重慶北部新區EBD園區發展過程研析

重慶北部新區EBD園區發展過程研析

戴志中，劉大偉

（重慶大學 建筑城規學院，重慶 400030）

從EBD園區實際開發建設角度出發，著重回答EBD園區發展的指導思想，發展的特點和原因，發展過程中階段性問題，以及發生機制，找出轉型的客觀需求，最后對可持續發展過程中經驗、教訓、規律和方法進行總結。

EBD；發展過程；生態；結構優化；形象塑造

1 EBD園區概述

“重慶北部新區EBD園區”原名“北部新區高新技術產業園”，位于北部新區人和組團內。其最早的邊界范圍是2001年劃定的8.3km2的光電產業園，2003年市政府為支持生態商務區的開發建設，在市長會議上通過 “將原規劃中與園區鄰接的1.1km2外事區用地納入EBD園區”[1]。至此，EBD園區所轄面積達到10km2左右。重慶北部新區管委會多次組織關于“北部新區高新技術產業園”發展的專題研討會，與各個領域的專家、學者進行交流，最終提出了“EBD”的概念?！癊BD”，即英文Ecotypical Business District的縮寫，解釋為生態商業園區。這個概念精準地反映出園區可持續發展的思想內核及EBD園區未來發展的方向，即“復合生態觀”與“商業園區”,見圖1。

圖1 EBD園區范圍示意圖

2 EBD園區發展歷程

2.1 EBD園區發展的三個階段

EBD園區建設伊始，就提出以“自然-經濟-社會”相結合的復合生態觀作為園區建設的指導理念。然而，EBD園區建設是白手起家，從無到有，其建設發展的客觀規律限制了自然、經濟和社會三個子系統齊頭并進，而是在不同建設時期體現出不同的側重點，表現出持續向上的發展趨勢。因此，結合EBD園區的實際建設情況，可分為三個發展階段：自然生態理念主導階段 （2001年－2008年）——自然生態保護和基礎設施建設階段；產業生態理念主導階段（2008年－2011年）——形成產業鏈和服務鏈，吸引高端人才，提高園區經濟效益；社會生態理念主導階段 （2011年至今）——產業鏈和服務鏈向高端提升，大量高端人才聚集，帶動園區內外社會服務業的發展，見表1。

2.2 EBD園區發展的兩次轉型

“型”具有相對穩定的結構形態特征，而轉型意味著事物的結構形態、運轉模式、以及人對事物認知觀念的根本性轉變。轉型是主動求新求變的過程，是一個創新進化的過程。

EBD園區建設發展的三個生態階段之間，客觀上存在兩次從前階段工作重點向后階段工作重點的轉移，或轉型。每一次轉型的成功，都為下一個進化階段奠定良好的發展基礎。因此，EBD園區發展過程中包含了兩次轉型。

2.2.1 第一次轉型：自然生態理念主導→產業生態理念主導

園區的第一次轉型的動因是產業生態理念主導階段，先進制造業和相應的服務業形成產業鏈，產業鏈上下游企業集聚，尤其是大量從事生產服務業的企業入駐（金融機構、律師事務所等），導致園區產業結構的“退二進三”調整。這樣的升級調整必然要引發一系列新的需求，如用地結構調整的需求、對大量辦公空間的需求、對園區形象提升的需求，以及基礎設施擴建的需求等等[3]。總體來講，由于前瞻性規劃與高標準建設模式，使園區的第一次轉型較為順利。

表1 EBD園區生態進化的三個階段

圖2 用地結構優化

（1）用地結構的優化

根據2001版的園區控制性規劃，園區以南北向的星光大道為界，分為西部的工業生產區與東部的居住區與服務區。這樣的用地結構，路西的生產區可以西向擴張，但路東的服務區卻被居住區包圍，嚴重阻礙服務區的擴容生長。導致后期“退二進三”的調整中，服務區只能沿黃山中大道往東呈線性發展，這無疑加重了黃山中大道的交通負荷。面對服務區難以擴容的問題，在2003年的城市設計中進行了調整，園區服務區的重心從古木峰公園周邊西遷至兩江幸福廣場（原百林公園），并以兩江幸福廣場（原百林公園）為中心，形成團狀生長的格局，見圖2。

（2）建筑空間的兼容性

針對對辦公空間的需求，園區并未調整用地性質來確保建設新的辦公樓宇。而是早有預見地在建筑設計上做文章，園區的產業樓宇采用大空間的設計手法,可以在需要的時候兼容廠房與辦公兩種主要功能，滿足轉型期的功能和空間升級要求。同類企業集聚與上下游企業搭配的建筑空間，錯時共享的功能空間，建筑空間信息化,見圖3。

