關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作通知的解讀

文/全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)

棚戶區(qū)改造（下稱“棚改”）牽動(dòng)著1 億人的安居夢(mèng)，也承載著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用。

8 月4 日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），繼之前的棚改定向微刺激以及住宅金融事業(yè)部的成立后，再次對(duì)棚改工作進(jìn)行加碼。

《通知》中不僅強(qiáng)調(diào)棚改的數(shù)量和任務(wù)，還針對(duì)棚改中存在的規(guī)劃布局不合理、配套建設(shè)跟不上等問題，提出了相應(yīng)要求。

“棚改數(shù)量達(dá)到要求基本不是大問題。之前棚戶區(qū)在改造中所表現(xiàn)出來的安置房選址偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不到位等問題直接影響了棚改的質(zhì)量。棚改的‘質(zhì)’是現(xiàn)在需要著力解決的”住建部政策研究中心研究員趙路興在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

提質(zhì)棚改

近年來，棚戶區(qū)在改造過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)安置房選址不合理、配套設(shè)施不完善、住房質(zhì)量缺乏監(jiān)管等問題。

此次國(guó)務(wù)院印發(fā)的《通知》明確提出，要完善住房選點(diǎn)布局，改進(jìn)配套設(shè)施規(guī)劃布局，加強(qiáng)質(zhì)量安全管理。這些要求，在趙路興看來，“以往的政策主要強(qiáng)調(diào)開工套數(shù)、建設(shè)進(jìn)度，而這次印發(fā)的《通知》將棚改的相關(guān)問題進(jìn)一步具體化，針對(duì)性更強(qiáng)?！锻ㄖ飞婕傲水?dāng)前棚改的薄弱環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目前期、建設(shè)中期、改造后期的問題都做了具體細(xì)化”有助于提升棚改的含金量。

在安置房選址方面，《通知》要求棚改安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置；異地安置的，要充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需要，安排在交通便利、配套設(shè)施齊全地段。

“之前的一些棚改，有的地方政府實(shí)際上是看中了棚戶區(qū)的地塊，把居民安置到城市邊緣后，用騰挪出的土地搞商業(yè)開發(fā)”國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員袁崇法在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析，這樣做的后果是，雖然居民的居住條件有所改善，但因位置偏遠(yuǎn)，交通成本和財(cái)務(wù)成本均提高了。

此次印發(fā)的《通知》，正是看到了這一現(xiàn)實(shí)問題，做出了更為詳盡的要求?！啊锻ㄖ吩谶@方面的強(qiáng)調(diào)，可避免棚戶區(qū)改造后，居民出行、就醫(yī)等生活的不便利，特別是就業(yè)、就學(xué)的不便利”國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說。在他看來，“棚改最好是就地改造。另外，城市中心區(qū)要把大戶型需求向外疏解，在居住條件便利的地方建50-70平方米的小戶型公寓來安置居民”。

在袁崇法看來，棚戶區(qū)居民應(yīng)該分享因地價(jià)上漲而產(chǎn)生的紅利，這具體體現(xiàn)在配套設(shè)施的完善和安置房質(zhì)量的提升等方面?！锻ㄖ吩谶@兩方面亦有明確表述。

在配套設(shè)施方面，《通知》要求配套設(shè)施應(yīng)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用。

“過去棚改安置房位置相對(duì)較偏，公共交通和服務(wù)配套沒有延伸過去。有些安置房建好后，供水、供電、燃?xì)?、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施沒有直接跟上，居民入住后嚴(yán)重影響生活，這類案例不少”趙路興告訴記者。此次《通知》的明確要求，將從根本上改變舊有的“不同步”問題，棚改工作在新階段將迎來“質(zhì)”的提升。

《通知》不僅在配套設(shè)施規(guī)劃布局方面提出要求，還在確保配套建設(shè)用地上提供了政策保障。如強(qiáng)調(diào)棚改安置住房小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)當(dāng)明確配套公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)規(guī)模和要求等，相關(guān)用地以單獨(dú)成宗供應(yīng)為主。

而在安置房質(zhì)量方面，《通知》要求，要強(qiáng)化在建工程質(zhì)量安全監(jiān)管，全面推行安置住房質(zhì)量責(zé)任終身制；要開展已入住安置住房質(zhì)量安全檢查。

