樓市崩盤只是一個傳說

陳寶存 由于1月一二線城市的成交低落，網上的樓市唱衰潮不期而至，傳言代替了理性分析，但沒有真正的市場聲音支撐。那么真實的市場是怎么回事？成交數據回落的原因是哪些？必須要有準確分析。 一二線城市1月成交量的大幅回落，除傳統淡季（春節）因素，一個最主要的原因是為應對“國五條”要求，各地在年底完成限價任務的壓力下，采用政府強制限價措施壓制年度房價上漲，比如北京的方式是4萬元以上高價項目不審批預售。這才有了重點城市年底無新盤上市，購房者無房可選。再有，2013年上半年的涉房貸款已經用完2012年涉房貸款總量，市場預期的貨幣寬松卻沒有到來，所以去年7月開始產生錢荒。年度信貸總額限制，表現在涉房貸款領域，就是持續吃緊。這種狀況會在2014年二季度化解。 理解了這兩個真實的市場因素，近一周的傳言也就不攻自破。錢緊、錢荒和房地產行業無關。反而房地產行業銷售額持續攀升，房企資金鏈寬松得很，這也是市場土地出讓一年半以來不斷高漲的基礎。去年華遠地產股份有限公司董事長任志強有句名言：銀行要缺錢，開發商可以借給他們一點。 回顧歷史，真正的信貸緊縮政策從2003年“121”房貸新政就已經開始，2007年9月27日央行、銀監會通知提高第二套住房貸款首付比例，而2011年的房貸新政持續了央行、銀監會防范房地產行業風險的考慮。事實上，2008年的經濟危機，2011年的中國經濟數據回落，恰恰是對 房地產行業的錯誤打壓所致。錯誤信貸政策的具體方式是2007年五次加息，2007年11月-2008年5月五次上調存款準備金率，2011年全年六次上調存款準備金率，三次加息，這才是信貸緊縮政策。然而，這傷害的只能是中國經濟。2008年9月開始的所謂救市政策，2012年穩增長政策，都是對央行、銀監會錯誤政策的糾正。 2013年“國五條”之后的樓市調控政策有大幅修正，長效機制的建立需要時間。所以繼續寄希望于調控降房價，就已經不是理性考慮。那么，三中全會后的一系列會議，事實上已經確定未來五年的政策基調：金融支持首套自住房需求，支持保障性安居工程建設，加大普通住房供應力度，房地產稅制整體改革，也將有爭議的滬渝模式房產稅推遲延后。 政策不再針對房價，而注重保障房建設力度的提升。地方政府的保障房主要是配套建設在商業住房小區，也促使地方政府不再緊盯商品房房價這一市場自然形成的領域。這是未來的樓市方向。而連續五年全國住房用地供應量完成率不足計劃的六成，制造的供需矛盾尤其是重點城市的供需矛盾，解決是需要長時間的。鼓勵市場健康發展才是解決供需矛盾的唯一正確途徑。新一屆領導人的思路相當明確。至于個別城市由于經濟轉型以及自身問題，地區經濟陷入泥沼后，投資人群的實力大減，類似溫州、鄂爾多斯甚至唐山等資源性城市限產整頓，影響到樓市銷量，也是正常反應，這種個案不可能擴展到全國。▲（作者是亞太城市發展研究會房地產分會會長）