（3）生態商務區的形象塑造

生態是EBD園區一直堅持的核心理念。建設初期通過保留照母山植物園與百林公園，塑造了園區“綠色、生態”的形象。在產業生態主導階段，大量高端制造業和相應的服務業形成高價值產出的產業鏈，對建筑和園區形象提出更高要求。得益于預見性的建筑形象處理，園區早期建設階段的產業樓宇就已經突破了常規標準廠房的建筑形態，采用玻璃幕墻結合金屬板幕墻的干掛外墻，使商業園區十年至今仍然展現出明快簡潔的現代形象。

圖3 兼容示意圖

2.2.2 第二次轉型：產業生態理念主導→社會生態理念主導

園區第二次轉型的目標是從商務園區轉向宜居新城（區），其轉型的動因是園區聚集了一定規模的常住人口與就業人口，為滿足核心區、外圍區及周邊市民的工作、生活、游憩以及出行需求，迫使園區從產業經濟轉向以服務經濟為主導的多元經濟模式[4]。園區的第二次轉型是一次質的飛躍，面臨的主要問題是：以宜居標準來看，服務設施配套的規模與布局是否合理，以及城市公共空間是否具有足夠的活力。

（1）產業樓宇空間改造

針對前一個問題，園區主要采用改造產業樓宇，加大商業、公共服務設施的規模來滿足日益上升的消費需求。如將火星產業樓宇改造成商業綜合體星匯兩江，提升園區西部片區的商業服務功能。

（2）外部空間進化升級

主要通過對城市開放空間的改造，來提升園區的活力[5]。如將封閉式的百林公園改造成開放式的城市廣場 （兩江幸福廣場）,見圖4。另外，橫跨星光大道的步行街道系統的建設，有利于增強園區東部片區與兩江幸福廣場的步行聯系。

圖4 向城市開放的兩江幸福廣場

總體來講，由于園區建設初期城市規劃和建筑設計的預見性，為園區的轉型提供了極大方便，但由于對第二次轉型中商業服務設施的大量增加始料未及，前期盡管作了一定預留但仍不充分。不僅增加其改造難度，還因重復建設造成資源的浪費。

雖然園區的第二次轉型受到一些不可預見的因素影響，但改造過后的實施效果較好，兩江幸福廣場的建成使用為EBD園區注入了新的活力，提升了整個園區的形象。

圖5 商務、商業設施高度社會化

（3）公共服務設施逐漸社會化

為生活服務的設施，像產業組團內的食堂、小賣部等，開始面向全社會開放。為生產服務的設施，通過對既有建筑的改造，形成大量的商務、金融、商業等具有高度社會化特征，見圖5。例如：在涉外商務區的規劃中，既有高檔酒店，又有寫字樓、大型購物中心等服務設施，一方面作為生產服務配套設施為產業服務，另一方面則提升商務品位，為整個城市服務。EBD園區完成了從最初單純的工業區演變成城市綜合功能區。

3 EBD園區發展經驗、問題總結

3.1 EBD發展經驗-自適應轉型

由于EBD園區地形的限制，被照母山和城市快速路包圍，限制了它的外延式拓展，然而并沒有采取大拆大建的方式，而是在“復合生態觀”的指導下，采取將生態的核心要義“協調統一”和自適應的核心要義“動態優化”相結合起來，其方式包括：（1）對原規劃的調整；（2）對原規劃項目逐步實施建設；（3）建筑空間的適應性；（4）其他措施和途徑。從空間與時間的角度考慮，EBD園區的發展模式可分為兩類：時間優先的自適應模式與空間優先的自適應模式。

3.1.1 空間優先的自適應模式：兼容共生

前述產業園區三個生態階段的物質空間形態，雖具有較大的差異性，但各形態之間也存在交疊之處，所以可在設計中考慮空間的兼容性，確保轉型的順利進行。

空間的兼容性主要表現在EBD園區的產業樓宇設計中，其一，以高密度的產業樓宇（平均容積率＞4）兼容低密度的平層廠房，實現土地集約化利用，也間接地提升了投入產出比。園區管委會原主任王小若算了以下一筆帳：一方面，產業樓宇占地小。以1棟樓10層10萬方計，占地僅1ha，加上綠化、道路及配套設施，最多2ha。但若按花園式平層廠房修建，則至少占地10公頃，若加上往往比廠房本身占地更大的綠地、道路、停車場和配套設施所占土地，則達到20ha以上，相差達10倍。另一方面，從單位面積的產出價值來看，標準廠房往往比花園廠房更高。仍以1棟樓10層10萬方計，重慶高新區能達到每平方米工業產值1萬元以上，以通常80%入住率計算，至少可產出產值8億元。其二，產業樓宇的內部空間形態具有綜合性與適應性，以海王星為例，其功能包括會議、辦公、生產、餐飲、文化等多種功能，既可滿足生產、研發活動的需求又可滿足商務辦公的需求；另外，大空間的設計有利于實現轉型中廠房與辦公之間的功能調整。

