房地產(chǎn)測量中房屋面積的測量工作研究

（中山市華通測繪工程有限公司，廣東 中山 528400）

房地產(chǎn)測量中房屋面積的測量工作研究

韓 偉

（中山市華通測繪工程有限公司，廣東 中山 528400）

隨著建筑房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，人們對它的關注度越來越普遍，而在房地產(chǎn)測量中房屋面積的測量準確性與否，與人們的住房安全和居住環(huán)境有很大的關聯(lián)。本文對房地產(chǎn)測 量中房屋面 積的測量工 進行了詳細探討，重點分析了房屋面積測量工作的相關內(nèi)容，詳細介紹測 量與計算方法。

房地產(chǎn)；測量；建筑面積

一、概述

在房屋面積測 量計算的過程中，通常會有糾紛與矛盾的發(fā)生，大多數(shù)原因是建 筑物或房屋計算建筑面積的問題，其發(fā)生的經(jīng)濟糾紛金額往往相對比較大。所以使房屋面積測量的準確性得到有效提高，可以緩解產(chǎn)生的矛盾，有利于社會和諧。

二、建筑面積測量的重要性

1建筑面積是結構工程量的計算基礎所在，若有問題出現(xiàn)在建筑面積計算上，不僅會導致結構工程量計算出現(xiàn)偏差，而且將會直接影響到概預算造價的準確性，既會出現(xiàn)積壓大量的建筑工程材料，又會使施工企業(yè)與國家損失大量的人力、財力與物力。

2在建筑面積測量計算中，其正確與否都會影響到施工企業(yè)的各個方面。并且在人們平常的生活當中，相對于購房者而言，建筑面積也是商品房價 格計算的主要結 算數(shù)據(jù)，所以對建筑面積的測量與計算方法有所了解也是十分有必要的。

三、房屋面積測量的相關內(nèi)容

1房屋面積。房屋建筑面積主要是指外 墻（柱）勒腳以上各 層的外圍水平投影面積，其中包括陽臺、走廊、室外樓梯與地下室等，同時具備有上蓋與牢固的結構，層高在高于2.2米（含2.2米）的永久性建筑。對于房屋空 間的最低標準要求是房屋內(nèi)的凈高不能低 于2.05 米 ，但是經(jīng)由大家廣泛進行研討后，為了房屋的層高易于掌握操作，最終仍然是統(tǒng)一采取層高不低于2.20 米的標準（如圖1所示）。

而在成套房屋的建筑面積中，它包含的是套內(nèi)建筑面積與分攤共有的建筑面積，套內(nèi)房屋的建筑面積又包含三部分，其分別是套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)陽臺面積與套內(nèi)墻體面積；共有建筑面積指的是各個產(chǎn)權人共 同使用或者占有的建筑面積，其內(nèi)容主要包括建筑物內(nèi)外提供給業(yè)主正常使用的人員通行、公共設施等等。此外，套和公共建筑之間的分隔墻，以及外墻以水平投影面積一半的建筑面積也包括于房屋共有建筑面積的范圍內(nèi)。

2房屋測算的范圍。房屋測算范圍主要有全部建筑面積的計算、一半建筑面積的計算與不計算建筑面積該三類。全部建筑面積的計算范圍指的是比2.2米高的長久性封閉的房屋，需根據(jù)在2.2米以上層高部位的外圍水平投影面積進行計算；一半建筑面積的計算范圍包括有：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算等；而不計算建筑面積的范圍指房屋在2.2米層高以下的，地下室凈高在2.05米以下的等等，并且包括大部分公共的實用面積。

3房屋測算相關要求。在房地產(chǎn)的房屋測算當中，為保證測量準確性，應當進行兩次獨立測算每部分面積，并且在規(guī)定的范圍之內(nèi)應確保測量的差值，再把兩者的中數(shù)當作測量面積數(shù)；在房屋測量之時所用工具要符合行業(yè)標準，使用平方作為面積計算的單位，精度要精確到小 數(shù)點后兩位，且要按照國家《房地產(chǎn)測 量規(guī)范》相關標準去執(zhí)行。

四、房地產(chǎn)房屋面積測量的具體事項

1外墻共用建筑面積的分析和計算。按照《房地產(chǎn)測量規(guī)范》的要求，對于各套之間的分隔墻和套與共用建筑之間的外墻及分割墻等共用墻，均根據(jù)一半的水平投影面積計入套內(nèi)建筑面積；若碰到相對復雜與不規(guī)則的樓型出現(xiàn)時，對套內(nèi)墻體面積與外墻皮面積難以準確計算時，可采取AutoCAD專業(yè)畫圖軟件畫出其軸線尺寸圖，在沒有出現(xiàn)誤差的狀況下，軸線尺寸圖能夠完全吻合，如果難以吻合則需要采取偏移功能重新進行畫圖，隨即采取面積測量的功能對要求的面積進行準確的測量。

2陽臺面積的測量。在測量陽臺面積時，并沒有根據(jù)其水平投影面積的一半進行計算，其主要是以陽臺本身外至外的尺寸進行計算，在房地產(chǎn)測量當中，對于封閉陽 臺確認標準不清晰，在規(guī)劃部門批準并為實際封閉陽臺之時，則需要進行計算全 部面積；而在規(guī)劃部門批準但實際無封閉陽臺的，則需要進行計算封閉陽臺面積的一半；經(jīng)由獲得批準無封閉但實際上已自行封閉的陽臺，則可作為無封閉陽臺看待，一樣進行計算面積的一半；更有一種為經(jīng)由規(guī)劃部門批準后并實際是無封閉面積的則進行計算面積的一半。

圖1 房屋活動空間凈高示意圖

3電梯與樓梯的計算和分攤。在目前與日俱增的高層建筑中，房屋中的樓梯和電梯等公用設施也是業(yè)主的套內(nèi)房 屋建筑面積構成的一部分。但還有一些特殊樓層對樓梯與電梯的應用程度還需調整。通常1至4樓的居住用戶基本不上電梯，而4樓以上的居住用戶基本不上樓梯，因此可對4層電梯的封閉情況加以忽略，如此根據(jù)自然層對電梯、樓梯分攤進行計算，最后結果是房屋建筑面積相同，相對較合理。

結語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為了保證消費者與開發(fā)商兩者的權益，房地產(chǎn)中房屋面積測量工作所發(fā)揮的作用至關重要，該項工作不但涉及到產(chǎn)權產(chǎn)籍的權威性與法律地位，而且涉及到產(chǎn)權產(chǎn)籍的標準化與現(xiàn)代化進程，更是直接與業(yè)主（或消費者）的自身利益有所關聯(lián)，由于房屋建筑面積的測量與民生的大事息息相關，故在房地產(chǎn)測量工作中應引起足夠的重視，認真努力做好該項工作才是明智之舉。

[1] 刁培嫻． 關于房產(chǎn)面積計算有關問題的探討[J]．甘肅科技． 2004（05）．

P218

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