房地產與“黑天鵝”：預知與思考

朱子祺

2014年以來，新興經濟體結構調整伴隨宏觀經濟減速，新常態特征越來越明顯，但更令人關注的是經濟增長的不穩定性、不確定性明顯增加，特別是房地產與金融風險的顯性化。房地產價格松動促使相關資產面臨縮水風險，商業銀行貸款抵押品也由于此原因導致了價格的下跌。而許多城市調整調控政策，但銷售并沒有因此而見到上升。1-7月全國商品房銷售面積56480萬平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月擴大1.6個百分點，其中住宅銷售面積下降9.4%、辦公樓銷售面積下降4.9%；商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月擴大1.5個百分點，其中住宅銷售額下降10.5%、辦公樓銷售額下降14.0%。東部地區商品房銷售面積26436萬平方米，同比下降14.8%，降幅比1-6月擴大1.5個百分點；銷售額21022億元，下降15.2%，降幅擴大1.2個百分點。7月末商品房待售面積55230萬平方米，比6月末增加802萬平方米。

上述數據，反映了當下我國房地產的不景氣。房地產風險對未來經濟走勢有重大影響，能否以時間換空間、保持穩定發展也有很大不確定性。這一系列看似偶然的連鎖反應，蘊涵著事物發展規律的必然性，如何透過現象發現本質、把握規律，進而找出對策？最近，筆者讀了經濟學大師塔勒布的著作《黑天鵝》，覺得可以從中得到一些啟示。

《黑天鵝》是一本經久不衰的名著，作者塔勒布也以其實際的操作行為證明了他觀點的準確性。其事跡中最吸引人或者說最為人所津津樂道的就是次貸危機時極富預見性的操作與9.11事件后的一夜暴富，也正是這兩次巨大的震驚世人的利益獲得使得作者及其觀點變得炙手可熱。他所說的黑天鵝事件，是指具備稀有性、沖擊性，事后發現具有可預測性的重大事件。書中引言寫了這樣一個故事：發現澳大利亞的黑天鵝以前，所有歐洲人都確信天鵝都是白的，而當人類真正在澳大利亞發現黑天鵝時，大部分人有的只是驚奇與有趣。明顯的，我們可以把黑天鵝的發現準確概括為三個要素：在發現黑天鵝前沒有人認為其存在；黑天鵝的發現對歐洲人的認知產生了沖擊；在發現黑天鵝后大部分人覺得這是可預見的，畢竟白天鵝的存在就從側面證明了其他顏色天鵝存在的可能性。這件絲毫不起眼或者說除了鳥類學家之外再也無人關注的事件，簡直就像是數學教科書中訂定理之后的例題，簡單而又明了。

2001年9月11日早晨，美國人正準備開始一天的工作，恐怖分子劫持了四架飛機撞向美國紐約世貿中心與華盛頓五角大樓，轟然倒塌的雙子大樓化為一片廢墟，3000多人遇難。隨著時間的流逝，越來越多當初事件的細節被媒體曝光出來，而其中最引人矚目的莫過于當時特工所發出的美國將會遭到恐怖襲擊的警告。據曝光的文件來看，特工曾三次向五角大樓發出將會遭受攻擊的警告，但是這些報告被淹沒在了一堆文件中，并沒有引起足夠的重視。可以清楚看到，9.11事件對于美國政府來說就是不折不扣的一只黑天鵝。

再回顧一下發生于2008年的全球金融危機。在所有人都歡慶2007年世界經濟的快速發展特別是中國贏來了股市的巨大上漲時，該年夏天因為次級債市的異常突變導致高盛旗下有電腦交易的“全球配置基金”一周內縮水30%，直接損失14億美元。這次事件很快引起了全球效應，帶來了2008年的全球經濟危機。而當初，在華爾街花費巨大代價邀請全美頂尖高校的數學人才編制的電腦自動交易系統的大崩盤的概率在理論上是十年才會出現一次。次貸危機對于世界經濟來說就是不折不扣的一只黑天鵝。

我們一直以為無法預測的突發性緊急事件，往往是“偽突發事件”。這些本應該被預測到、并在事件發生前就做好防備工作，卻因人的思維局限，導致該事件具有了令人措手不及的突發性。塔勒布在《黑天鵝》中創立的極端斯坦（事物不成正態分布）和平均斯坦（事物成正態分布）理論，提出了具有極端斯坦屬性的單個事件、意外事件、未預測到的事件，將以不成比例的平均斯坦方式影響整體。房地產這只“黑天鵝”其實是“偽突發事件”，我們完全應當預測到、早早地做好應對，但現實很“骨感”，我們恰恰錯失了很多機會，問題積累到了今天，成了我國經濟的心腹大患。

參考美國等西方國家的發展過程不難看出，我國目前正處于調整中的房地產業是經濟發展規律使然。樓市曾經的火爆帶來大量資本被從實體經濟中抽離、產業空心化等問題，若處理不當，必然會引發經濟上的大震蕩，極有可能造成實體經濟在今后很長一段時間內的疲軟，對我國經濟發展的影響甚至還要在2008年的國際金融危機之上。如何把這一“黑天鵝”風險把控好非常有必要。要科學預判房地產業的走勢和影響，采取市場經濟的辦法、分類指導的思路，恰當措施有效應對、有序疏導，特別是要管理市場預期，為房地產平穩發展和資本轉投實體經濟贏得時間、打好基礎。