基于BOT框架的養老地產運營模式思考

○李珊

（武漢理工大學華夏學院 湖北 武漢 430223）

根據中國國家統計局統計數據，截至2013年末，中國大陸總人口為136072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，比上年末提高0.6個百分點。65周歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%，比上年末提高0.3個百分點。事實上，按國際老齡化的評判標準——60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

一、發展養老地產的必要性

“未富先老”這四個字是我國目前狀況的真實寫照。黨的“十八大”報告中強調“積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業”。老齡化已成趨勢，老齡化產業也面臨著較大的機遇與挑戰。我國目前的養老模式主要有三種：居家養老、社區養老和機構養老。居家養老和社區養老即主要依托家庭和社區，機構養老即俗稱的養老院。

從政策層面來看，國務院辦公廳印發的《十二五社會養老服務體系建設規劃（2011—2015）》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養老、7%為社區養老、3%為機構養老。從政府擬定的對養老模式發展規劃思路可以看出，要想實現90%的居家養老，就要有更多的社會資本加入到有著適老化設計與配套的居住區的建設中來，因此，養老地產的發展具有重大的機遇和廣闊的市場前景。

從社會現實來看，對于大多數老年人來說，目前的養老方式主要停留在伴子養老、陪孫養老的階段，中國人根深蒂固的“養兒防老”觀念以及獨有的親子關系使老年人從情感角度接受不了機構養老的養老方式。但隨著計劃生育制度的實施，第一代獨生子女80后的父母在逐漸老去，一對夫妻要承擔4個老人的養老義務，“421”型家庭結構模式的變遷使得傳統居家養老壓力增大。加上現代社會競爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現很多空巢老人。面對經濟發展、人口老齡化的現狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵并吸引更多的社會資本參與到擁有著適老化設計的養老地產項目中來，推動養老產業的發展。

二、目前養老地產發展面臨的問題

1、利潤低，融資難

養老地產不同于一般的地產項目，由于所需要的配套設施多、專業化程度高，使養老地產項目具有投資高、回報低、成本回收時間長、利潤低等基本特點。從國外經驗看，對于以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅有8%～10%的回報率。

養老地產帶有“保障”色彩，政府在解決養老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設到經營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現行的《城市用地分類與規劃建設用地標準》中尚未設置養老設施用地。現有養老地產項目用地性質多為住宅用地，部分甚至為商業與服務業用地，土地成本高。這種狀況必然導致開發建設企業面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發展養老地產的關鍵。

2、專業化服務欠缺

一個完善的養老地產項目應該包含以下功能：居住功能、服務功能、商業功能、醫療護理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設計的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細致的服務、24小時醫療保健的全面護理。由于老年人的時間充裕，對健康及生活品質要求高，養老地產不能走傳統項目賣房子的開發套路，應更為重視項目的配套設施與服務。

而目前，養老地產的開發建設企業一般都不具備專業化服務與運營的能力，這對養老地產的可持續發展提出了巨大的挑戰。養老地產的服務化才是解決養老問題的核心，因此目前的養老地產不大可能依靠開發建設企業單打獨斗，必須尋求與產業鏈的融合共振和系統協作，特別是離不開對健康產業鏈的依賴。

三、臺灣養老地產OT、BOT運營模式

當前擁有巨大市場空間的養老產業卻正遭遇融資難、用地難、運營難等諸多難題。而受制于政策環境、融資環境等影響，美國、日本養老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺灣養老模式。被譽為臺灣養老服務第一品牌的恒安照護集團近三年已接待大陸300多個團隊、7000多人考察，包括政府、保險公司、開發商、銀行、服務商等。

臺灣于1993年步入老齡化社會，目前臺灣民間機構參與公共建設的主流模式是OT（運營—轉讓）和BOT（建設—運營—轉讓）。

OT模式——（operate-transfer，運營-移交）即由政府新建，開發商經營，經營期限3年、6年不等，視機構規模大小而定。臺灣法律規定最高不能超過9年，不論機構大小，期限滿后政府要重新進行招標。

