得土地的使用權而交給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。因此，它的來源是農業雇傭工人創造的超過平均利潤以上的那部分剩余價值，是超額利潤的轉化形式。

1.2 地租的類型 資本主義制度下的地租，根據其產生的原因和條件，可分為2種基本類型——級差地租和絕對地租。農業資本家向土地所有者交納的級差地租，這是由于租種的土地有不同的等級，地租額也就不同，中等地要高于低等地，優等地要高于中等地。絕對地租是各種等級的土地都必須繳納的，并在概念上與級差地租相區別的地租。絕對地租的產生是由于土地所有權壟斷的存在，資本不提供絕對地租便不能投入使用。

1.3 建筑地段地租 馬克思指出:“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著和農業級差地租相同的規律。凡是自然力能被壟斷并保證使用它的產業家得到超額利潤的地方(不論是瀑布，是富饒的礦山，是盛產魚類的水城，還是位置有利的建筑地段)，那些因對一部分土地享有權利而成為這種自然物所有者的人，就會以地租形式，從執行職能的資本那里把這種超額利潤奪走”［1］。建筑地段同樣具有級差地租和絕對地租2種基本類型。建筑地段地租與農業地租相比具有較明顯的區別，農業地租中土地豐度對級差地租起決定性的作用，而建筑業中則是土地位置在級差地租中起決定性作用。同時，由于建筑地段土地所有權壟斷的存在，同樣存在絕對地租。

1.4 土地價格 土地本身是自然物，不是勞動產品，因而是沒有價值的，但是在商品經濟普遍化的情況下，一切都商品化了，所以土地也有價格。馬克思指出:“土地的購買價格，是按年收益若干倍來計算的，這不過是地租資本化的另一種表現。實際上，這個購買價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的”［1］。根據馬克思的論斷，土地價格取決于地租和利息率兩個因素。由此可見，土地價格可以由地租增加而提高，也可以在地租不增加的情況下，由利息率的下降而提高。

2 我國城市土地使用制度存在的問題

2.1 土地供應宏觀失調 由于劃撥制實行的是粗放型的土地管理，建設用地采用零敲碎打的用地方式，往往是先選定地塊，再由土地管理部門就每個工程作就事論事的行政審批，缺乏全盤規劃，從而導致土地供應宏觀控制失調。

2.2 土地閑置浪費嚴重 由于不可避免地存在著大量土地的無償使用，不交地租的現象十分普遍，土地公有權名存實亡，得不到有效地保護。在這種情況下，普遍存在著濫用土地，浪費自然資源的現象。

2.3 企業間競爭不公平 土地因素對企業經營效果有很大影響，如果土地無償使用，占有優等地理位置和較多土地的企業就會得到更多的收入，這種級差收入如不用制度加以調節，企業之間就苦樂不均，難以在同等條件下展開競爭。

2.4 土地交易的不規范性 行政劃撥制明文規定土地不能轉讓，但實際上存在著某種意義的地下土地交易。地下交易的不規范性，給占據土地的經濟單位帶來了非經營性地租收益，導致土地使用的浪費和積壓，同時增加了市場交易的費用。

2.5 以權謀私現象嚴重 國家只是名義上的所有者，實際權力下放到地方各級政府，真正行使權力的又是某些掌握權力的人和單位，中央土地主管部門對他們的批租行為缺乏有效的約束力，致使在土地出讓實際操作中，相關單位和人員濫用權力，在出讓面積、價格、位置和年限的確定上隨意性很強，其動機大多是權錢交易。同時，許多事業單位利用劃撥制和批租制之間的土地價差，將審批獲得的非經營性用地擅自改變利用方向。

2.6 整個價格體系趨于不合理 土地是基本的生產要素，土地市場是市場體系中的上游市場，扭曲的土地價格滲入到中下游市場的商品價格中，使整個價格體系趨于不合理。

3 我國城市土地制度創新

3.1 我國城市土地產權制度創新

3.1.1 城市土地產權的內容。城市土地產權是指當事人對城市土地的一組權利，而不是一種權利。城市土地產權的內容包括城市土地所有權、城市土地使用權和城市土地收益權。我國憲法規定，城市的土地屬于國家所有，但是就土地使用權而言，國有土地可以依法確定給全民所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用，土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押和繼承。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權在一定期限內出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地再轉移的行為。土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權連同地上建筑物和其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

3.1.2 城市土地級差地租。根據馬克思的地租理論，位置是城市土地級差地租的決定性因素，但是隨著城市建設的發展，城市面積不斷擴大，其中心區域也在不斷發生變化。城市發展的趨勢是中心多元化和中心專業化，特別是通訊條件的改變、道路建設的發展和交通工具數量和質量的提高，城市土地區位的優勢將不斷發生變化，所以城市土地級差地租主要是對一定區位的城市土地追加投資而獲得的級差收益，或者是在位置好的地段上連續追加投資而獲得的超額利潤所轉化的結果。

3.1.3 城市土地絕對地租。在我國社會主義市場經濟條件下，城市土地所有制及城市土地所有權是客觀存在的，因而城市土地絕對地租是必然存在的經濟事物。城市土地國有制的存在，以及由此存在的城市土地產權中的國家所有權，是城市土地絕對地租產生的根本原因，而城市土地絕對地租產生的條件，是非農產業剩余價值率較高場合下的利潤平均化前的扣除。

