房地產行業稅收分析與風險防控的思考

■ 劉 珺

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房地產行業稅收分析與風險防控的思考

■ 劉 珺

近年來，隨著房地產市場的不斷升溫，房地產稅收逐漸成為稅收總收入的主要支柱。其行業牽涉面廣，企業關系復雜，資金狀況相對緊張，稅收政策難點多、變化快、不易掌握，行業稅收執法風險大。為“強征管、降風險”，筆者進行了深入調研。

房地產行業稅收征管情況及主要特點

按照稅源專業化管理和房地產一體化管理要求，湖南省邵陽市雙清區成立了專門的房地產稅源管理科，對房地產企業進行動態監控和管理。截止2013年8月31日，房地產科實際在冊戶數183戶，其中房地產開發企業89戶，建安企業94戶，臨時開票戶數182戶；成規模的開發項目29個，建安項目15個。分析近三年房地產稅收情況有如下特點：

1.占稅收總收入比重逐年提高。近年來，隨著項目投資建設的快速發展，房地產業稅收規模逐步擴大，占地方稅收收入比重也逐年提高。從近3年情況來看，雙清區房地產行業稅收占當年稅收總收入的比重逐年上升，從8.49%（2010年）增至11.49%（2012年），成為繼制造業、建筑業之后的第三大行業稅收。

2.收入規模增長較快。從2010年的1501.03萬增加到2012年的4073.67萬，三年平均增幅達到56%。

3.房地產行業各稅種的貢獻分析。從土地使用權出讓到房地產開發、轉讓等環節，涉及到的稅種有營業稅、城建稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅等，幾乎涵蓋所有地方稅種，其中營業稅為主體稅種， 2010年入庫802萬元，2011年983萬元，2012年達2094萬元，增幅明顯，對房地產稅收起到決定性的支撐作用；此外，土地增值稅、耕地占用稅、土地使用稅也占較大份額。尤其是近年來，政府加大雙清區邵陽大道沿線及寶慶科技工業園的開發、投資，使該區的耕地占用稅增長明顯，但土地是不可再生資源，因此耕地占用稅存在增長的不確定因素。此外，從各稅種綜合情況來看，企業所得稅收入和房產稅、印花稅收入在房地產稅收中貢獻偏低。

房地產行業稅收征管中存在的問題

房地產行業涉及會計核算復雜，涉及稅種多，開發、銷售周期長，多個項目滾動開發，財務核算不健全，使得征管難度加大。從目前房地產行業稅收管理征管實際分析，房地產行業稅收管理執法風險點主要有：一是程序不到位的風險。二是管理不到位的執法風險。三是協調和干預風險。四是廉政風險，即稅務人員出于人情或者本身貪欲而引發的執法風險。

產生這些風險的主要原因是：

一是房地產稅收外部環境待優化，“開發商追逐暴利”成為涉稅風險產生的直接動因。住房制度改革后，新住房供給機制又無法滿足長期壓抑的社會住房需求，造成房地產行業利潤大大超出社會平均利潤水平。房地產企業為獲取暴利，有的建賬不規范；有的隱瞞收入，多列成本；有的發票使用不規范，以白條進行結算，隱瞞應稅收入。

二是房地產稅收內部征管待加強，稅源管理待完善。目前涉稅信息主要來源于納稅人的申報，由于相關制度的不完善及某些人為因素的存在，稅務機關不可能完全掌握納稅人所有的真實納稅信息。征管力量待充實。管理好房地產企業稅收，稅管員不僅要熟悉企業會計核算，還要熟悉房地產開發全過程（從立項、施工、預售、竣工，到最后交付），才能管住房地產企業在不同階段應繳的稅種，做到應收盡收。稅種管理待規范。房地產企業涉及稅種多，如房地產在開發前期主要涉及施工企業的建安營業稅等，開發中期主要涉及到銷售不動產的營業稅等，而在開發中后期涉及企業所得稅、房產稅及土地使用稅等。并且一些稅種在核算上還相當麻煩。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業稅的征管，而企業所得稅、土地增值稅等相對較難核算的稅種，則難以管到位。綜合治稅待完善。目前稅務與國土、規劃、建設、房管及工商等部門雖然在加強社會綜合治稅的重要性認識上一致，但在具體工作中,由于護稅協稅涉及的部門較多，各部門又有各自的管理程序和利益關系，更沒有一個明確的法律或規章來約束相關部門的協稅護稅行為, 造成部門間涉稅信息不能共享，協作配合不盡如人意。廉政機制待加強。減少磨擦成本成為房地產企業涉稅風險的間接誘因。房地產開發涉及多個部門，只要一個環節遇到障礙，對整個開發項目都會產生重要影響，因此房地產企業必須與相關主管部門建立良好關系，減少磨擦成本。而減少磨擦成本，增進感情，交際應酬便必不可少。房地產稅收管理崗位工作人員面對的各類誘惑相對較多，需要更加完善的機制、制度保障，使之“不敢貪、不能貪、不想貪”。