需要注意到，近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房屋的質(zhì)量尤其是安置房的質(zhì)量并沒有得到同步發(fā)展?！芭锔母菀装l(fā)生工程質(zhì)量安全問題，因?yàn)榕锔陌仓梅康脑靸r(jià)有嚴(yán)格控制。部分開發(fā)商和工程承包商為了多盈利，在建設(shè)過程中偷工減料，降低建造標(biāo)準(zhǔn)，很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題”。袁崇法認(rèn)為，“推行安置住房質(zhì)量責(zé)任終身制，不僅應(yīng)用在安置住房，還應(yīng)該推廣到所有建筑”。

金融輸血

“質(zhì)”的進(jìn)一步提升和落實(shí)，需要政策層面的不斷推動(dòng)，更需要資金方面的強(qiáng)有力支撐?！百Y金問題不應(yīng)該成為降低棚改質(zhì)量的借口。資金問題有資金問題的解決渠道”袁崇法強(qiáng)調(diào)。

棚改除了財(cái)政直接撥款，主要資金來源渠道包括國(guó)家開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行的信貸支持、企業(yè)債券產(chǎn)品。《通知》強(qiáng)調(diào)要加大金融支持力度，國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。推進(jìn)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚改項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚改債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚改項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

目前國(guó)開行貸款已經(jīng)成為地方棚改的主要資金來源。山西省金融辦銀行機(jī)構(gòu)發(fā)展處副處長(zhǎng)李峰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“由山西省住建廳牽頭的山西省棚戶區(qū)改造投融資公司正在組建中，未來將專門承接國(guó)開行的棚戶區(qū)改造專項(xiàng)貸款”。

商業(yè)銀行也在逐漸發(fā)力

以北京為例。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行新聞宣傳處周園在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)介紹說，農(nóng)行北京分行推出了棚改專項(xiàng)信貸產(chǎn)品，與國(guó)家開發(fā)銀行聯(lián)手開展西城百萬莊棚改項(xiàng)目銀團(tuán)貸款。此外，還探索了非銀行銀團(tuán)貸款的組合融資模式，為首都棚改項(xiàng)目提供多種形式的金融支持。

中信銀行宣傳部甄世宇在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也介紹，近期中信銀行與北京市朝陽區(qū)人民政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中信銀行將集中優(yōu)勢(shì)資源，對(duì)朝陽區(qū)包括城鎮(zhèn)化建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在內(nèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域和重大項(xiàng)目，如CBD 東擴(kuò)項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目等，提供綜合金融支持。

盡管如此，商業(yè)銀行在棚改貸款上的支持力度仍顯不夠?！瓣P(guān)鍵問題不在商業(yè)銀行沒有足夠的資金，而是棚改工程如何讓商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下介入，棚改工程的透明度有待提高”國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)（香港）有限公司聯(lián)席董事張安杰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析道。

對(duì)于企業(yè)債券的試點(diǎn)和多種金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，李峰樂觀估計(jì)，企業(yè)債券會(huì)成為棚戶區(qū)改造融資的重要手段。“在目前經(jīng)濟(jì)下行以及債券兌付風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，銀行間債券市場(chǎng)對(duì)企業(yè)債券發(fā)行的審核比較嚴(yán)格，但是棚改項(xiàng)目融資是由地方財(cái)政作保障的，應(yīng)該沒有很大的兌付風(fēng)險(xiǎn)”。

“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)行債券，對(duì)解決棚戶區(qū)改造資金問題是一個(gè)金融創(chuàng)新手段。企業(yè)發(fā)債會(huì)成為有力推動(dòng)”國(guó)際金融投資家聯(lián)合會(huì)主席孫飛在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說。《通知》中把棚戶區(qū)改造能夠運(yùn)用的融資手段進(jìn)一步強(qiáng)化，多次提到“支持”、“鼓勵(lì)”等詞匯。在他看來，“《通知》下發(fā)后，企業(yè)、商業(yè)銀行及金融機(jī)構(gòu)的參與積極性會(huì)提高”

而首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池看來，“對(duì)于推進(jìn)債券創(chuàng)新，要加強(qiáng)棚改項(xiàng)目債券的收益設(shè)計(jì)，對(duì)于投資收益和期限的設(shè)定是吸引社會(huì)資金的重要條件”。