淺析房地產企業項目工程造價控制策略

向勤

摘要：隨著城市建設步伐加快，房地產項目的增多，工程管理理念的應用，工程造價全過程的控制管理受到人們的關注。工程造價控制不僅是為了能夠控制投資限額，而是能夠加強工程施工控制管理，從而使工程建設中所需的人力、財力以及物力等得到充分的利用，使工程建設的經濟效益和社會效益達到最佳。本文主要分析房地產企業項目工程造價控制存在的問題及全過程控制管理的策略。

關鍵詞：房地產企業 項目 工程造價控制 策略

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：

1房地產企業工程造價控制存在的問題分析

1.1設計階段的設計深度不夠，設計概算編制不全；管理機制不健全，普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制的作用。

目前我國大部分設計單位對工程項目的技術與經濟分析深度不夠、在設計中大多重技術輕經濟,設計人員只對安全、技術等質量負責,對工程造價的高低關心得太少,以致忽視優化設計方案來有效控制工程造價。很多房地產開發商甚至于急于項目開工,又沒有作好必要的準備,搞“三邊”工程(邊決策、邊設計、邊施工),對投資額度的要求,建設標準的把握,設計深度的審查沒有嚴格把關；也有越來越多的房地產開發項目產品設計中，不再有設計概算的編制，即使有也只是含主體工程的簡單概算，達不到全面包含的深度。

1.2招標階段忽視招標方式的選擇，主要技術、合約條款不嚴謹、不全面。隨著房地產市場的崛起，一些新生的中小房地產企業疏于對招投標的認識，在工程施工單位的選擇上，只注重情感，有意或無意的使用議標或談判、協商等辦法確定施工合同，不采用有競爭機制的公開招標與邀請招標之辦法，合同條款也只是泛泛而談，為后期工程項目實施中工程造價控制的實際操作帶來諸如無條款引用、無法實際操作等諸多不利影響。

1.3施工過程成本控制管理不到位

由于前期設計深度或施工過程本身等原因造成了施工中有大幅度的變更設計,在施工管理過程中對成本控制管理不到位，對這些更改的必要性與合理性沒有監督,對更改的損失沒有相應的責任制約,致使工程造價難以得到有效的控制。不能切實地將經濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發現經濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本的節約，不能將優化技術方案、改進施工工藝、降低建設成本列入到生產管理過程中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而造成成本的人為不可控制狀態。

1.4竣工結算階段控制不力

竣工結算本是決定工程項目甲乙雙方的結算數額的最后一道關，但結算人員若忽視對施工企業提供的結算依據的認真審查，依然將會給房地產企業帶來巨大的損失。如：在施工階段簽訂的變更聯系單有沒實際發生，發生原由是否該房地產企業承擔責任，變更事項涉及的工程量是否屬實，有無重復計算；若有人、材、機價格變動，變動可否計算，如何計算均應對照合約條款一一核算，并勤于與市場情況核實等等。否則，任何的忽視就直接給房地產企業帶來經濟損失。

1.5缺乏科學、合理的評價體系

一個項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面的評價體系沒有科學的評價體系，導致企業無法形成適合本企業的報價體系，這是對企業資源的巨大浪費，珍貴的經濟技術數據隨著建筑物的完成而消失。

2加強房地產企業項目工程造價全過程的控制策略

在當今這個土地成本日漸趨高、銷售競爭激烈的相同開發環境中，除了開

發適銷對路的適應市場需求的產品外，最重要的是價格，如何降低工程成本，提高企業工程投資收益，加強房地產企業項目工程造價全過程控制就是有效地控制工程造價的關鍵。

2.1設計階段工程造價的控制

（1）實行設計方案招投標制度。開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制．加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位。從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。

（2）實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短．同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要應做到心中有數。

（3）開展價值工程的應用。價值工程的主要特點：以使用者的功能需求為出發點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深基礎，增加地下室，這樣地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區可以不必建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。這就是利用價值工程中的成本略有上升，卻能帶來功能大幅提高的結果。

（4）加強圖紙會審工作。對設計單位圖紙質量的外部管理與審查，要在施工前審查，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，以求高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失。

