重慶市公租房配租效率實證研究

潘雨紅，林軍偉，孫 起，曾藝文，張昕明

(重慶交通大學 管理學院，重慶 400074)

0 引 言

重慶市在2010—2012年主城區規劃建設的公租房項目共21個，項目均位于主城內環線與外環線之間，計劃3年內建設4000萬m2。因為無論是建設規模還是建設速度在國內都首屈一指，重慶市被稱作全國推行公租房制度的先行者和探索著，引起了國內外各界的廣泛關注和討論。然而在經驗尚不成熟的情況下，爆發式的建設意味著會有大量房源在短時間內涌入市場，加之沒有充足的時間積累客源，這些都給公租房配租遇冷埋下了隱患。現實中，重慶也如同上海、鄭州等全國其他城市一樣，在首批公租房上市配租時也遭受了市場冷遇，配租效率很不理想。為了提高公租房的配租效率，重慶市政府不斷降低公租房的準入門檻，放寬申請條件，不但取消了申請者的收入限制，甚至將部分公務員群體納入公租房申請人群。在這些措施實施之后，整體的配租情況有了一定的改善，但是社會各界對重慶市公租房配租效率乃至整個重慶市公租房制度實施效果的質疑聲音仍然不絕于耳。

目前關于公租房建設融資、選址策略以及騰退機制建立的相關研究較為普遍，而涉及到公租房配租效率研究的文章尚且不多，然而公租房配租效率的高低能直接反映整個公租房制度的實施效果。如果大量的公租房處于空置狀態，不僅造成了巨大的公共資源浪費，嚴重影響公租房在社會公眾中的形象和地位，也會使公租房制度的有效性以及住房保障全局的戰略思路都受到質疑[1]。目前影響公租房配租的不利因素包括租金高，準入門檻高，通勤成本高、選址偏遠、配套不完善等[2]。在公租房選址建設的時候，應該優先考慮交通、就業、生活配套設施等對被保障群體影響較大的因素[3]，比如類似于中國公租房的新加坡組屋常常安排在新市鎮中心靠近地鐵站點的地方，交通十分方便[4]。當然，公租房社區的成熟也需要時間，隨著周邊配套設施的完善和就業機會的增加，其入住率會有所提高[1]。不同的“夾心層”群體在住房需求上存在著一定的差異，應當區別對待[5]。此外，可以嘗試運用強制性指標配建模式和租金補貼政策對公租房建設進行積極地探索[6]，比如美國學者B.M.T.Lin就提出在公共住房建設時應考慮不同收入階層的混居，建議在商業住宅中配建一定比例的公共住房[7]，實現包城市內各種區域住房的多樣性；考慮夾心層群體的租金支付能力，制定公平與合理兼顧的定價基準[8]；根據公租房特點設計出針對我國公租房項目的BOT 運作模式與運行保障體系，以緩解政府財政困難，提高公租房項目的運行效率[9]。在堅持公租房制度公有、公建、公營、公益基本方向的前提下進一步推動公租房制度的可持續發展[10]。

筆者運用實地調研、問卷調查與數據分析相結合的方法，對重慶市公租房配租的現狀和影響因素進行了實證研究。首先是對當前配租現狀的調研分析，通過對調查問卷數據的挖掘，總結出影響配租效率的因素，并分析各因素對“夾心層”細分群體的作用效果的差異，從而說明各“夾心層”細分群體對公租房有著不同的訴求。

1 配租現狀的調研分析

1.1 重慶市公租房配租概況

重慶市公租房迄今為止共進行過6次搖號配租(最近的一次在2012年9月)，進行公示的配租房源共121 762套。在2011年3月進行了首次公租房配租搖號，當時由于收入水平等條件的嚴格限制，合格的申請者連全部申請者的1/10都不到。為了改善這種情況，重慶市政府放寬了申請條件，將部分公務員列入了公租房申請人群，取消了該公租房申請人的收入限制，然而在兩個月后的第2次搖號，申請者連1.5萬人都不到，公租房遭遇市場冷遇現狀似乎并未得到顯著改善。除此之外，原本計劃2012年全部完工的21個項目，目前卻只有4個項目的全部房源接受配租申請，另外還有2個只是小部分房源接受搖號申請，大部分房源仍然在建設之中，而且在第6次搖號配租已過去8個月的情況下至今未進行第7次搖號配租，其建設速度已經遠遠落后于原來的規劃，這或許是重慶市意識到公租房配租的嚴峻形勢而有意放慢了公租房建設和投放的腳步。