3.1.4 我國城市土地產權制度創新的原則。首先，堅持土地國有化原則。這是由社會主義制度的根本性質決定的，也是保證城市土地資源有效利用的重要措施。其次，堅持土地產權的有效性原則。土地產權的有效性原則包含2層含義:一是城市土地產權主體的有效性，即城市土地主體必須是人格化的行為主體，必須是具有經濟權利能力和經濟行為能力的法人和自然人;二是城市土地產權主體必須有可以實施的，并為其權利主體帶來實際經濟利益的行為資格。最后，堅持城市土地產權的分散化原則。除了確保土地所有權在國家手中之外，應將城市土地產權中的其他權利盡可能地分散，以兼顧各權利主體的利益，也就是說應將城市土地產權要素分解，并分配給不同的城市產權主體，形成多元化的城市土地產權結構形式。另外，在符合上述原則的情況下，應采取盡可能多的形式進行土地產權制度創新［2］。

3.2 我國城市土地市場創新

3.2.1 城市土地市場的級次。城市土地市場是城市土地制度不可缺少的一部分。開放和建立城市土地市場的實質就是要變土地的無償劃撥為有償使用和轉讓，這不僅有利于城市建設的長遠規劃，而且有利于提高土地使用的綜合效益。目前，我國的城市土地市場大體有3個級次:一級城市土地市場是由國家的地產機構進行壟斷經營的市場，即國家有償征用集體所有制土地和有償出讓國有土地使用權的市場;二級城市土地市場是指土地開發市場，即具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場;三級城市土地市場是指用地單位之間進行城市土地使用權交易所形成的市場。以上3級市場相互依存、相互聯系、相互影響和相互補充，共同形成我國城市完整的土地市場。

3.2.2 城市土地市場的創新。要繁榮城市土地市場，必須進行城市土地市場的創新。我國城市土地市場創新的基本思路包括如下的形式:一是政府作為土地所有者出讓土地使用權，出讓的方式主要有拍賣、招標和協議3種方式;二是在土地使用權未到期的前提下，也可以轉讓土地使用權;三是城市土地市場創新的形式還包括城市土地使用權的折價入股、城市土地使用權的互易、城市土地使用權的抵押等。

3.2.3 防止和杜絕隱形地產市場。在土地使用權交易過程中，要防止和杜絕隱形地產市場的產生。隱形地產市場是指在我國城市中，以隱蔽和變相的形式進行國有土地劃撥、使用權的出租和轉讓等非法交易活動。隱形地產市場會帶來一系列消極后果:一是侵害和破壞土地國有制，造成大量國有土地資產流失;二是干擾正常地產市場的運轉和發育;三是加重城市土地權屬混亂，不利于強化土地管理;四是破壞城市統一規劃，不利于城市土地的優化配置。因此，在進行城市土地市場創新的過程中，要防止和杜絕隱形地產市場所帶來的消極影響。

3.3 我國城市土地價格創新

3.3.1 城市土地價格的重要作用。城市土地市場的存在就會有城市土地價格。城市土地價格的形成與運作機制，是城市土地價格的定位與變動對土地流通所發生的刺激和抑制作用。城市土地價格是市場機制中牽扯面最廣、連鎖反應最大的參數，是城市土地所具有的特殊自然性質和經濟性質，其結構也具有與一般商品價格不同的特點。

3.3.2 影響城市土地價格的因素。影響城市土地價格的因素主要有:一是城市土地區位、形狀和坡度;二是城市土地使用限制，主要指城市土地規劃及其他規劃要求;三是城市用地性質;四是城市土地增值，隨著城市經濟的發展和時間的推移，城市土地價格呈現不斷上升的趨勢;五是城市基礎設施完備程度;六是城市經濟結構，主要指城市的產業結構、城市經濟性質。

3.3.3 城市土地價格估算。由于決定城市土地價格的因素很多，不可能進行精確的計算，只能依據一定的方法進行估算。國際上通用的是收益資本化法，又稱收益還原法或地租資本化法，是將土地純收益按一定的利息率資本化，即在一定貼現率條件下土地未來純收益的貼現值總和［3］。用收益資本化法估算土地價格一般分3步:首先調查土地的生產能力并統計其每年的平均純收益;然后選定適當的利息率作為資本化的標準利率;最后研究該地塊的非經濟利益，對求得的土地價格予以調整，從一定收益中減去土地投資、折舊、損耗及其他費用后，其差額就是土地純收益。我國城市土地價格在估算過程中，除堅持實行這一方法外，還應該考慮我國城市土地使用制度的現狀，制定符合我國實際情況的城市土地價格政策。

［1］馬克思.資本論，第3 卷［M］.北京:人民出版社，1975.

［2］寧靜波.土地制度創新研究［J］.安徽農業科學，2012，40(6):3615-3616.

［3］席增雷，申春峰，陳向青.招拍掛視角下的土地估價技術分析［J］.安徽農業科學，2012，40(4):2342-2343，2317.