土地儲備風(fēng)險管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲備中心 山東菏澤 274000

文/李建國 菏澤市土地資產(chǎn)監(jiān)管中心 山東菏澤 274000

土地儲備風(fēng)險管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲備中心 山東菏澤 274000

文/李建國 菏澤市土地資產(chǎn)監(jiān)管中心 山東菏澤 274000

隨著人們逐漸認(rèn)識到土地儲備風(fēng)險管理工作的重要性，我國有關(guān)部門已經(jīng)開始加強(qiáng)對這方面的管理。但是，由于多方面因素的影響，導(dǎo)致我國土地儲備風(fēng)險管理中依然存在一些問題，從而影響到了其管理效率。因此，針對其具體的問題，筆者在此提出了提高土地儲備風(fēng)險管理的措施，旨在為相關(guān)工作人員提供參考。

土地儲備；風(fēng)險管理；策略

1、土地儲備風(fēng)險管理存在的問題

在我國，對土地儲備進(jìn)行經(jīng)營過程中，由于涉及到大量資金的使用和管理，不可避免地會導(dǎo)致風(fēng)險的存在。但是，由于管理者的決策不當(dāng)或者管理不到位等因素的存在，進(jìn)而給我國的土地儲備管理造成了極大的損失。當(dāng)然，在運營和管理土地儲備時，其涉及到的風(fēng)險包括財務(wù)風(fēng)險、收購風(fēng)險和市場風(fēng)險等。其中，收購風(fēng)險是指由于我國很多地區(qū)的土地資源沒有明確的收購價格，人們完成土地的收購都是由當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格完成的，這就給我國實現(xiàn)土地儲備的統(tǒng)一管理提出了挑戰(zhàn)，進(jìn)而帶來了收購風(fēng)險。同時，在收購?fù)恋刭Y源的過程中，由于其市場機(jī)制還不夠完善，市場上的價格波動也會造成一定的土地儲備經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而形成了市場風(fēng)險。當(dāng)然，也有不少投機(jī)分子，試圖通過投機(jī)方式來運作土地儲備的市場交易，房地產(chǎn)就是其中比較鮮明的例子之一，導(dǎo)致的結(jié)果是當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格遠(yuǎn)高于其合理的價格，從表面上看，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r格上漲看來并不是什么壞事，但是隨之而來的房價上漲、通貨膨脹等問題不約而至，這些后果都是由于土地市場風(fēng)險引發(fā)的。對于政策風(fēng)險來說，由于近些年我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的十分迅速，與之有關(guān)的政策也是層出不窮，這在一定程度上也影響到了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)引起的一系列問題，我國政府不得不出臺相關(guān)土地調(diào)控政策，由于土地政策過于混亂，導(dǎo)致需要按照政策進(jìn)行土地運作時，又沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而形成了政策風(fēng)險。當(dāng)然，根據(jù)調(diào)查研究表明，我國的土地儲備風(fēng)險不僅僅以上幾種，在此筆者只選擇幾種尤為重要的進(jìn)行闡述。

2、提高土地儲備風(fēng)險管理水平的措施

2.1完善土地儲備相關(guān)的規(guī)章制度

一直以來，我國有關(guān)土地儲備方面的規(guī)章制度都沒有形成統(tǒng)一，而且許多規(guī)定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規(guī)的土地經(jīng)營無法按照規(guī)定來完成；另一方面是投機(jī)分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運作。所以，從上面的表述可以看出，及時完善我國土地儲備有關(guān)的規(guī)章制度顯得非常重要。對于我國大部分地方政府，基本都設(shè)立了一些臨時性的土地儲備運作條件，旨在對土地儲備進(jìn)行全面和綜合的管理，但是，這些規(guī)定都具有明顯的當(dāng)?shù)靥攸c，不同地方的規(guī)定都不相同，導(dǎo)致其權(quán)威性和嚴(yán)密性也不夠高，這就要求不同地區(qū)的政府部門共同協(xié)作來完成相關(guān)制度制定方面的工作。因此，完善我國土地儲備的制度顯得越來越重要，我們已經(jīng)認(rèn)識到，由于土地儲備制度的不完善，給整個行業(yè)帶來的危害是不容忽視的。

