當(dāng)城市遇見綜合體

呂爽

位于山東省臨沂市新的城市商業(yè)中軸線的核心位置上，一個建筑面積50萬平方米，總投資40億元的城市綜合體項目正在進(jìn)行中。現(xiàn)代建筑設(shè)計集團(tuán)資深總建筑師、同濟(jì)大學(xué)教授邢同和是這個項目的總規(guī)劃設(shè)計師之一。眼下，邢同和與他的團(tuán)隊仍不斷在和地方政府、開發(fā)商協(xié)商和修改規(guī)劃方案。

“現(xiàn)在臨沂當(dāng)?shù)乜拐鹨筇岣吡耍ǘ喔叩弥匦掠嬎恪！毙贤透嬖V說，“政府希望蓋得高一點，因為畢竟是在城市中心軸上，是城市的標(biāo)志性建筑，但是開發(fā)商要考慮成本是否能夠得到回報，我們也要考慮當(dāng)?shù)啬軌蛉菁{多大的體量。”

“城市綜合體的開發(fā)不是一件簡單的事情，一方面要規(guī)劃城市綜合體的密度，另一方面還要尊重市場的需要。”邢同和說。

走進(jìn)中國城市，我們會發(fā)現(xiàn)一個又一個城市綜合體不是已“完工”，就是在“完工”的過程中。在這一場又一場的城市綜合體的狂歡盛宴中，“政府規(guī)劃”和“市場需要”依舊不分伯仲。

全國“開花”

所謂“城市綜合體”，即是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

一般來說，酒店、寫字樓、購物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。

城市綜合體建設(shè)已經(jīng)成為不少地方工作報告中的一部分。

2013年3月，貴州省人民政府官網(wǎng)刊登了省辦公廳印發(fā)的《貴州省促進(jìn)100個城市綜合體健康發(fā)展2013年工作方案》，其中要求，“2013年重點抓好22個城市綜合體建設(shè)，按照體現(xiàn)山區(qū)城市特點、民族文化特色、生態(tài)文明特征的要求，探索具有貴州風(fēng)格的城市綜合體建設(shè)新路子。”

在華北，2013年5月，河北省正式出臺《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》明確提出，要推動45個投資規(guī)模10億元以上的商業(yè)綜合體建設(shè)。

在西南，2013年9月，在云南城鄉(xiāng)人居環(huán)境提升行動暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，云南省委副書記、省長李紀(jì)恒提出要強化市場運作，鼓勵和支持經(jīng)濟(jì)實力強、運作水平高、開發(fā)經(jīng)驗足的投資主體開發(fā)建設(shè)城市綜合體。“力爭5年內(nèi)，全省規(guī)劃建設(shè)100個以上綜合度高、帶動性強、影響力大的城市綜合體。”

目前，云南省的16個州市正在積極申報城市綜合體項目。

《揚州晚報》2013年7月的一篇報道援引揚州市商務(wù)局資料稱，“2013年全市共有13個城市綜合體項目，目前有10個正在開工建設(shè)，3個項目正在做前期準(zhǔn)備。從投資規(guī)模來看，總投資額在20億元以上的有6個，最大的是西湖核心區(qū)商業(yè)綜合體，總投資達(dá)60億元。”

根據(jù)公開報道的資料統(tǒng)計，2016年，杭州要向市場投放100多個商業(yè)綜合體；上海則宣稱2011年——2013年，要新增50多個城市綜合體項目……

房地產(chǎn)流通服務(wù)商“易居中國”的相關(guān)統(tǒng)計顯示，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量預(yù)計超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。

“現(xiàn)在的地方政府很聰明”

城市綜合體建設(shè)的快速擴(kuò)張，“看得見的手”起著不可忽視的作用。

根據(jù)成都已經(jīng)出臺的政策，對于納入2012年度市級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重大項目管理的商業(yè)綜合體和規(guī)劃內(nèi)商品市場項目，凡其商業(yè)設(shè)施于2012年12月31日前竣工并投入運營的，每個項目給予50萬元開業(yè)營銷補貼。

重慶也有類似的政策優(yōu)惠：《渝北區(qū)促進(jìn)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持辦法（試行）》，送上政策“大禮包”，刺激全區(qū)商貿(mào)流動產(chǎn)業(yè)發(fā)展：建購物中心最高獎600萬元、網(wǎng)企年銷破10億元獎500萬元、引來世界500強獎100萬元。

云南省相關(guān)政策規(guī)定，對符合條件的城市綜合體項目，省政府將在土地、金融、稅收等政策上予以扶持，以特許經(jīng)營權(quán)等優(yōu)質(zhì)資源為引導(dǎo)，統(tǒng)籌各類建設(shè)資金，積極配套建設(shè)好城市綜合體周邊基礎(chǔ)設(shè)施。推行城市綜合體項目審批代辦制，凡城市綜合體項目，投資者均可提出申請，由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定實行免費代辦服務(wù)。