3.1.2 時間優先的自適應模式：預留調和

如果“兼容共生”是指建筑內部空間上的轉型，那么預留調和更多體現出時間上的統籌安排。前期為后期預留土地資源，不僅為后續轉型提供必要的物質支撐，同時也為未來的不確定性因素留出空間。EBD園區的預留調和主要體現在以下幾個方面：其一，早期規劃中EBD園區對不同生態階段的公共服務設施用地進行了預留，如公園、學校、體育場等用地。其二，為不可預見發展調和空間。園區城市化是一個極為漫長的過程，尤其是第二次轉型，可視為園區從“量變”轉向“質變”，需要更多的商業與公共服務設施去支撐宜居城市的建設[5]。

一個值得借鑒的做法是，當園區內常住人口與就業人口趨于穩定與飽和的時候，即大部分產業樓宇與住區已建成并投入使用，園區領導層就應該對園區內的人口規模與建筑規模進行重新測算，并以此為據，及時調整商業與公共服務設施的規模與布局。

3.2 EBD存在的問題

EBD園區的原始規劃雖然融入了前瞻性的判斷和設計，考慮到了“產業生態”主導時的需求，保證了第一次轉型較為順利，然而對第二個階段融入城市所需求的數量和規模估計、照顧不足，造成了人居空間發展滯后，通勤壓力大，夜晚活力不足等問題，規劃的相對僵硬，導致了調整和改造的難度加大，現階段仍為突出的問題如下：

（1）硬性邊界的交通聯系問題

EBD園區的財富中心片區與園區核心區被硬性邊界 （內環高速）所切斷，兩者之間采用架橋的方式以確保安全、便捷的步行聯系。實地調研發現：此橋周邊功能的混合程度較高，具有學校、公寓、辦公與居住多種功能，所以在上下班高峰期以及上學、放學的時段，人流通行量較大。同時，因周邊商業服務配套設施不足，已產生一些自組織配套現象，如攤販。

（2）地段生長的功能互補問題

生長點的概念，由C·亞歷山大在《城市設計新理論》中提出，每一個以開放空間為依托的生長點，不斷吸引不同功能的聚集，逐步增強地段的綜合效益。選取園區內四個較為典型的生長點，見圖6，分析其在5分鐘步行可達性范圍內（400m）的功能構成，發現園區現階段活力仍顯不足。

圖6 4個地段生長點的位置

（3)居住用地的類型配比問題

根據2012年建成區的土地利用現狀圖分析，工業用地占20%、居住用地占9%、商業服務設施用地占25%、公共服務設施用地占10%?？傮w來講，居住用地比例偏少（一般為20%），且在空間分布上過于集中在園區東部片區，導致以生產功能為主的園區西部片區在夜晚缺乏活力。

4 結語

根據產業園區發展規律，一般5年的起步期和5~10年的發展期，現階段EBD園區仍有不少的問題，但不爭的事實是EBD園區正在走向成熟。EBD園區先進的指導理念“復合生態觀”，明確了園區發展過程中的階段性任務，在整體層面進行統籌安排，做到有的放矢。規劃的科學性，采用了“適應性建筑空間”，“功能混合”，“總體控制、局部放開”的規劃理念，保障了EBD園區的成功轉型。另外，也離不開政府高效的管理，全民參與共建環境，EBD園區未來將會發展成為對外開放的戰略平臺、城市風貌的展示窗口。

[1]童小平.在北部新區開發建設上檔提速動員大會山的講話[J].重慶市人民政府公報.2003(07):13.

[2]顧朝林，趙令勛.中國高技術產業與園區[M].北京：中信出版社，1999.

[3]王興平著.中國城市新產業空間：發展機制與空間組織[M].北京：科學出版社，2005.

[4]鐘紀剛.區域城市城鄉整體規劃理論探討：重慶市城鄉統籌戰略規劃思考[J].重慶建筑，2007（9）.

[5]戴志中，王慧.開發區與城市相互關系的內在肌理及空間效應 [J].城市規劃，2003（3）.

[6]耿虹.現代產業園區規劃 [J].理想空間：23輯，2007（11）.

責任編輯：孫蘇，李紅

Analysis on Development Process of EBD Park in Northern New District,Chongqing

Based on the actual development perspective,the development guiding ideology,development characteristics and reasons and stage problems in the process of EBD Park are presented as well as the mechanism and transformation's objective needs.And the experience,lessons,rules and methods in sustainable development are summarized.

EBD Park development process;ecology;structure optimization;image-building

TU984.13

A

1671-9107（2014）04-0027-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.04.027

2014-02-04

戴志中（1948-），男，四川遂寧人，教授，博士生導師，主要從事山地城鎮空間和建筑設計研究。

劉大偉（1986-），男，河南駐馬店人，在讀研究生，工程師，主要從事山地城鎮空間和建筑設計。