2.2擴(kuò)大土地儲備的融資方式

在土地儲備運作和經(jīng)營的過程中，涉及到大量的資金，這就要求土地資源運作人員自己完成資金的融資。但是，他們一直以來都是采用傳統(tǒng)的融資方式，最明顯的特點就是融資的渠道過于單一，一旦土地儲備所需要的資金較多或者資金使用的時間較長等，都會造成一定的資金短缺。因此，要想更好地開展土地儲備工作，一個必要的環(huán)節(jié)就是不斷擴(kuò)大其融資方式，以保證其資金的供應(yīng)比較穩(wěn)定。對于我國很多地方的土地儲備工作，由于其融資方式發(fā)展的不夠成熟，當(dāng)?shù)卣块T的經(jīng)濟(jì)水平有比較有限，導(dǎo)致其融資方式只有一條途徑，即銀行貸款，這種現(xiàn)象勢必會給當(dāng)政府帶來資金困擾，從而影響到土地儲備的運作。如果不解決土地儲備融資方面的問題，長此以往，其金融風(fēng)險將會越來越嚴(yán)重。

2.3制定合理的土地儲備供應(yīng)計劃

在對土地儲備進(jìn)行管理時，一定要有合理的土地供應(yīng)計劃，而且這兩者是相互聯(lián)系的。對土地儲備進(jìn)行管理，是為了滿足政府對土地能夠進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，并且其土地資源的運作是市場機(jī)制下運行的，其主要的內(nèi)容包括土地儲備的位置、方式和價格等，為管理者進(jìn)行土地儲備的計劃提供參考。然而，土地儲備供應(yīng)計劃，其主要是目的是為了滿足社會對土地資源的需要，但是它也是在市場機(jī)制下運行的，其主要內(nèi)容包括土地資源的出讓方式、價格和用地條件等。尤其是對于那些需要長期儲備的土地資源，一份詳細(xì)且長期的土地儲備計劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲備計劃，對土地儲備進(jìn)行管理就會很困難。

2.4建立完善的土地儲備監(jiān)督機(jī)制

通過上述闡述，我們已經(jīng)知道了，在我國的土地儲備管理中，導(dǎo)致其風(fēng)險較大的一個比較重要的原因，就是土地儲備管理缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制。這就要求我國政府部門及時建立和完善土地儲備監(jiān)督管理的機(jī)制，第一，建立土地儲備相關(guān)的規(guī)范制度，并且使得土地儲備的管理工作信息實現(xiàn)公開化。同時，完善與土地儲備相關(guān)的法律法規(guī)，保證土地儲備工作能夠有法可依。第二，加強(qiáng)對土地儲備的監(jiān)督，尤其對那些容易導(dǎo)致投機(jī)分子謀取非法利益的區(qū)域，在監(jiān)督和管理時尤其應(yīng)該重視，充分發(fā)揮土地儲備的功能。第三，設(shè)立有關(guān)土地儲備的司法程序，通過國家司法機(jī)關(guān)的參與，對那些土地購買、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償?shù)冗^程中的不合理現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管制。為了減少在土地儲備中出現(xiàn)的不必要糾紛，當(dāng)遇到不法行為時，公民應(yīng)該借助于司法機(jī)關(guān)，以保障其合法的利益。

結(jié)語：

綜上所述，對于土地儲備工作，實行有關(guān)土地儲備的風(fēng)險管理非常關(guān)鍵。但是，由于我國的土地儲備風(fēng)險管理還存在很多方面的不足，導(dǎo)致土地儲備過程中不可避免地存在一些風(fēng)險，如果提前采取好預(yù)防這些風(fēng)險的針對性措施，可以有效避免土地儲備后期帶來的危害。當(dāng)然，加強(qiáng)土地儲備的風(fēng)險管理不僅僅是政府部門的事，它要求全體公民的共同參與才能實現(xiàn)。因此，筆者在此通過分析我國土地儲備風(fēng)險管理中存在的一些常見問題，基于此，進(jìn)而提出了與之相關(guān)的解決措施，旨在為相關(guān)工作人員提供借鑒。

[1]李凌莉.城市土地儲備風(fēng)險管理探析[J].公共管理，2014，（23）：304.

[2]於一明.強(qiáng)化城市土地儲備風(fēng)險管理[J].浙江經(jīng)濟(jì)，2015，（12）：54-55.