BOT模式——（build-operate-transfer，建設-經營-移交）政府提供一塊環境舒適、交通便利的地塊，由開發商來新建，建完之后由開發商經營，一般來講期限為30~50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

四、我國基于BOT框架下運營模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設-經營-移交”。BOT在實踐中的具體含義為：政府與私人企業簽定項目特許經營協議，授權項目公司（私人企業）承擔項目的融資、設計、建設和經營，在協議規定的特許期內，項目公司向設施的使用者收取費用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結束后，私人企業將項目無償移交給政府。

近30年來，世界各國尤其是發展中國家越來越關注BOT模式，將其廣泛運用于基礎設施建設之中。BOT模式對拓寬融資渠道、加快項目發展、提高運營效率等方面發揮了重要作用。由于養老地產的開發特點，可以利用BOT模式來拓寬建設養老地產的資金來源渠道。

2、基于BOT框架的運營模式設計

養老地產項目的發展需要依靠多方合作，尋求產業鏈的融合與協作。與養老地產項目相關的參與主體有：政府部門；開發建設企業；銀行等貸款機構；保險公司、投資公司、基金公司等投資主體；專業性的養老服務機構。基于BOT框架的養老地產運營模式將各大參與主體有機結合起來，共同打造協作式產業鏈條，如圖1所示。

圖1 基于BOT框架的養老地產運營模式

3、基于BOT框架的運營模式分析

（1）政府確定項目、招標、與中標人簽訂特許協議。在養老地產BOT項目中，政府是最重要的支持者。首先，養老地產BOT項目必須得到政府批準，并通過招標等方式確定中標人，然后與中標人通過簽訂特許協議明確各自的權利與義務。其次，由于養老地產BOT項目屬于公益性項目，政府可以通過土地劃撥的方式對項目予以支持，從而大大節約項目的土地成本，有效降低開發前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，在項目融資中扮演重要角色。

（2）項目發起人組建項目公司。養老地產項目的發起人也稱為主辦人，是項目的實際投資者。項目發起人可以是某家公司，也可以是由開發建設企業、保險公司、投資公司、基金公司等多個投資者組成的聯合體。保險公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進來進行養老地產項目的投資，緩解開發建設企業的資金壓力。由于養老地產帶有公益性質，發起人更應該擁有相當的實力和良好的信譽。

（3）項目公司與銀行簽訂融資協議。養老地產BOT項目的貸款者是商業銀行、非銀行金融機構等，是項目債務資金的主要提供者。對于由政府牽頭的BOT項目而言，貸款者由于政府提供的信譽、履約方面的擔保，其面臨的信用風險和履約風險會大大降低，從而對項目提供貸款的意愿會大大增強。

（4）項目公司與開發建設企業簽訂施工合同。在項目建設階段，項目公司根據特許權規定的技術和時間要求，組織項目的設計、施工和采購等各項工作。開發建設企業通常負責項目工程的設計和建造，一般采用“交鑰匙”固定價格總承包方式。

（5）項目公司在項目建成后與專業性的養老服務機構簽訂營運合同。針對目前養老地產項目專業化服務欠缺等問題，BOT模式引進專業性的養老服務機構進行項目運營，提供醫護服務等技術方面的支持。當然，專業性的養老服務機構也可成為項目發起人的組成之一，從項目的構思、設計階段就開始參與進來。

（6）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，養老地產BOT項目的巨大資金數額以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確地認定自己面臨的重要風險，并為其投保。保險公司可以借助其強大的資金實力以及保險業務的協同效應，將保險產品與養老社區相銜接。一方面可以為養老地產項目提供重要的資金支持，另一方面從轉移風險的角度為項目以及養老地產入住者打造專屬保險產品。

[1]李海燕：談BOT模式對于養老地產的適用性[J]．山西建筑，2013（11）．

[2] 趙曉：養老地產需厘清的五個問題[J]．城市開發，2013（2）．

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[4]羅福周、韓言虎：我國養老地產發展研究[J]．商業研究，2012（10）．

[5]姜睿、蘇舟：中國養老地產發展模式與策略研究[J]．現代經濟探討，2012（10）．