三是有關規定還待進一步細化。現行的房地產企業會計核算制度與稅收法規存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。首先，銷售收入結轉時間待明確。其次，材料和設備區分待細化。第三，成本結轉辦法待規范。企業的成本計價方法可以采用個別計價法、先進先出法、加權平均法、移動平均法、計劃成本法、毛利率法等，基本上都是針對制造業或商品流通企業而言的，而對房地產開發企業卻沒有較為明確的成本計價方法。第四，費用計提標準待明確。由于銷售收入不能確認，各種費用的計提沒有法定標準。如業務招待費、廣告費、宣傳費等，各個房地產開發企業的計提標準不一，隨意性強。

對策與建議

首先，要優化外部納稅環境，要擴大稅法宣傳，結合正面稅收政策宣傳和反面違法案例教育，使納稅企業和納稅人認識到偷稅漏稅的違法后果，強化其依法納稅、誠信納稅意識。要加大稽查力度。適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管，開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。要規范企業財務核算，積極開展納稅輔導，幫助納稅人建賬建冊，按規定履行納稅義務；結合房地產稅收的政策面廣，難點多，變化快的實際，開展多種形式的稅法宣傳，并積極組織骨干力量定期對開發企業進行納稅輔導和業務培訓，使企業會計和經理人員熟練掌握財務會計知識和稅法知識，不斷提高房地產企業對稅法的遵從度。

國家應結合房地產行業特點，對房地產行業的相關稅收政策進行完善。各地也應該結合本地實際，研究制定切實可行的稅收管理辦法。

其次，要強化稅收征管和規范各類管理。要夯實稅源管理，要加強稅源監控，對所轄房地產開發企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料建立稅源管理臺賬，對其開發項目的投資金額、建設工期、工程造價、預收賬款、已售面積和未售面積、竣工清算等情況實施有效監督，通過計算機信息管理、書面資料案頭審核和下企業實地評估，全面掌控房地產稅源情況；要加強項目管理，建立房地產開發項目納稅臺賬、預征稅款管理臺賬，并按項目進行稅收跟蹤管理；要開展按月巡查，實行源泉管控，并及時做好納稅輔導，解釋辦稅的具體流程及所需手續，采取書面、電話、上門催繳等多種形式，使房地產開發項目的稅源得到有效管控;要加強納稅評估,建立轄區內行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低于警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。要充實征管力量，要把骨干力量充實到房地產稅源管理科，經常組織干部學習房地產稅收政策，及時更新知識，并加強實踐操作和實地調查能力，提高稅務管理人員素質，鍛造一支“查的進、出得來”的高素質隊伍。要規范稅種管理。對各個稅種存在的問題實施整改，采取有力措施堵漏增收。對營業稅，要及時確認銷售收入，防止收入長期掛賬和人為延長納稅時間；對企業所得稅，要加強賬務核算，合理確認收入和核算成本，防止少計收入，多列成本；對土地增值稅，要及時做好清算和結算。要完善綜合治稅，建議開發稅務、規劃、建委、工商、房管和國土等部門數據交換與共享信息系統，適用于多部門信息互通，實現信息交換和數據共享。該系統應具備各種勾稽關系、邏輯校驗和數據交叉對比分析功能，可據以核對納稅申報表的準確性，揭示稅收風險可能存在的環節和原因，為最大程度控制風險提供導向作用。要改革考核機制，改變地方政府唯稅收任務的考核辦法，以及層層加碼只顧財政需要未考顧經濟發展的地方政績觀。提高稅收質量。要加強廉政機制，建立內部管控機制，建立適度的輪位輪換機制，嚴格房地產稅務管理人員的執法責任追究制度。加強黨風廉政建設，筑牢防腐拒變的思想防線，杜絕收關系稅、人情稅。加強監督和處罰力度，有力防控房地產稅收執法風險。

第三，要完善相關政策和制度。國家應結合房地產行業特點，對房地產行業的相關稅收政策進行完善。各地應該結合本地實際，研究制定切實可行的《房地產行業稅收管理辦法》和《房地產稅收一體化管理實施方案》，規范房地產稅收管理的方法和內容。提請上級部門及時牽頭組織相關科室對房地產稅收政策進行梳理，進一步明確征納雙方各自的權利義務關系，進一步明確計稅依據、完善計稅方法、規范征管流程。

(作者系湖南省邵陽市雙清區地稅局副局長)