從以上幾方面，我們盡可能的發揮設計工作對工程造價控制的積極作用。

2.2施工階段的造價控制

(一)工程招投標階段的工程造價控制

為合理確定和控制工程造價奠定基礎，新開工建設項目應嚴格進行招投標,通過招投標引入競爭機制,降低工程成本。開發單位對施工單位的選擇應該及其慎重,選擇施工單位要注意以下方面的考評:

一是對施工單位建設業績的考評。施工單位要有一定的建設業績,尤其是近期的建設業績和相同于本招標項目的建設業績。項目經理在工程建設過程中作用很大,在考評施工單位建設業績的同時,還要特別注重對施工單位項目經理的考評和挑選。

二是對施工單位資信狀況的考評。施工單位的資信要可靠,資金不足的施工企業可能會將工程款變成對設備的投入,負債經營的施工企業可能將工程款充抵企業債務,這些都將造成工程款難以到位,從而影響工程進展和工程質量。

三是對施工單位技術實力的考評。施工單位要具備一定的施工資質和足夠的技術實力,不僅可以使施工企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗,也可以使施工企業有能力在工程造價上給予建設單位合理的優惠。

同時，為做好工程項目招標工作,需嚴格擬定招標條件,認真編制工程標底和標書。有條件的單位應盡量自行編制標底和標書。工程標底要保證質量,要把工程標底控制在合理造價的下限,招標書的條款應嚴謹、準確和全面。要做好投標的評標、定標工作,以中標價為基礎通過談判、協商確定合同條款,中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致,工期應合理,盡量減少甲乙雙方由于責任不清導致日后扯皮的現象。

(二)加強工程施工過程事中控制

(1)嚴格控制施工中設計變更,經論證確需設計變更的,應力求減少變更費用,可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

(2)加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素,導致標外工程量項目增加現象,如基礎土方量、井點降水等,現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下,按實并及時地簽證、審核,以真實反映實際工程造價。

(3)做好市場行情的調查：預算等相關人員，要廣泛的掌握建材、設備等市場行情，在現行價格全部市場化的今天，如果對市場行情不清楚，就無法進行工程造價的有效控制。

(4)嚴格按照合同進行工程款支付等合同條款的甲方履責，防止施工反索賠的發生，從而避免合同價格的增加。

(5)及時掌握國家工程造價調價動態，根據合約條款責任的界定，做好調價責任的合理分擔。

(6)嚴格審查承包單位的索賠要求。要求各工程管理人員加強施工過程有可能引起索賠發生的事件進行密切關注，做好充分相應準備，打有準備的“仗”。

2.3竣工結算階段的成本控制

工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環節,在確定工程造價時,應堅持以現行的工程造價管理規定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算,審核是否按圖紙及合同的規定全部完成工作,是否有丟、拉項工程。要認真核實每一項工程變更是否實施,該增的增,該減的減,做到實事求是。為了合理確定工程造價,計價必須準確。預算人員不但要熟練掌握工程量的計算規則,定額子目的組成內容和套用規定、工程造價計算程序,還要掌握三者的編制原理和內在聯系,確保工程造價計算的準確性。

此外,預算人員要堅持到現場了解情況,掌握工程動態,對特殊材料進行市場詢價,掌握價格動態,提高工程造價計算的準確性。控制工程造價的最后一環是竣工結算。在工程竣工結算中洽商漏洞較多:有的是有洽商沒有施工;有的是施工沒有實施應該核減,卻沒有洽商;還有的洽商工程量遠遠大于實際施工工程量等。結算時,必須進行現場核對,認真核算工程量。同時,應實行工程結算復審制度和工程尾款會簽制度,以確保工程結算質量。

3結語

房地產項目的造價控制與管理,是企業在掌握市場信息的基礎上,為實現管理目標而進行的計價、定價的成本控制的系統活動,其貫穿于工程建設全過程。概括而言,房地產項目的工程造價控制與管理就是以決策階段的估概算為靜態控制,以設計、施工等實施階段的動態管理組成；每個環節都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作，從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價的問題，推動我國建筑市場的健康發展。

參考文獻：

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