“空間換地”的永康樣本及建

浙江省人民政府研究室副主任 應 雄

自去年省委、省政府實施“空間換地”的決策部署以來，永康市憑借“機器換人”、“空間換地”現場會的東風，大力推進老舊低效廠房改造，大力支持企業新建多層廠房，全市出現了空間換地、畝產論英雄的新熱潮。截至2013年底，全市已經審批93家企業改造或新建多層廠房，占地面積47.9萬方，建筑面積達177.4萬方。其中，45家企業改造低效的單層（簡易）廠房，涉及占地面積16.9萬方，建筑面積達66.7萬方，廠房平均樓層4層，相當于新增750畝工業用地。

一、“空間換地”受到了企業的普遍歡迎

2012年7月，永康市出臺鼓勵企業改造低效廠房提高土地集約水平的實施意見。7月25日，永康鴻運實業公司率先申報，投資4000萬元改造三幢低效廠房。僅僅過了一年半時間，全市各地一批新廠房陸續建成并將開始投入使用。

樣本1： 群升集團改建的十層高新廠房拔地而起。自2008年搬入10萬平方米的科技園后，太陽能、木門、電梯、光電等產業都迎來了新一輪發展，去年產值增長60%。隨著企業快速發展，生產用地捉襟見肘。去年年初，集團對6、7、8號低效廠房進行改造。推翻重建僅有一層的光電組件和鈑金車間，升為三層高后，建筑面積增加1.8萬方，春節后就能投產。拆除近2000方的噴漆車間后，如今10層高的新廠房已拔地而起，正在搭建30多米高的電梯檢測塔，今年4月將投入使用。三幢廠房改造后，使用面積增加3.6萬方。廠房屋頂將安裝光伏電站，每年可發電100萬度，相當于給公司創造了100萬元的收益。

樣本2：能誠集團新建的可以承載重型裝備32米高廠房已經投入使用。該廠房占地2.8萬方，建筑面積10多萬方，4層，每一層都可以擺放重型設備，都可以當作底層來使用，100輛23米長的大貨車能同時在大樓里裝貨，并可以在任意一層掉頭，實現了空間利用合理化，土地畝產最大化。該廠房已于去年6月投用，共有員工700余人，已安裝1條安全門生產線、2條門鎖生產線，半年產值6000萬元。目前正在安裝3條生產線，預計今年產值能達到3億元，稅收1500萬元。

樣本3：古山鎮后塘弄二村工業老區塊改造順利推進。后塘弄二村是五金產業發源地的典型代表，幾乎是家家戶戶從事五金生產。目前，該村區塊總用地面積5.5萬方，涉及126戶，拆除舊廠房300多間計2.4萬方，改造后將建設18幢4層高的現代化標準廠房，新增建筑面積2.5倍。

二、“空間換地”取得了多贏的成效

永康實踐表明，“空間換地”能夠大幅增加生產建筑面積，能夠有效破解土地瓶頸，同步實現促進企業技改升級、消除安全隱患、減小環境污染、整治城鄉面貌等多重目的，形成企業有好處、發展有空間的多贏局面。

（一）“空間換地”有效激發了企業二次創業的干勁

政策出臺后，永康企業二次創業熱情高漲。短短3個月，僅古山鎮就收到單個企業改造申請32份，擬改造總占地面積5.74萬方，總建筑面積16.2萬方。改造舊廠房，向空間要地，畝產論英雄，已經成為企業的自覺行動。

（二）“空間換地”有力推動了企業擴大有效投資

93家企業改造建設新廠房177.4萬方，如果建筑成本按照每方1000元計算，投資就接近18億元。如果加上購置機器設備等技術改造投入，投資將會高達數十億元。

（三）“空間換地”直接促進了企業就地轉型升級

永康的案例表明，低效廠房改造不是簡單的拆舊建新，不是簡單的廠房由“矮”變“高”，也不是簡單的擴大再生產，最重要的是在低效廠房改造的同時改造低效產能，通過由外而內的改造，不斷提高企業畝產稅收水平，實現“就地騰籠換鳥、就地轉型升級”。

（四）“空間換地”大幅增加了區域經濟發展空間

工業用地緊張一直嚴重制約著永康，“僧多粥少”矛盾極為突出。同時，不少企業老廠房容積率不高，土地有效使用率偏低的問題也十分突出，而老舊廠房改造可新增3倍左右的發展空間，大大提高了工業節約集約用地水平。

