房地產(chǎn)業(yè)新活法

《支點(diǎn)》記者 羅 樂(lè)

房地產(chǎn)業(yè)新活法

《支點(diǎn)》記者 羅 樂(lè)

房地產(chǎn)企業(yè)所需要的沒(méi)有“天花板”的市場(chǎng)要素，正是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所欠缺的要素——?jiǎng)?chuàng)新。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)具有高度融合性的產(chǎn)業(yè)，“跨界”合作的可行性空間十分廣闊。

房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷最難熬的洗牌重構(gòu)期。

繼沈陽(yáng)取消“限購(gòu)”當(dāng)天即被叫停后不久，呼和浩特很快就成為了全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文放開(kāi)商品房限購(gòu)的城市，而這可能僅僅只是一個(gè)開(kāi)始。

與地方政府迫不及待“松綁”房地產(chǎn)相呼應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)今年轉(zhuǎn)讓股權(quán)動(dòng)作頻頻。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月29日，中國(guó)今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購(gòu)金額合計(jì)達(dá)1762.55億元，同比增長(zhǎng)2.09倍。

蘭德咨詢認(rèn)為，今后并購(gòu)重組的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過(guò)收購(gòu)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，行業(yè)并購(gòu)高潮即將來(lái)臨。“除開(kāi)這些主動(dòng)并購(gòu)動(dòng)作，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闊o(wú)力支付建設(shè)款，其房產(chǎn)已經(jīng)成為承建方的囊中之物。”一位長(zhǎng)期從事辦理企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的金融人士說(shuō)。

不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也許沒(méi)有各界預(yù)計(jì)的那么糟糕，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如今最大的挑戰(zhàn)，可能是如何在快速變化的政策和市場(chǎng)環(huán)境中找到機(jī)遇，找到新的活法。

地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)從最初的單一住宅售賣發(fā)展到今天，可謂滄海桑田。

“2000年前后，中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼，供不應(yīng)求，但我認(rèn)為，住宅房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式有問(wèn)題。”6月30日， 王健林在“推進(jìn)上海文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展”系列講座上說(shuō)，住宅房地產(chǎn)首先是一個(gè)周期性行業(yè)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到70%-80%時(shí)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)萎縮，雖然交易量還有，但絕大多數(shù)是二手房。其次，住宅房地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，有項(xiàng)目賣就有現(xiàn)金流，沒(méi)有項(xiàng)目則現(xiàn)金流就斷了。

正是源于這一理解，王健林領(lǐng)航的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為追求長(zhǎng)期而穩(wěn)定的現(xiàn)金流，決定轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，且一做就是14年，成為了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大。

但即使是“萬(wàn)達(dá)模式”，也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型。 佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司的一位財(cái)務(wù)高管坦言，之前萬(wàn)達(dá)的急速擴(kuò)張已碰到了瓶頸，三、四線城市的商業(yè)體量完全甚至“過(guò)度”開(kāi)發(fā)了，萬(wàn)達(dá)只能盯準(zhǔn)一、二線城市。用什么持續(xù)帶動(dòng)一、二線城市的房地產(chǎn)消費(fèi)？——打文化牌，創(chuàng)造概念。

的確，2006年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在2012年再次開(kāi)始轉(zhuǎn)變，投資建立文化旅游園區(qū)成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)：將于今年12月開(kāi)業(yè)的武漢漢秀和電影樂(lè)園，已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)的第四代產(chǎn)品——萬(wàn)達(dá)文化旅游城。

年均200億元的文化旅游地產(chǎn)投資的大手筆，與王健林對(duì)文化產(chǎn)業(yè)前景的信心不無(wú)關(guān)系。在他看來(lái)，絕大多數(shù)行業(yè)都有“天花板”，唯獨(dú)文化產(chǎn)業(yè)是沒(méi)有“天花板”的。