“現(xiàn)在的地方政府很聰明。住宅賣完就結(jié)束了，收不到稅收，不能帶來持續(xù)的效益；但是城市綜合體就不同了，既能創(chuàng)造就業(yè)，還能持續(xù)稅收，而且這還屬于城鎮(zhèn)化的過程，無論從哪方面衡量都會很好看。所以地方政府會鼓勵開發(fā)商，土地以很便宜的價格給開發(fā)商，給予相關(guān)政策的扶持。政府推動、政策支持，再加上本身市場也有一定的需求，所以城市綜合體的開發(fā)，一不小心就會過量。” 中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。

地方政府與開發(fā)商的偏好為城市綜合體的設(shè)計、建設(shè)提供了一個絕無僅有的大市場。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍。也就是說，16倍于現(xiàn)在數(shù)量的城市綜合體將矗立在中國東西南北的城市中。

“商業(yè)項目在美洲已經(jīng)很落寞了，建新項目也不多。而現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的實力增強，在政府政策的鼓勵下，開發(fā)商更偏好于做城市綜合體，做商業(yè)。” 來自Aedas的建筑師執(zhí)行董事、設(shè)計師Josh告訴記者。

“開發(fā)商把地拿下來之后，第一選擇就是什么都不蓋，囤地。第二選擇是蓋住宅，套現(xiàn)比較快。但現(xiàn)在政府推出政策，打擊這些做法，所以城市綜合體成為一個比較好的選擇。我們遇到的都是一些大的綜合體開發(fā)，開發(fā)商會把商場、酒店、住宅等等每部分分配得比較恰當(dāng)，確保不會虧本。” Josh說。

空置率逐年提高

“預(yù)計中國未來會出現(xiàn)2500個城市綜合體，這是一個非常巨大的數(shù)字。”陳晟說，“中國有289個地級市，這樣2500個綜合體平均算下來可能并不算多，但是存在著大量的錯配。”

陳晟所指的錯配，是指一個城市在城市大小、人口多少以及購買力強弱等因素影響下，與城市綜合體總體體量不相符合。“比如，有的縣、地級市沒有城市綜合體，但是有的地方綜合體卻大量空置。”

中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會發(fā)布的《2013中國城市綜合體過熱預(yù)警報告》中顯示，中國城市綜合體（購物中心）空置率在逐年提高。

這份報告介紹，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。其中，兩個城市這個現(xiàn)象較為嚴(yán)重：沈陽、成都，購物中心空置率分別為24%和16.2%；廣州空置率達(dá)到10.2%，而2011年這一數(shù)字還是4%。

《2013-2017年中國城市綜合體行業(yè)投資與趨勢分析報告》的數(shù)據(jù)則透露，2012年1月份—6月份，全國商品房銷售同比下降10.0%。其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額同比下降5.2%，其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.4%。

“事實上，中國的商業(yè)用地一直是供大于求的，而且從2003年到現(xiàn)在，國家從未對商業(yè)用地進(jìn)行過任何調(diào)控，大量城市綜合體的建設(shè)，造成的浪費很可惜。”陳晟解釋說，“即使在上海，人口那么多，消費力那么強，這是絕無僅有的好環(huán)境，也有一些城市綜合體是失敗的。”

“世邦魏理仕”的研究報告顯示，目前全球在建購物中心高達(dá)3200萬平方米，而中國在建購物中心占了其中一半以上，共1680萬平方米。

在中國多個城市調(diào)研的咨詢公司紐約高緯環(huán)球認(rèn)為，成都、沈陽、杭州和青島等二線城市，也許將在2014年陷入購物中心空置率最高的窘境。2014年，在某些不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度的6.8%激增至30%以上。“這將給購物中心占很大比重的城市綜合體很大的打擊”。

“其實這個也很難作對比，比如美國經(jīng)濟(jì)成熟，開發(fā)到這種程度用了50年，中國只用了20多年。中國的人口、經(jīng)濟(jì)情況、政治情況也不一樣。中國以后遇到的問題將是沒有先例的，沒有哪個國家有14億人口以及如此快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也沒有哪個國家有那么大的開發(fā)量。”Josh說。

“即使是沈陽、成都，如果它們能夠成功輻射周圍的城市，那么城市綜合體的過量就只是暫時的。”陳晟說。

在邢同和看來，城市綜合體的建設(shè)符合垂直城市發(fā)展的模式，在中國是非常必要的，畢竟有那么多人口要轉(zhuǎn)移到城市之中，解決基本生活設(shè)施會比較容易。“但是一定要注意的是，要在哪里發(fā)展、多大規(guī)模等不應(yīng)該是由開發(fā)商決定，尤其對大型的城市綜合體來說，城市規(guī)劃要起作用。”