三、永康“空間換地”的有益啟示

（一）企業自覺向空間要地是基礎

浙江高鑫工貿有限公司，位于古山鎮胡庫工業區，原來只有一層高鋼棚式廠房，僅有1.2萬方。2012年年初，董事長周關平產生了“借天生地”換發展的想法，拆除了部分老廠房，在2000多方的土地上建起了六層廠房，使用面積新增1.2萬方。永康市委、市政府充分尊重基層企業的首創精神，順勢推行老舊低效廠房改造，及時出臺扶持政策。此后，高鑫工貿又建了占地2000方的六層廠房，再增1.2萬方。可見，正確的決策源于實踐，又推動實踐。這是一個重要的工作方法。

（二）正確有力的政策引導是關鍵

永康從2012年5月開始謀劃工業用地集約節約利用工作，專門成立低效廠房改造聯合審批工作領導小組，7月份出臺政策意見，啟動低效廠房改造工作，選擇古山鎮開展試點。該政策核心內容：一是低效廠房改造不得建設單層廠房。二是要求在滿足消防安全的前提下，建筑密度控制在60%，容積率不低于1.3，建筑總高度不超過32米。三是單層（簡易）廠房改建為3層的，免繳第1層的報批費用。四是對單層（簡易）廠房改建為4層及以上的，在返還相關報批費用的基礎上再予以獎勵；第4層按照建筑面積每平方米獎勵100元，第5層及以上的，按照建筑面積每平方米獎勵200元。廠房建筑層高超過8米的，按第2層計算建筑面積。政策出臺后，企業發現和拿地新建相比，老廠房改造成本更低。2013年底，在試點的基礎上，制定低效廠房改造審批、驗收和獎勵實施細則。粗略估算，改造低效廠房的45家企業將得到1500萬元的獎勵，這將會提高企業“空間換地”的積極性。

（三）高效便捷的行政審批是保障

以往廠房重建的審批，涉及發改、規劃、國土、環保、消防、建設等部門，一環緊扣一環，造成企業在審批環節中花費了大量的時間和精力。低效廠房改造聯合審批領導小組成立后，對審批環節、前置條件、審批層級等進行梳理，建立多部門配合聯動的工作機制，簡化手續、并聯審批，徹底改變了按部就班的審批程序和辦事方法，縮短了審批時限，提高了審批效率。

四、幾點工作建議

“空間換地”能夠直接帶動“騰籠換鳥”、“機器換人”，能夠實現以最小的土地資源代價來獲得最大限度的發展。對全省來說，既緊迫，又可行。永康以“四兩撥千斤”，1500萬元獎勵換來寶貴的750畝企業用地，為全省作了一個先行的探索實踐，值得各地學習借鑒。結合調研發現的問題，就加快推進（單層）低效廠房改造工作，提幾點建議：

（一）抓緊摸清底數

全省各地還有很多低矮、破舊、擁擠、臟亂、低效率的工業區塊和廠房，有待整頓清理，有待“二次開發利用”。初步估計，全省工業用地超過250萬畝，平均容積率不超過1，即按照1.3的容積率進行“空間換地”，全省至少可以新增75萬畝（500平方公里）的建筑面積。如果按照永康目前新增750畝建筑面積測算，全省市縣一、兩年內就可以新增7.5萬畝工業用地。建議組織開展一次全省范圍內大摸底，以縣（市、區）為單位，系數掌握簡易廠房、單層廠房的情況，以及企業排污、用能、稅收等基本情況，并登記造冊，為推進“空間換地”奠定基礎。

（二）廣泛發動企業

目前，不少廠房改造還停留在“自己改造自己用”的層面，一些老廠房企業不能、不愿、不需要改造廠房。建議有關部門加強研究，支持企業建設多層標準廠房，建立企業新增廠房面積交易機制，推進有老廠房可改造的企業和有新廠房需求的小微企業有效對接。各地對有條件進行低效廠房連片改造的企業，要積極動員村集體和相關企業開展連片改造；對只能進行單體企業改造的，也要動員企業開展低效廠房改造。

（三）及時出臺政策

從永康情況看，目前的困難主要集中在老舊廠房及其土地的產權問題上。老舊廠房很多是上世紀八九十年代的村集體土地，產權和利益主體多元，出讓土地50年使用期限尚未結束，這就使政府更多只能坐等企業改造廠房，缺乏大規模推進的主動權。建議省里抓緊出臺實施相關政策，根據自身財力確定合理的獎勵標準，進一步理順廠房改造中的利益關系，讓存量土地再次釋放出巨大的能量，將“畝產論英雄”進行到底。