淺析養老地產的發展前景與設計趨勢

許驥

【摘要】隨著我國老齡化特征越來越明顯，養老地產也開始被廣泛關注。養老地產是否具有良好的發展前景，養老地產的前景如何，這都是需要我們認真思考的問題。本文將從以下幾個方面來分析我國養老地產今后的發展趨勢和發展前景。

【關鍵詞】養老地產；發展前景；趨勢

中圖分類號： F113.4 文獻標識碼： A

一、前言

對于我國房地產行業來說，養老地產或許是未來值得投資的領域，同時，對于維護我國國家人口穩定，養老地產也具有間接的作用。因此，研究分析養老地產未來的發展情況是很有必要的。

二、養老地產發展現狀、類型劃分及典型案例

養老地產是一項房地產開發與各項特色服務于一體的系統工程。房企的開發建設經驗缺乏，開發理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統觀念的影響，仍然習慣于居家養老，機構養老的消費觀念仍有待轉變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養老地產的政策和加大對養老產業的投入力度，比如，民政部“十二五”規劃指出中國政府養老行政行為將出現重大轉型，將由政府開始承擔社會養老服務體系；在全國已新建了1000多家養老院和其他養老機構，使10多萬五保戶老人進入養老機構收到養老護理等。但是截至目前關于養老地產的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環節仍然沒有可供具體操作的政策指導。

養老地產在我國尚屬新興領域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產價格理性回歸和房地產業加速調整的大背景下，地產商、投資商、保險機構等不斷推出養老地產項目，對養老地產開發模式、后期運營、商業模式等方面進行了一些有益的探索。由于養老地產整合資源多，產業鏈長，投資回報期長，都是以單個養老地產項目在建設運營，還沒有形成規模，沒有形成可復制的商業模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。

目前，我國養老地產主要有以下幾種類型：

1、按地段區位劃分

城區型：在市區內建設的養老社區，占據生活區位優勢，可以共享城市公共設施，但城區內地價較高，養老住宅產品優勢不明顯，因此城區內建設養老項目較少。

城郊型：在城市郊區地價較低地段建設的具有一定規模的養老社區，一般環境優美，養老設施相對齊全，較獨立，與其他社區隔離。

休閑度假型：鄰近景區或與休閑度假項目結合設置，以休閑享受生活為主，多為高端產品。

2、按服務對象劃分

自主生活型：針對身體健康、生活自理的老年人。社區提供豐富的社區活動，增加娛樂交流場所和應急照料服務等。

輔助生活型：針對生活不能完全自理的老人。社區提供起居幫助、家務料理、醫藥監督等基本生活照料。

輔助醫療型：針對患病需要治療和恢復的老人。社區提供24小時生活護理、醫藥治療、康復幫助等服務。

3、按運營方式劃分

租售并舉：養老地產盈利的不是地產，而是養老服務。但是由于前期投入大，后期運營服務資金回收慢，大部分企業選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長期經營。

會員制: 有部分養老地產商持有物業，出售服務，通過會員制會員卡的發售實現前期資金的回收。會員卡的類型會根據市場需求設計。

險資: 保險的長期投資與養老地產的慢回收周期相匹配，因此險資被認為是最適合做養老地產的企業。險資將保險和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險收益支付服務費用。客戶也可以選擇不入住，只拿分紅。

4、按開發建設類型劃分

獨立型養老社區：配有較齊全養老設施，與其他社區隔離，專為老年人服務的社區。

混合型社區：適當配置老年服務設施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區，是普通社區和老年社區的綜合體。

北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養區，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化率高達50%。功能定位上，集醫療救護、生活照料、精神贍養三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養老服務模式。產品形態上，為了實現全程化養老的目標，同時考慮老人的經濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關醫療、購物等商業建筑來滿足養老的需要，其中配套設施包括太陽城醫院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業管理中心等。養老方式上，有居家式、租住式、安養式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產權，社區為老人提供醫療、購物、送餐、家政等上門服務的養老模式；租住式養老是指按月交納規定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養老模式；安養式養老是指將養生、保健、醫療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養生為主要目的新型養老模式。該項目地產產品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設施完善，服務人性化、親情化，符合現代服務業的特點。但是無論購房還是承租其價格依然高昂，給一部分有需求的老年人造成了障礙，有效需求減少。北京太陽城國際老年公寓是集提供高端地產產品和養老服務為一體的進行市場化運作的綜合性、現代化大型老年居住區，是我國養老地產先行先試的典型實例。

三、養老地產市場前景廣闊

養老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統的養老模式面臨挑戰，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難。現代化生產節奏不斷加快也給養老帶來不小的影響，勞動強度增加。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

四、養老地產科學設計研究

1、養老地產選址 一般居住區在選址的過程中，需要考慮自然環境和社會環境對項目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周邊環境。養老地產除了滿足基本的居住區選址一般要求之外，對區位和景觀環境上提出更高的要求。不同的養老社區對環境的要求也不相同，如基礎型養老社區，基礎型養老地產的部分服務需 要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發展，用地規模和開發強度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。自然環境上，從國內外開發經驗來看，應盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢有些起伏變化，現狀植被條件較好。之所以在規劃上如此地重視這些資源要素，從現代規劃選址來看，臨近水體有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區的生活品質。養老社區內部需要較高的綠化率，不僅可以改善內部微氣候，增加社區供氧量，還能增加居民的公共活動空間。外部的生態綠地環境為地塊提供較好的景觀背景，設計上還有利于將地塊內部生態系統與外部生態系統充分地融合，形成生態友好型的居住社區，如將周邊 綠地以綠楔形式引入社區，引導夏季涼風進入。對比基礎型養老社區，高端型社區在選址上又提出了更高的要求。由于高端型社區需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產品和規劃設計上需要有更好的亮點，在選址階段就應該給予更多的關注。