1.2 配租現狀的實證調研與數據分析

為能夠更為準確地了解重慶市公租房當前搖號配租以及入住的情況，筆者從6個開始接受配租的公租房項目中選取3個已基本完成配租的項目作進一步的調查和分析，3個公租房樣本小區的基本情況對比如表1。

表1 3個樣本小區的基本情況對比

通常情況下，考查一個小區的入住情況，最直接的指標就是入住率(入住戶數與總戶數的比值百分率)，但是簡單的利用入住率指標對公租房配租效率進行評價顯得有些片面，而現實中，有很多申請者在費盡周折搖到號進行公示之后選擇了棄租，還有不少人在已經入住公租房之后由于種種不滿意而退租，因此，所獲得的數據中已經配租公示的戶數并非實際在住的戶數。為更清楚地描述，并使本研究更具說服力，在這里定義兩個新的概念。

1.2.1 配租入住比

配租入住比客觀地反映了租戶在配租公示之后最終選擇入住并穩定下來的情況，據實地調研，康莊美地小區的實際配租入住比為1.36。顯然，配租入住比越高，表示配租公示之后選擇棄租、退租的租戶越多，配租效率也就越低，反之亦然。

1.2.2 亮燈率

通過隨機取樣小區的部分居民樓，在合理的時間內(21:00左右)，統計樣本居民樓中有燈光的戶數，它與樣本總戶數的比率就是亮燈率。亮燈率比較直觀的反映出小區當前的入住現狀，但是考慮到居民外出和作息差別，任何居民小區的亮燈率都難以達到理想的100%，在與同等檔次較為成熟的商品房小區的亮燈率進行對比之后，認為該數據達到70%以上就是比較理想的。

首先以康莊美地小區的配租入住比為基礎，對民心佳園、兩江名居兩個項目的配租入住比進行了合理的推測，結合3個項目綜合品質的差異，這2個項目的配租入住比要在康莊美地的基礎上乘以一個調整系數，結合專家的意見，民心佳園的調整系數為0.95，兩江名居的調整系數為1.1。在推測得到配租入住比之后，結合已經得到的配租戶數、小區總戶數等數據，可以依次得出2個小區的入住戶數和入住率。整個實證調研和數據分析的結果如表2。表中，“配租戶數”是指各小區在歷次搖號配租中已經配租成功進行公示的戶數總和，因為退租、棄租現象的存在，有些房源可能會多次參與配租，所以出現上表中配租戶數大于總戶數的情況；“亮燈率”數據來自于作者的實地調研，其他數據來源于重慶市公租房配租信息網以及作者的推算。

表2 3個樣本小區配租入住情況對比

從表2可以看到，經過數據收集和科學推測得到的樣本小區的入住率與實地調研得到的亮燈率是高度吻合的，兩項數據之間相互印證，增強了研究結果的可信度和說服力。此外，將表1與表2結合分析，又可以得到更多信息：

1)配租存在局部遇冷現象，配租入住比有待提高。調研結果顯示民心佳園小區配租情況很好，兩江名居小區則不太理想，配租存在局部遇冷的情況，導致整體配租效率不高。而配租入住比不理想，說明在公租房配租過程中棄租、退租現象較多，從側面反映出當前公租房還存在較多的不足之處。

2)入住率與小區自身條件關系密切。通過表1與表2的對比可以發現，綜合品質越是優越，其入住率和亮燈率越是理想，這說明各小區的配租效率與小區自身的條件是密切相關的。

3)公租房的整體配租效率亟待提高。從分析來看，作為重慶市公租房代表的民心佳園、康居西城小區入住率也只在80%左右，品質稍差兩江名居的入住率還不到50%。公租房的建設與裝修耗費了大量的公共資源，而且建設資金大部分(70%)來自于貸款融資，以至于當前面臨很大的還本付息壓力。在這種情況下，如果配租效率不夠理想，無疑會使公租房的運營管理雪上加霜，所以公租房整體的配租效率亟待提高。

2 問卷調查分析

2.1 問卷調查概況

本次調查問卷以重慶市主城區已經進行配租的6個項目的租戶為對象，從問卷設計完成到回收整理結束，歷時約2～3個月。通過現場發放紙質問卷、網上電子問卷與電話訪談等調查形式，總共發放問卷200份，回收有效問卷176份，回收率為88%。調查問卷的目的是了解目標群體對待公租房的基本態度以及對公租房配租效率的看法。此外，通過對調查問卷信息的分析，了解到公租房的主要吸引力和影響配租效率的各項不利因素。問卷的問題設計情況如表3。

