房地產：防御策略應對風險選股注重安全邊際

朱蕊

2014年，房地產股票開局不利。截至1月15日收盤，滬深地產指數跌幅分別為6.74%、9.08%，遠遠高于滬深300指數的跌幅。業內人士認為，隨著宏觀經濟增速的放緩和結構性轉型的深入推進，房地產行業的基本面將迎來調整，股票也將進入風險釋放階段。在房地產股票的選擇中，安全邊際將成為最重要的條件。

房地產市場降溫預期壓制估值

自2012年經濟和行業短周期復蘇以來，房地產景氣度始終處于繁榮期，2013年房地產投資金額和銷售面積增長約20%。但與此同時，地產股的表現卻不盡如人意。2013年，滬深兩市地產指數的跌幅分別為11.75和15.57%。

今年1月份以來，受多種因素的影響，整個金融市場出現了系統性風險釋放的過程。債券市場、大宗商品市場、A股市場都出現了一定幅度的下跌。房地產股票的調整明顯超過大盤，成為下跌的重災區。經過暴跌，房地產股的估值水平處于歷史最低位置。

分析人士認為，因為房地產股票對宏觀經濟和資金面的敏感程度明顯高于其他板塊，因此在市場系統性風險釋放階段，暴跌也在情理之中。

當前中國經濟正處于轉型過程中，產能過剩的矛盾日益凸顯。而市場利率的高企也給傳統行業帶來較大的壓力。在資金面緊張的背景下，房價繼續上行的動力不足。2014年房地產市場降溫的預期將持續壓制地產股的估值水平。

也有分析師對房地產行業前景表現得更加悲觀。長江證券分析師劉俊表示，2014年新增剛需量將開始下滑，而經濟增長模式和政府考核機制的轉變卻打開了土地供給端的瓶頸，因此行業銷售面積可能首次大于新增剛需面積，這既意味著房地產自此進入了供過于求的階段，也標志著行業大周期拐點即將到來。

“疊加考慮到政府保增長的需要和內憂外患的資金面困境，我們認為今年行業基本面穩中下行的概率較大。”劉俊認為。

政策調控影響微妙

與此同時，政策調控仍將是影響房地產行業的一個非常重要的因素。在過去的一年，無論是金融去杠桿導致流動性緊張，還是國五條等政策出臺導致調控加碼，都對行業基本面和估值面造成了嚴重的負面影響。而對于今年調控的影響，市場人士認為可能會比較微妙。

東方證券分析師楊國華指出，18屆三中全會和2013年中央經濟工作會議對房地產的態度與以往不同，“調控”字眼消失，“供應和保障”被更多提及，未來政策面將向“更市場化”、“更著重增加供應和保障”、“更趨區域性和靈活性”轉變。

“未來行政化手段如限購限價或將逐步淡化退出，而房產稅可能會逐步推行，成為調節需求以及地方稅源的重要工具。對需求更多采取疏而非以往堵，疏將有利于保持需求穩定釋放，保持房價和投資穩定。”楊國華表示。

劉俊認為，政府對于房地產政策的制定無非是考慮到房價和增長兩大因素，或者說是在公平與效率、虛擬與實體間實現短期平衡。作為影響短期基本面和估值的主要因素，2014年房地產政策主線將從調房價轉為保增長。

行業集中度有望提升

對于房地產行業未來格局的變化，業內人士普遍認為行業集中度將會上升，強者恒強的效應會繼續顯現。房地產市場的競爭將更加激烈，競爭激烈的市場將有利于優秀企業的生存和發展。而行業新進入者的門檻更高，小企業趕超大企業將越來越困難。以往“拿塊地就能做房地產，就能賺錢”的時代可能一去不復返。

此外，對于房企而言，以前可以主要依靠銀行貸款，只要能夠找到銀行貸款，就基本可以解決主要的資金需求，而現在甚至未來，非銀貸款、直接融資等渠道將越來越重要，一些融資能力較弱的房企將面臨被淘汰的命運，這也將促進房地產行業集中度的提升。

防御策略為主 安全邊際為王

對于即將到來的馬年，如何制定房地產行業的投資策略呢？

我們認為，由于行業基本面預期相對悲觀，應以防御策略為主，適當降低房地產股票的配置。房地產股票更多地將會是跌出來的機會。

在股票的選擇中，投資者應當注重安全邊際。首選經營管理能力突出、業績確定性比較強，同時估值水平比較低的龍頭公司。例如招商地產（000024）、保利地產（600048）。此外，一些有特色經營模式的房地產企業，抗風險的能力也相對較強，例如華僑城A（000069）。