全球知名咨詢機(jī)構(gòu)羅蘭·貝格的報(bào)告指出：在世界文化企業(yè)排名中，萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)現(xiàn)在的年收入可擠進(jìn)世界前40名，到2020年則可進(jìn)入世界前10名。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)的“去房地產(chǎn)化”，是在為房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷地增加附加價(jià)值，這一做法在業(yè)內(nèi)并不鮮見(jiàn)。近年來(lái)，萬(wàn)科牽手百度進(jìn)軍大數(shù)據(jù)商業(yè)地產(chǎn)，綠地主攻“城市運(yùn)營(yíng)商”定位加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，讓一些中小企業(yè)也看到了商機(jī)。

最近，世界人民都在祈求好運(yùn)。這兩周，美國(guó)開(kāi)出幾個(gè)大彩票，獎(jiǎng)金折合100多億元人民幣。全民沸騰了，當(dāng)?shù)孛襟w說(shuō)，這是美國(guó)歷史上從未出現(xiàn)過(guò)的彩票周——彩票玩家夢(mèng)想著超乎想象的獎(jiǎng)金，彩票零售商們享受著客流量大幅增長(zhǎng)帶來(lái)的繁榮，各州政府則摩拳擦掌，期待著一筆意外之財(cái)。

而小到具體項(xiàng)目，“增加附加值”為地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了明顯變化。去年，佳兆業(yè)中心進(jìn)駐廣東惠州，這是一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，該中心凱獅國(guó)際影城負(fù)責(zé)人王濤告訴記者，影院是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目培養(yǎng)固定客流的風(fēng)水寶地。他們從深圳直接招商，引進(jìn)一批高端商家，其中包括惠州的第一家IMAX影院，以此來(lái)吸引顧客。

“房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，究其根本和它本身所具有的價(jià)值有關(guān)，一、二線城市的房?jī)r(jià)為何很難出現(xiàn)大幅度的下滑？三、四線城市為何出現(xiàn)房?jī)r(jià)‘?dāng)r腰斬’？都和項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的價(jià)值有關(guān)。”供職于某上市地產(chǎn)中介公司的項(xiàng)目總監(jiān)劉先生分析說(shuō)。劉先生曾參與了深圳、東莞等珠三角城市近幾十個(gè)樓盤項(xiàng)目的銷售，經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金十年”，他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，正在進(jìn)入“精耕細(xì)作”的成熟階段。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入中年期的平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。

調(diào)整中的發(fā)展契機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)疾速步入“中年”，和行業(yè)之前的“激進(jìn)式”增長(zhǎng)不無(wú)關(guān)系。

然而，面對(duì)政策和市場(chǎng)的雙重?cái)D壓，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)仍有另一種可能——自2005年以來(lái)，中國(guó)政府每一次重大的房地產(chǎn)調(diào)控動(dòng)作，最終都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪發(fā)展。

或許正如華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)所言，“每一次調(diào)控，都會(huì)淘汰一大批渾水摸魚的企業(yè)，剩下的是因?yàn)樽プ×艘恍┌l(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。”

“每一次市場(chǎng)調(diào)整結(jié)果都是集中度越來(lái)越高，有三分之一的企業(yè)被兼并收購(gòu)，三分之一在掙扎，還有三分之一在這個(gè)過(guò)程中越來(lái)越強(qiáng)大。” 新歐鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪分析說(shuō)，“從2005年調(diào)整到現(xiàn)在，千億級(jí)的企業(yè)已經(jīng)有7個(gè)。”

的確，在過(guò)去的一輪發(fā)展中，全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)做好了三件事情——全國(guó)化、規(guī)模化和上市。而正是在這三件事中累積的資本，讓他們能夠更加從容地思考未來(lái)的發(fā)展方向。“正確理解周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，把握好周期性規(guī)律，這對(duì)企業(yè)特別重要。低谷的時(shí)候我們就去拿地，為下一個(gè)周期的產(chǎn)品做準(zhǔn)備，高峰的時(shí)候我們則以利潤(rùn)率為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)快速庫(kù)存。”李戰(zhàn)洪說(shuō)。