表3 問卷問題設計說明

2.2 問卷調查的基本信息與結論

通過對問卷的整理與分析，得出了以下重要信息：

1)可以將重慶市的“夾心層”群體細分為4類。即主城區戶籍的城鎮居民(含已轉戶的農村居民)、新就業的大中專院校及職校畢業生、外來務工人員(非主城區戶籍)、其他人員(包括勞模、轉業軍人，引進人才等)。其中前3類人群是重慶市公租房配租的主要目標人群，現實中也占據了目前租戶的絕大部分。4類群體在本次調查問卷中所占的比例分別為41%，38%，18%，3%。

2)就調查對象對公租房配租現狀的看法而言，71%的人認為重慶市公租房配租不存在遇冷現象或者遇冷不嚴重，這與目前很多關于重慶市公租房配租現狀的消極看法有些出入。

3)在申請租住公租房的首要原因中5年后購買、契約穩定、租金優勢占據了前3位，其中5年后購買這一選項占到樣本總量的47%(圖1)。

4)通過問卷前期的摸底調查和文獻資料的整理，將影響公租房配租的不利因素歸結為8項，并讓調查對象選出3項影響較大的進行了排序，各影響因素頻數統計如圖2。

圖1 選擇公租房的首要原因Fig.1 The first reason for selecting public rental housing

圖2 公租房配租不利因素Fig.2 Disadvantageous factors of public rental housing rationing

2.3 基于調查問卷數據的多選項分析

2.3.1 SPSS的分析結果

為了全面認識公租房配租效率的影響因素，并分析各影響因素對不同的“夾心層”細分群體的影響作用，運用SPSS軟件進行了多選項分析，對所收集到的信息進行深度挖掘。SPSS軟件分析的結果表4、表5。

表4 配租影響因素分析

表5 “夾心層”細分群體配租影響因素分析

表4中，因為每位調查對象要從給定的8個影響因素中選擇自己認為最重要的3個并依重要性進行排序，相當于每份問卷對該問題應答了3次， 所以176份問卷的總應答次數是528。應答次數百分比和樣本數百分比分別是以總應答次數和總樣本數為分母的百分比。其中后者表示所有調查對象中，認為該因素屬于影響因素前3位的百分比數。對于樣本總體而言，排名前3位的影響因素依次是位置偏遠、公共配套不全、租金偏高。為了了解各影響因素對不同夾心層細分群體的影響作用，采用了多選項交叉分組下的頻數分析，分析結果如表5，顯示了各個因素對于不同“夾心層”細分群體的頻數和百分比。

2.3.2 SPSS分析結果的深度解析

表4和表5數據豐富，包含信息量大，但是表示形式復雜，為了便于進一步的分析理解，將圖1、圖2中的重要數據提煉出來，匯總成表6，并進行了更為深入的分析。

表6 “夾心層”細分群體配租效率主要影響因素排名對比

注：( )內數據為該因素占各群體或樣本總體應答次數的百分比。

結合表4～表6，得出以下結論：

1)對樣本總體而言排名前3位的影響因素是位置偏遠(24.2%)、公共配套不全(23.3%)、租金偏高(19.5%)，這與3類“夾心層”細分群體排名前3位的影響因素是大體上一致的。

2)前3位的影響因素相對于各個“夾心層”細分群體的排序卻存在著差異。主城區城鎮居民在“公共配套不全”項百分比最高(29.6%)，大中專院校及職校畢業生在“位置偏遠”項百分比最高(29.3%)，外來務工人員在“租金偏高”項百分比最高(28.1%)。而這樣的結果與常規認識也是相一致的。主城區的城鎮居民租住公租房基本上是為了5年以后購買，準備長期居住，所以這一群體最看重公租房小區的區位環境，生活配套設施的完善程度。大中專院校及職校畢業生剛剛走出校園步入職場，希望盡快穩定下來，看重工作，更重視交通狀況以及通勤成本。外來務工人員多比較能吃苦耐勞，對生活設施條件要求不高，希望可以盡量多攢下些錢，他們多數寧可租住生活條件很差但租金相對便宜的老居民樓也不愿意去租住價格稍貴條件好很多的公租房，所以對租金因素最為敏感。

3)排名第4位的影響因素出現了分歧，也反映了細分群體的不同訴求。例如，外來務工人員文化水平不高，且對本地的環境不熟悉，當前公租房復雜繁瑣的申請流程和漫長的等待時間可能會令他們對租住公租房望而卻步。因此該群體在申請流程復雜一項的應答次數比例甚至高過了公共配套不全這一選項。

