城市房屋征收補償價格影響因素研究

王舒雯 李 瑩

城市房屋征收補償價格影響因素研究

王舒雯 李 瑩

我國城市房屋征收制度較西方國家起步晚，相關法律規范不夠完善，盡管我國于2011年頒布并實施了新的房屋征收與補償條例和評估辦法，房屋征收糾紛依然層出不窮。本文從我國城市房屋征收現狀入手，通過分析現有房屋糾紛案件在評估價格層面上的矛盾點，從而構建城市房屋征收補償價格影響因素體系，旨在使征收補償價格更加合理公正，緩和征收人與被征收人之間的利益紛爭，減少房屋征收糾紛等惡性事件的發生。

城市房屋；補償價格；征收；影響因素

一、城市房屋征收現狀

根據國家統計數據庫可查到的近10年城市建設情況數據顯示，我國2004年的城市建成區面積為30406.19平方公里，征用土地面積為1612.56平方公里，城市人口密度為865人/平方公里；2012年的城市建成面積為45565.76平方公里，征用土地面積為2161.48平方公里，城市人口密度為2307人/平方公里。由此可知，2012年相比2004年城市建成面積擴大49.86%，征用土地面積擴大34.04%，城市人口密度增長4.33倍。

圖1 2004～2012年我國征用土地面積和城市建成面積圖

上圖數據直觀地展現了近10年我國城市化進程的迅猛發展。征用土地面積在近6年間以約10%的平均速度增長，高于而年均征用土地面積僅占到年均城市建成區面積的4%～5%，這說明城市房屋征收在城市整改重建的進程中扮演了極為重要的角色。城市化發展的同時，就會伴隨著城市布局改變、基礎化設施的興建等問題，與此同時，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范圍廣、相關利益者眾多且征收過程復雜等特殊性質，城市房屋征收工作一直受到社會各界的廣泛關注。無論是征收人、被征收人還是第三方利益相關人，在房屋征收這一過程中，關注的焦點就是房屋征收補償價格。房屋征收補償價格確定的過程，就是征收方與被征收方及第三方利益相關人之間利益博弈的過程。如果各方沒有就最終博弈結果即房屋征收價格達成一致，那么很容易轉化為城市房屋征收糾紛案件。

從目前已有的案例來看，房屋糾紛案件很容易惡化成為非死即傷的刑事案件，而這樣的糾紛案件往往耗時較長。在一年、兩年甚至六年的時間里，利益各方由于種種原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的數額仍不能被另一方所接受，最終，只能通過強拆的辦法解決。一旦使用了強拆手段，不論對被征收人、征收人還是政府乃至全社會，都會造成無法挽回的負面影響。

城市化進程要繼續，房屋征收問題就不可避免。為了使房屋征收工作順利開展，構建和諧、可持續發展的社會，2011年國務院頒布《國有土地房屋與征收補償條例》并正式實施。新條例的頒布，表明我國房屋征收行為的法律規范更加健全，部分房屋征收糾紛問題得到解決，我國城市化進程更加順利。

首先，新條例中明確規定了房屋征收必須是出于保障國家安全、促進國民經濟和社會發展的公共利益的需要，并且將公共利益的范圍進行了詳細界定，明確規定政府是公共利益征收唯一補償主體；其次，新條例廢除了強制拆遷的行為，規定房屋征收糾紛案件只能通過司法程序、通過法律途徑加以解決，強制拆遷的行為將依法追究其刑事責任。最后，新條例還對評估公司提出了規定。評估公司作為獨立的第三方，應采用合理的評估方法對被評估對象做出公正的評估，不受征收人或被征收任何一方的利益誘惑，違反規定的將追究其法律責任。

雖然新條例較之前有了很多實質性變化，部分糾紛案件得以解決，但是，房屋征收糾紛并沒有全部得到解決，究其根本原因，本文認為是征收補償價格的確定無明確的標準，以至于征收雙方無法就征收補償價格達成共識。

二、征收糾紛案件產生原因分析

在我國房屋征收進程中，發生過的眾多的房屋征收糾紛案件，甚至有很多民事糾紛案件最后演變成了刑事案件。追根溯源來說，這類案件的發生是利益相關方在利益的驅使下進行博弈的結果。因此下文擬通過對諸多征收糾紛案件的產生原因進行深入分析，找出相關利益多方在評估價格層面上的矛盾點，從而為城市房屋征收補償價格影響因素體系的構建奠定基礎。

（一）公益征收與非公益征收混同

導致糾紛產生的原因之一就是政府將原本由于公共利益目的征收的土地及地上附著物轉手賣給開發商，開發商利用土地進行商業目的的開發。公共利益的征收與非公共利益的征收標準有所不同，給出的征收補償費用自然相差甚多。如果以公共利益為目的的征收轉而用作非公共利益的開發投資，開發商和政府可以從中獲取巨額差價，而受到損害的卻是處于被動地位的被征收人。當被征收不甘于接受現狀，奮起反抗，那么糾紛案件便由此產生。

政府和開發商企圖通過利用公益征收之名進行非公益征收是極為不明智的行為。看似政府可以從中獲取土地差價，開發商可以獲取巨額利潤，但當被征收人拿起法律的武器捍衛自身權益時，整個征收過程無疑會被迫暫停。那么由此產生的損失、帶來的社會負面影響則是不可預估的。

（二）評估標準過低

按照規定，被征收的房屋應由專門的評估機構對其進行評估，評估的結果將作為征收補償費用的依據。評估方法的不同，會使得評估結果有所不同。利用市場法進行評估的價值相對要高于利用成本法進行的評估。