如今，業(yè)界流行這樣的說(shuō)法：本輪調(diào)整的根本原因，是房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展。在連續(xù)的政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)理性回歸態(tài)勢(shì)，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的時(shí)代正在來(lái)臨，房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)有升有降的市場(chǎng)調(diào)控狀態(tài)，而非單純的政策調(diào)控狀態(tài)。

“此前，來(lái)自于各方的資金都肆無(wú)忌憚地炒作房地產(chǎn)，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化，正好是矯正的契機(jī)。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，“市場(chǎng)分化后可以使一些要買房的居民得到價(jià)格實(shí)惠，同時(shí)也可為提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康度創(chuàng)造條件。”

可以說(shuō)，蓋房子就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，想要繞開(kāi)房地產(chǎn)抬高“天花板”，就需要融合沒(méi)有“天花板”的市場(chǎng)要素。

中國(guó)未來(lái)的“馬車”

而要找到?jīng)]有“天花板”的市場(chǎng)要素，就必須結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行思考。

“解決中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，出路不在房地產(chǎn)，而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)。” 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王建說(shuō)，“實(shí)體經(jīng)濟(jì)不活，其他的全都要死。”

盡管從去年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的金融政策，對(duì)流向房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行了控制，但實(shí)際情況是，市場(chǎng)的資金仍在源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“房地產(chǎn)企業(yè)總能夠找到錢，銀行、資產(chǎn)公司、信托等各個(gè)金融機(jī)構(gòu)，都樂(lè)意為房地產(chǎn)企業(yè)找錢。”供職于中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司的一位投融資經(jīng)理告訴記者，“如果房地產(chǎn)企業(yè)缺錢，那說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)都缺錢。”作為中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司的中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，在2013年國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，仍然對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做出了良性評(píng)估，并向這些企業(yè)提供比較便捷融資服務(wù)。

在中國(guó)各地，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期得到市場(chǎng)“專寵”，但對(duì)比過(guò)去20年美國(guó)和日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步出現(xiàn)后勁不足的跡象。以美國(guó)和日本為例，其科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力比重占到了GDP增長(zhǎng)的60%，而現(xiàn)代服務(wù)業(yè)則是實(shí)現(xiàn)科技向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化最高的領(lǐng)域。

“中國(guó)現(xiàn)在就缺服務(wù)業(yè)，很多創(chuàng)新都和服務(wù)業(yè)相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今到了飽和階段，那下一步就會(huì)倒逼出創(chuàng)新的東西。”法國(guó)巴黎銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳興動(dòng)曾這樣表達(dá)自己的觀點(diǎn)。

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)所需要的沒(méi)有“天花板”的市場(chǎng)要素，正是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所欠缺的要素——?jiǎng)?chuàng)新。具體分析，創(chuàng)新對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是多方面的。在這一點(diǎn)上，萬(wàn)達(dá)已有很多嘗試：萬(wàn)達(dá)電商、萬(wàn)達(dá)金融、萬(wàn)達(dá)電影科技城……與其說(shuō)萬(wàn)達(dá)財(cái)大氣粗，不如說(shuō)萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟了新一輪“吃螃蟹”之旅。

“也許以后我們定義萬(wàn)達(dá)，就再不會(huì)用房地產(chǎn)這三個(gè)字眼了，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，都在嘗試轉(zhuǎn)型。”王建說(shuō)，“房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，一定是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)找出口，這樣才可能擠出泡沫。”

可以說(shuō)，雖然正在經(jīng)歷陣痛，但市場(chǎng)留給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間仍然巨大。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)具有高度融合性的產(chǎn)業(yè)，“跨界”合作的可行性空間十分廣闊——無(wú)論是智慧交通還是智慧家居，都能夠在房地產(chǎn)找到交融點(diǎn)。站在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的視角，未來(lái)沒(méi)有專門的工廠，只有專門的人員和廣闊的服務(wù)平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)也許就能充當(dāng)起這個(gè)服務(wù)平臺(tái)的角色。