紐約是怎么強迫開發商為窮人蓋房的

最近二十年，紐約領導著美國的城市復興，不僅經濟空前繁榮，犯罪率等負面指數也急劇下降。然而，成功帶來了問題。高速發展引發收入上升、人口膨脹、房價暴漲。911的打擊和金融危機之后，房價高企勢頭依然很猛。居民不禁要問：照這么下去，這個城市誰還住得起？

這也是在繼朱利安尼和布隆伯格這兩位親企業、重市場的市長之后，左翼大將德布拉西輕而易舉當選紐約新市長的原因。他有“住房市長”之稱號，競選的核心政綱，就是保有和建設20萬套保障性住房或經適房（Affordable Housing）。根據2011年的數據，紐約有335萬多套住房。新市長的理想，是要讓6%左右的住房成為經適房。按照美國通行的標準，所謂經適房，就是住房費用不超過住戶年收入的三分之一標準的住房。比如，一個稅前年收入6萬美元的家庭，用在房子上的錢一年不應該超過兩萬。

紐約守著華爾街這樣的金融重地，是世界經濟的中心。各行頂尖人物，包括作家、藝術家等等，也都紛紛居住在紐約。有錢人太多，購買力過度旺盛，地方則就那么一點點，自然房價高企。最近幾年俄羅斯、中國等地的富人空降紐約購房，在房價上更是火上加油。沒有政策性干預，普通居民就會被擠出城市。而城市離開了普通老百姓，又難以正常運轉。事實上，紐約大約一半的出租房，都受到某種租金管制政策的制約。德布拉西在就任市長之前，就以代表租戶和房主戰斗而建立了自己的政治聲望。

美國大城市最為通行的一種政策干預方式，就是在規劃上給開發商一些優惠，讓開發商在所承建的住房中，保證一定比例的經適房。也就是說，開發商必須完成給窮人蓋房的指標，然后才能在市場上開發商品房。紐約大體也是循著這樣的思路。紐約的問題是人多地少，要發展只能走高密度的道路。這就必須從密度中為窮人爭取生存空間。比如，房子蓋多高、多密，都有城市規劃管著，開發商受到各種限制。一棟高樓平地而起，影響著周邊環境，也在交通、學校等等方面給市政帶來巨大壓力，政府當然要規約。這就成為政府和開發商討價還價的砝碼：我讓你把樓蓋高一截，你必須保證提供多少套經適房。

布隆伯格任上，如果開發商尋求這種規劃上的優惠的話，就必須保證所建住房有20%是經適房。德布拉西則更進一步，要求開發商建三分之一甚至更多的經適房。2014年9月，他進一步強調，所有要求突破既有規劃限制的開發商，都必須完成建設經適房的要求。也就是說，你不建經適房，就別想開發商品房。如果能把樓多蓋幾層，賺頭就非常大。在這種利益的驅動下，開發商更有動機興建經適房，以從政府那里換取向高發展的許可。

接下來的問題是：一個城市的發展，能否無限制地越來越高、越來越密？這是城市學家和經濟學家討論越來越熱烈的問題。過去的摩天大廈，多是辦公樓等商業建筑。如今，住宅型摩天大廈則成為新潮。

從建筑技術上看，這樣的高層完全不成問題，并且還帶來另一個好處：因為其規模非常大，一棟建筑恍如一座小城市，能自成一體，不太受周圍環境的限制。很多豪華摩天住宅，可以到相對便宜的街區開發。這里最大的瓶頸，恐怕是城市交通等基礎設施能否支持這么高密的發展。為了解決這樣的問題，也只能向汽車要空間。在布隆伯格任上，公共交通、自行車交通等基礎設施的發展力度不斷加大。這一趨勢，在德布拉西任上也將繼續。

評論家們紛紛指出，德布拉西的經適房目標之宏偉乃前所未有。究竟怎么落實，不免讓人疑竇重重。不過，德布拉西靠著這樣的政綱輕松當選，至少說明了紐約的人心所向。一個城市的發展，離不開公交司機、清潔工、教師、店員以及各種服務人員。他們往往是早來晚走，不可能移居到其他地方的。另外，未來的喬布斯們，也往往是大學剛畢業但雄心勃勃的“屌絲們”。他們一旦住不起紐約，這個城市就沒有前途。所以，不管左派右派，城市房價，對他們來說是個競爭力的問題。所以，已經高密度的紐約，當看到大量的年輕人因為房價跑到得州時，馬上有一種競爭的危機感。

而在中國，也許用一向希望炒高房價的開發商的話最好概括：“房價可以控制人口增長和控制人口素質。”在某些既得利益者心目中，窮人的福利和蹭吃蹭喝幾乎是同義語，他們希望用房價保住現有的既得利益，把進來尋求發展的人趕走。如果這樣的理念支配了我們城市的政策，未來的發展怎么可能持續？

薛涌

（旅美學者，在美國薩福克大學任教）