高的評估結果可以使被征收人得到相對更高的補償費用，但如果評估結果過低，就會導致被征收人拿到的補償將費用不足以在房地產市場中買到相同大小的房屋，從而造成安置困難。2003年南京拆遷戶翁彪自焚事件、安徽農民朱正亮因拆遷糾紛點火自焚事件，皆是由于評估機構給出的房屋價值評估結果過低所致。這些住在舊城區的居民，往往自身經濟能力相對較弱，本身沒有多少存款，如果他們接受了評估機構給出的評估結果，那么就意味著他們將要失去最有價值的財產，并且不可能拿著過低補償金在市場上買到相同面積的房屋。那么這些被征收人自然是不能接受這樣的結果的，必然會與征收人進行談判，由此便可能會產生糾紛。

（三）被征收人企圖謀取私利

靠舊房子被國家征收，一下子發了財，買了新房，過上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住舊城區，生活條件亟待改善的人也盼著自己的房子可以被政府征收，好得到可觀的房屋補償費用，住上寬敞明亮的新房子。比如在北京東城區的拆遷戶開出每平方米20萬元的天價補償要求、貴陽“11·27事件”中拆遷戶對自有的87平方米的住房開出400萬元的拆遷補償要求。正是有了這樣的想法，視房屋征收為改變生活的機會，漫天要價，認為大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給，才擾亂了房屋征收的進程，給政府和開發商及其他等待還遷的居民造成損失。由于被征收人自己的心里價位與開發商給出的報價嚴重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放棄，才走上了成為釘子戶的道路。最終不但沒有得到期望的補償費用，還忍受著常人無法忍受的惡略居住環境，甚至給自己及家人的安危帶來威脅，損失最重的還是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收對象數量也很多，每一個被征收對象的房屋及其家庭情況都千差萬別。但房屋征收的標準卻是統一的，用統一的標準去適應千差萬別的被征收對象，難免會引起無法解決的個性問題。因此，房屋征收政策只能解決普遍性問題，對于個性問題還應就事論事，單獨分析，盡量化解個性問題，減少糾紛。

三、城市房屋征收補償價格影響因素體系構建

條例中規定：房屋征收補償價格=被征收房屋價值的補償+因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償+因征收房屋造成的停產停業損失的補償+（補助與獎勵）。

但本文認為確定房屋征收補償價格的過程是復雜的，除了被征收房屋價值、臨時安置補償、停產停業補償之外，還有很多其他因素。房屋征收工作是改變被征收生活現狀的大事，房屋地理位置的改變可能會影響到被征收人的工作、被征收人子女的上學以及被征收人家庭使用基礎公共設施等方方面面。所以，本文認為，對于征收補償價格，應充分考慮被征收人的生活權，將城市生活標準與安置補償結合起來進行考慮。當然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情況千差萬別，不可能將因房屋征收工作而影響到的被征收人目前正常生活的所有因素都考慮進來。本文只能選取對被征收人來說影響重大的，有普遍意義的生活權影響因素加以考慮。因此，本文選取了精神損害補償、被征收人子女上學補償以及被征收人家庭使用基礎性城市設施補償等因素加以分析。

本文選取精神損害因素對征收補償價格進行調整是出于對被征收心理的考慮。被征收人作為房屋征收項目中的被動接受方，相對征收人處于弱勢地位，為了社會廣大利益犧牲自身利益，除了財產、金錢上的損失外，還有一種用金錢無法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剝奪感。由于被征收的房屋大多是位于舊城區的老房子，很多房子都是老一輩的人傳承下來的，被征收房屋對于被征收人來說不止是一個房子，而是過往生活的載體與記錄者。被征收房屋的拆毀、改建，意味著切斷了被征收人的情感寄托。雖然金錢的補償并不能完全彌補被征收人因房屋征收而產生的心理影響，但一定程度的精神損害補償多少會對被征收人負面心理影響起到平衡作用。

政府決定對房屋進行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。這類房屋大多古老破舊卻位于城市繁華地段或交通要道，政府為了改變市容、修建基礎性城市設施，對位于該區域的房屋做出征收決定。由于地理位置優越，這類房屋所在周邊的學校、圖書館、銀行、超市、菜市場、公交車等設施也較為齊全，居民生活便利。房屋被征收了，勢必要改變被征收人的居住環境、生活方式與習慣等，且被征收房屋一般面積較小，即使拿著現行市場條件下被征收房屋周邊新建商品房的補償金額，想要在該區域內重新買房也需要自行加錢。如果被征收人的經濟情況不允許，那么只能搬到相對偏遠的地方重新購房。所以，本文考慮對被征收人家庭使用基礎性城市設施進行補償。

此外，被征收人搬離被征收的房屋，有可能會對被征收人子女上學產生影響。孩子上學對一個家庭來說是頭等大事，在征收房屋過程中，政府應重點關注房屋的征收是否會對被征收人子女上學造成影響，應積極落實被征收人子女上學的問題。故本文認為應考慮對被征收人子女上學這一因素進行補償。

圖2 城市房屋征收補償價格影響因素體系圖

課題項目：

本文為湖州職業技術學院2014年校級課題研究成果（項目編號：2014JC08）。

[1]國家統計局數據庫：http://data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd.

[2]《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章第十七條.

（作者單位：湖州職業技術學院、中國移動天津公司濱海分公司）