我國房地產庫存問題的研究及對策

文/宋爽 遼寧大學商學院 遼寧遼陽 111000

我國房地產庫存問題的研究及對策

文/宋爽 遼寧大學商學院 遼寧遼陽 111000

隨著住房制度改革的推進和城市化進程的加快，“房地產”在時隔三年后再次以較大篇幅在“兩會”工作報告中出現，“房地產去庫存”成為2016年中國經濟工作的重點之一。本文分析了房地產庫存形成的主要原因及對國民經濟的危害，最后從供需兩側提出解決對策以穩定房地產市場，促進其健康發展。

房地產；去庫存；供給側；需求側

一、引言

2010年以來，為緩解供應不足的矛盾，各地紛紛加大土地供應。然而，隨著住房需求逐漸得以滿足，各地土地供應的腳步卻未能及時“剎車”，商品房庫存過高，供應結構性過剩的問題已經十分突出。國家統計局在2015年底公布：全國商品房待售面積71853萬m2，與上年同期相比增加1億m2。2016年1-2月為7.39億m2，增長15.7%，在建施工面積約70m2。2015年房屋新開工面積、竣工面積、土地購置面積、土地成交額首次出現同時負增長，預示著中國房地產已從賣方市場步入庫存市場。為了刺激房地產需求，國家出臺了一系列的利好政策，如2015年5次降息降準，330政策，降首付等。然而在宏觀政策影響下，一線城市樓市一夜暴漲，樓盤銷售一空，而三、四線城市商品房仍然無人問津。由于房地產開發投資占固定資產投資的20%左右，小則影響上下游企業包括鋼鐵、水泥產業等，大則影響GDP的增長和經濟的穩定發展。因此消化房地產的高庫存意義重大。

二、房地產庫存形成的原因

2.1一線城市限購及一、二線城市房價高企

2010年4月國家出臺了以限購限貸為主的調控政策，從那時開始一線城市的限購都沒有放松。今年年初一線城市成交價突增，部分地區漲幅超過100%。為防止房地產泡沫，金融風險，以及部分人借房炒作，哄抬房價，部分城市出臺政策提高限購政策執行門檻，抑制外來的投資投機需求。由于限購，使得白領及外來人口被房地產邊緣化，打壓了合理的剛性需求和改善型需求。因此，一、二線城市形成高庫存是限購及房價收入比過高導致的。

2.2三、四線城市建成區域需求減少，供應量大

為什么實行宏觀調控以來，熱點城市房地產市場交易火熱，進一步加劇了樓市資金“虹吸效應”，而占全國80%庫存量的三、四線城市交易清淡，城市分化日趨明顯。其根本原因是地方政府盲目引進和房企無序開發，營銷策略模式陳舊化，加上交通、醫療、教育等公共配套不全，居住項目品質低下，項目可居性、宜居性非常差，無法滿足人們的改善型需求。

（1） 資金和人口流失嚴重

由于三、四線城市產業薄弱，公共設施不先進，城市造血功能不足導致大部分高收入人口流入北上廣等一線城市，人口的流失造成了資金的流失，加上土地增值空間不大，在人們眼里房地產早已不是剛性而是彈性了。

（2） 借開發其他地產做借口，實為建設普通住宅

一些開發商以養老、旅游地產做噱頭，行建普通住宅之實，結果造成大面積房產積壓，且無人管理。

三、房地產庫存的危害

嚴重的庫存會使房企運營困難，導致企業破產倒閉，進而引發經濟、金融、社會問題。例如三角債關系的出現，使得企業周轉困難，可能引發職工失業進而導致社會不安定因素產生；易導致金融風險。開發商的開發貸款等在項目未能交工的情況下，很可能無力承擔貸款的償還，業主極有可能斷供，勢必引發金融風險；部分地方政府的財政難以為繼，尤其是四、五線城市多是靠土地財政維系當地的財政支出，但大量的庫存致使銷售回款困難，政府稅收得不到保證，進一步出賣土地的幾率很低。

四、有效去庫存的對策

政府一年多來推行的去庫存政策，如推行公積金貸款，降低首付比例等加杠桿的措施，不僅沒有解決本質問題，更加使一線房價暴漲，加重了三、四線城市的去庫存難度。其根本原因是所有的政策基本沒有超出刺激消費者需求側的范圍，而在改善房地產供給側方面著力不夠，使去庫存陷入“邊去邊增”的怪圈。因此房地產去庫存化要供需兩端同時發力。

4.1供給側

要嚴格限制房地產開發供地，加大對城市房地產開發用地管理制度。地方政府要調整規劃，完善滯銷樓盤周圍公共設施的配套建設，通過嵌入文化、科技、綠色環保等宜居要素調整和優化滯銷的樓盤。對于僵尸企業及爛尾樓可以采取直接收購或兼并重組，將其轉讓給優質企業。房企應打造出“高品質”的商品房。開發商不僅要運用新技術、注重產品的品質，更重要是投入使用后的運營服務，做一個以輕資產模式或部分或全部持有物業的城市配套服務商。特別是針對三、四線城市的消費者，要圍繞其實際需求，生產出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子；同時提供人性化的社區服務，才能充分調整供給側的結構，發揮供給側對需求側的吸引力和拉動力，全面激發市場活力，以產品升級調動住房需求，進而消化庫存。

4.2需求側

首先，政府要“因城施策”。對于重點城市要取消限購政策，取消限購不僅解決去庫存，更降低了房租，解決租房者的負擔。同時要通過政策手段限制投資投機需求，防止房價過快上漲，避免房地產泡沫破裂，增加中小套型土地配比與供應，打擊違法違規行為，加強中介行業監管，規范交易流通環節。對于三、四線城市，應該鼓勵農民進城購房，推進城鎮化發展。政府應對購買住房的農民實行“優惠政策”，例如實施財政補貼、降低購房成本，子女可享受城市教育等。同時政府應大力推進人才引進，加快推動配套服務建設。其次，要推動城市群建設，構建大城市帶動小城市體系。通過大城市的需求帶動小城市的經濟增長從而增加中小城市的機會，通過城市集群的建設推動社會分工的細化，如此即可由點帶面，推動經濟增長，帶動房產的去庫存化。最后，可以發展以避霾、養老、旅游為主題的異地二居所和改善型需求，也可以利用互聯網+實現科技資源的協同布局。

結語：

房地產是我國經濟的重要行業，房地產去庫存是我國今年的重要工作，解決房地產庫存任重道遠，望政府及相關企業能夠穩定房地產行業，使其蓬勃發展。

[1]莫開偉.供給側改革是房地產去庫存的有效良方[J].證券時報，2016.

[2]倪鵬飛.農民工市民化與化解房地產庫存[J].專家論壇，2016.

[3]牛播坤.二手房或成中國房地產救命稻草[J].中國房地產業.2015.4

宋爽（1995-），女 ，漢族，遼寧省遼陽市人，學生，單位：遼寧大學商學院工程管理專業。