2014年，上海房地產(chǎn)三大猜想

許仰東

2014年上海第一個(gè)地王有望在春節(jié)前誕生。出讓信息顯示，上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，掛牌起價(jià)即達(dá)到47.73億元，起始樓板價(jià)2.25萬(wàn)/平方米。該地塊的起拍總價(jià)，為上海近5年來(lái)純住宅用地市場(chǎng)的最高價(jià)。

在2013年持續(xù)高溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，2014上海房地產(chǎn)業(yè)將有怎樣的預(yù)期？

房?jī)r(jià)仍將持續(xù)走高

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年12月份我國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市仍有65個(gè)，而2013年，上海住宅商品房上漲仍居全國(guó)前列。

在大型房企開(kāi)始回歸一線城市的背景下，上海仍是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)資本關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。2013年上海是在保持高成交量的背景下，形成了房?jī)r(jià)上漲的“高溫狀態(tài)”，這種狀態(tài)在2014年仍將持續(xù)。

我之所以看好上海住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)，一是上海總體的住宅供應(yīng)與需求仍處于不均衡狀態(tài)，供需階段性失衡仍在支持房?jī)r(jià)上揚(yáng)；二是上海人口導(dǎo)入的數(shù)量，以及質(zhì)量依然保持其旺盛熱度，這成為了驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)上漲的特殊力量；三是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的居高不下，自然派生了對(duì)房?jī)r(jià)陽(yáng)線上揚(yáng)的基因。

我認(rèn)為，核心區(qū)住宅的房?jī)r(jià)在2014年仍是上海房?jī)r(jià)上揚(yáng)的先鋒，中等價(jià)格房產(chǎn)是房?jī)r(jià)上漲的中堅(jiān)力量。

市場(chǎng)信心指數(shù)增強(qiáng)

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是在中國(guó)房地產(chǎn)總體政策背景下，形成了自己的個(gè)性及特殊性。國(guó)家在強(qiáng)化“市場(chǎng)化”政策等主基調(diào)的指向背后，上海房地產(chǎn)自身的市場(chǎng)力量，將占有日益重要的分量。因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)信心指數(shù)在2014年仍將增強(qiáng)。

上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的推進(jìn)，重新樹(shù)立起了上海國(guó)際化市場(chǎng)的形象，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射力，是中國(guó)其他城市所沒(méi)有的一個(gè)引擎。以上海為核心的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化，以及現(xiàn)代交通格局的擴(kuò)容，不斷地支持著上海房地產(chǎn)自身特殊條件和形象的成型。而中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2013年總銷(xiāo)金額達(dá)2.3萬(wàn)億元，增幅達(dá)36%，百億銷(xiāo)量軍團(tuán)已擴(kuò)至71家。房地產(chǎn)骨干企業(yè)對(duì)上海等一線城市房地產(chǎn)的投資安全性已得到普遍認(rèn)可，這種總體的市場(chǎng)信心仍在穩(wěn)定上揚(yáng)。

另一方面，買(mǎi)房市場(chǎng)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，在中國(guó)缺乏其他投資品種的時(shí)期，富有階層仍將房地產(chǎn)作為保值、增值的主要品種在關(guān)注和參與。國(guó)家雙限政策雖然使純投資的水分被擠壓，但以居住為投資的客戶(hù)數(shù)量，在上海仍在壯大，買(mǎi)房市場(chǎng)的信心指數(shù)在不斷上升。這種買(mǎi)賣(mài)雙方共存的市場(chǎng)信息，是驅(qū)動(dòng)上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

利潤(rùn)空間得到遏制

上海仍是中國(guó)房地產(chǎn)投資的熱土，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體利潤(rùn)將逐步趨向平穩(wěn)。2014年，開(kāi)發(fā)商期待在上海有穩(wěn)定的收益，但對(duì)高利潤(rùn)的期望在調(diào)整。

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本已進(jìn)入高位運(yùn)行階段，不少項(xiàng)目的土地成本與靜態(tài)成品接近。因此，保證暢通的資金流是首選。相對(duì)而言，在不斷前行的上海房?jī)r(jià)面前，高利潤(rùn)的歷史將慢慢被理性利潤(rùn)所取代。

第二是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理規(guī)范，開(kāi)始擠壓出房地產(chǎn)初期市場(chǎng)的邊際利潤(rùn)，稅收政策等總體趨勢(shì)偏緊，使得上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向其他產(chǎn)業(yè)的投資收益靠近。

第三，大型房企成為上海市場(chǎng)主角，中小型房企正慢慢地在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)消失，以暴利為核心的開(kāi)發(fā)觀念得到調(diào)整。

2014年，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“差別化”為主體的變化之中，上海房地產(chǎn)業(yè)將保持著更規(guī)范、更穩(wěn)定、更安全的基本格局。endprint