研究結論顯示，可以結合不同細分群體對公租房的不同訴求，因人制宜地制定配租政策和措施，會更加有利于配租效率的提高。

3 建議與措施

通過對公租房配租效率兩方面的實證分析，不僅了解到重慶市公租房當前的配租現狀和配租效率的影響因素，也對公租房租戶流失、“夾心層”住房需求差異等更深層次的問題有了一定的認識。結合實地調研與數據分析的結論，就公租房配租效率存在的一些問題針對性地提出了以下幾點建議和措施。

3.1 完善細節，提高配租入住比

從配租現狀的實證研究中可以得知，當前重慶市公租房的配租入住比過高，這說明在搖號配租結果公示之后，仍然有很多已經獲得公租房入住機會甚至已經入住的租戶選擇棄租或退租。一方面說明當前公租房尚有許多有待完善之處，致使很多人在費盡周折之后仍然選擇放棄；另一方面，從提高配租入住比入手，是提高公租房配租效率的有效途徑。在公租房配租過程中，不僅要重視租戶的積累和招攬，還要注重細節，提升公租房的整體品質，加強租戶的歸宿感和對公租房的認同感，盡可能留住公租房現有的租戶。

3.2 集中力量，優先解決突出矛盾

調查問卷的SPSS分析結果篩選出了公租房配租效率的前3位影響因素，即位置偏遠、公共配套不全、租金偏高。這3個因素可以說是影響公租房配租的主要阻礙和矛盾所在。依據管理學中的80/20法則，在當前資源有限的情況下，集中力量優先解決突出矛盾會更有利于公租房配租效率的提高。具體執行時，應該盡快改善公租房小區的交通現狀，進一步完善生活配套設施，促使公租房所在地段的成熟，就近為公租房租戶創造就業機會，為“夾心層”群體提供生存空間的同時，還要為其創造更好的發展空間。

3.3 區別對待“夾心層”細分群體

研究結果說明，公租房配租效率的影響因素對不同“夾心層”細分群體的影響是存在差異的，這從也反映了各細分群體對公租房的不同訴求。面對現實，為更好地實現公租房的配租，應對不同的“夾心層”細分群體區別對待，制定因人而異的政策。例如，新就業大中專及職校畢業生很看重工作的便利性，希望通勤可以更加方便省時，可允許其優先申請距離自己工作地點較近的或者交通便利的公租房社區。而外來務工人員群體經濟條件總體偏差，大多不愿負擔較高的住房開支，為鼓勵其改善居住條件，租住公租房，可適當給予其公租房租金減免或補貼。

3.4 積極探索新型公租房模式

大規模集中式的公租房建設可能會導致一系列的管理問題和社會問題，很多學者以及政府部門都在積極探索公租房建設的新模式。比如，深圳采取強制性配建指標模式，規定在軌道交通上蓋物業配建一定比例公租房來滿足大中專畢業生的住房需求。再如，運用租金補貼模式實現公租房建設配租的策略，讓符合條件的“夾心層”群體依據自身情況選擇租住房屋，政府給予適當的租金補貼，可以很大程度的滿足租戶自身的意愿，解決其通勤就業不便的問題。

4 結 語

作為全國公租房制度的探索者和先行者，重慶在公租房建設上的摸索為以后的公租房建設和配租積累了豐富的經驗，但在公租房建設與配租的過程中有許多問題也需要正視。正如研究結果顯示，重慶市公租房因為自身原因以及門檻設置的問題，導致在上市配租之初出現了配租遇冷的情況，而且即使在搖號配租公示之后，仍然存在較嚴重的棄租、退租現象，導致公租房的整體配租效率一般，入住率尚有很大的提升空間。影響公租房配租效率的因素是多樣化的，影響作用也有主次之分，且不同的“夾心層”細分群體對各影響因素的敏感性也存在著差異。公租房制度和社區的成熟都是需要時間的，配租效率影響因素中的位置偏遠、交通不便、公共配套不完善的問題歸結起來其實都是時間問題。隨著社區地段的成熟，交通的改善，周邊配套的日益完善，重慶市公租房配租遇到的問題也會迎刃而解。因此，要對重慶市公租房的未來有信心、有耐心。相對于其他保障性住房而言，公租房作為新生事物，不可避免的要經歷一個從“冷”到“熱”的過程。在這個過程中，政府相關部門應積極探索新型的公租房建設模式，靈活地制定針對性政策措施，努力提升公租房的整體品質，堅持公租房制度的“公平、公有、公益”的基本精神。

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