2014年中國房地產趨勢預判

財經人士吳其倫：

2014年，房地產政策將現三個趨勢：一是中央層面出臺的政策將很少，更多的是地方政府依據當地實際情況出臺針對性政策；二是無論是中央還是地方，出臺的政策都不會強調房地產調控，而是強調完善房地產體系；三是出臺的政策，將以完善房地產市場秩序為主，比如，完善房地產稅收制度、完善商品房預售制度、完善二手房交易制度等。

在10月29日中共中央政治局集體學習時，習近平強調，從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。

可見，我國房地產已迎來雙軌制時代，2014年及以后相當長一段時間，在房地產市場充當重要角色的主體將是政府和房企。具體表現為：一是在棚戶區改造及廉租房建設方面，由政府主導；二是在公租房、自住型商品房的建設與供應方面，政府與房企協作；三是在中高端商品房市場，由房企主導，政府承擔服務及監管職能。

房改以來，在政府的大力扶持下，中國房地產市場得以快速發展。可隨著房價的不斷上漲，社會矛盾日益激化，房地產上升動能已經日漸疲弱。如果將房地產發展歷程看做一場比賽的話，現在已經到了下半場時間。

房地產下半場，最大的特點應該是分化，并且，房地產分化將在相當長的時期存在。具體體現在：一是產品分化，高端商品住宅日漸低迷，中、低端住宅逐步向好；二是區域分化，一、二線城市市場震蕩下降，三、四線城市市場穩中有降，縣、鎮級市場逐步向好；三是戰略分化，大型房企將加快工業化、產業化步伐，中小型房企將更多地選擇與政府合作，進軍商業地產的房企將選擇跨產業的資源整合。

國家統計局12月18日公布的數據顯示，11月份70個大中城市中，四個一線城市的房價漲幅全部同比超過20%。其中，上海11月新建商品住宅價格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過10%的城市超過20個。結合全年數據，2013年的房價幾乎呈單邊上揚的態勢。

房價即將步入下行通道，理由如下：一是目前房價已然畸高，遠遠超出民眾承受；二是政府加大保障房及自住商品房供應將在很大程度上稀釋商品房市場需求；三是中央穩健的貨幣政策基調將令房地產市場資金吃緊；四是美國QE退出將在很大程度上降低海外熱錢進入房地產市場的可能；五是中央提出大力發展現代農業、戰略性新興產業，加快發展各類服務業，將在很大程度上令囤積在房地產的資金流向現代農業、新興產業及服務業。