推動房地產稅創新改革的策略探討

趙阿平

摘 要：目前中國房地產稅收改革正處于風口浪尖，頂著巨大的壓力探索未來的道路。近日中共中央政治局會議審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，決定以房地產稅等六大稅種引領新一輪稅制改革，由人大常委會牽頭，加快房地產稅立法工作。本文將對現行的房地產稅收制度展開創新目標的探索，分析房地產稅收制度的改革進程，提出實現房地產稅收制度改革的相關策略。

關鍵詞：房地產稅收;創新改革;策略

一、我國房地產稅收改革面對的壓力

第一、我國經歷了一段非常貧窮的改革歷史，在中國共產黨的領導下探索著富國強國的道路。三十年間我們在改革開放的道路上越走越遠，農村改革、商業改革以及各行各業都在進行著改革。房地產是重要的生產資料，更是滿足人們生活需要的生活資料，對社會和國家的發展都有著至關重要的作用，所以在改革開放的大方向指導下房地產行業也要進行改革。土地使用有償化是土地產權制度改革和住房制度在中國推廣的核心，原有的房地產稅收制度是在土地無償使用的基礎上設置的，所以房地產產業的改革是房地產稅收制度的改革的主要原因。

第二、房地產產業的迅速發展，使得原有的稅收制度與眼下的實際情況出現了不相適應的地方，具體的稅收制度和產業現狀發生了沖突，而這種沖突的存在使得政府管理部門必須通過制度的改革來解決存在的矛盾，讓稅收制度與房地產產業的發展適應起來，滿足房地產產業的發展需求。

第三、房地產產業發展速度過快，出現了供需失衡的問題，而且如果不采取一定的措施進行處理，這種失衡的關系會越來越厲害，供需結構上的矛盾也會越來越激化。矛盾使得消費者在消費過程中利益受到了一定的損害，而經濟發展主要是以消費者的利益為主，供需的矛盾成了影響房地產產業發展的重要因素，所以為了改善這種不平衡的狀況，必須要對房地產稅收制度進行改革。

第四、社會不斷發展進步，財富差距已經不僅僅表現在財富流量上了，更多的財富差距來自于財富的積累，財富積累最典型的方式就是不動產。縮小貧富差距，要在收入分配的政策方面有針對性的進行調整，這個調整一方面是對財富流量而言的，另一方面就是對財富積累而言的。

綜上所述，在巨大的社會壓力下房地產稅收制度改革具有更加重要的意義。

二、推動房地產稅收制度改革的策略分析——改進房地產財產稅的征收

房產稅，對居民的非營利性住房要恢復征稅，收稅依據是房屋評估價值，適用于統一比例稅率。城鎮土地使用稅，對居民的非營利性住房用地恢復征稅，收稅依據是土地評估價值，也適用于統一比例稅率。

1、征稅對象：個人。個人住房的商品化，住房條件的不斷改善，住房可以說是家庭財產中最主要的部分，恢復房產稅的征收，應當取消個人房產免納稅的優惠政策，徹底結束個人住房在保有環節的無稅狀態?；謴土似毡檎鞫?，提高了房地產稅收的負擔，有效調節了收支的分配，民眾對于住房的消費也會更加理性，可以說將稅收的市場調控作用更好的發揮出來，讓土地和住房能反映真實的價值，體現社會的公平公正。

2、征稅對象：增量和存量房屋。房產分成兩大類，增量房屋，也就是新建房屋，和存量房屋，也就是舊房屋，房產稅的征收應當包括這兩種房屋對象，而且房屋增量是房產稅收改革的主要關注點。將增量和存量房屋重新化為稅收對象的原因有以下幾點：

第一、無論是從房屋交易面積還是交易價格進行分析，房地產市場新房在市場交易中處于主導地位，但隨著市場狀況的變化，增量房屋交易會減少，存量房屋交易會超過增量房屋交易成為新的主導，尤其是在一線城市和經濟發達的地區，更容易發生增量房屋飽和。第二、居民在購買了房屋后，房屋資產成為了購買者的主要的財富積累，那么只有包括了存量房屋在內的房產才能反映家庭的全部財富積累，也就是說只有包含存量房屋的征稅才符合稅收公平。第三、房地產市場在不斷的發展過程中走向成熟，房地產交易中存量房屋的交易量占大部分，才標志著房地產日漸成熟。改革開放過程中，民眾大量的資產以存量房屋的形式積累下來，我們也不難發現有很多居民擁有不止一套房產，除居住外出租或保值是主要選擇，征收房產稅則是最好的盤活存量房產的方法。第四、從某種特定的時間角度來看，房產主要是新房和舊房的差別，同一地區政府對新房和舊房提供同樣的服務，社區成本可以說平等的進入新房和舊房之中，新房和舊房無差別的進行繳稅，只在新舊的差價上有不同的稅收比率。所以說住房稅的征收不予區分增量房產和存量房產，對于僅有的居住房屋，超過人均面積的部分也要進行計稅。

3、使用稅率：統一比率外允許選擇比率。房地產稅收制度改革應當使用統一的稅收比率，考慮到具體的繳稅能力和市場環境，制定稅率的上下限是科學的，而針對不同的地方政府，上下限提供了一個良好的參考。不同的稅率形式，以規定稅率執行起來最方便，成本也最低，可是沒有辦法從根本上調節貧富差距，而強調以納稅能力作為納稅參考這樣的稅率形式顯然不合適。房產稅房屋面積是固定的，房價差異則有明顯的地區性。如果采用固定的稅收形式，影響房產稅的只有面積因素，實際的價值卻被忽視了。累進稅率相比較于固定稅率來說，更好的體現了縱向的公平，但是在計算方面太復雜，想要合理控制不是很容易把握，將稅收成本提高了一個檔次，綜合下來，房產稅收改革還是要以比例稅率的形式更為合理。

4、稅收依據：統一估價。無論何種類型的房屋，房產稅的計稅依據始終統一為價值評估，通過房屋價值的評估來確定征稅量更加符合稅收目的。促進房地產稅收改革，房地產稅的價值評估必須要遵循合法、公平等原則。時點原則是指經濟情況不斷變化時，房產不同時間點所體現出的價值不同。通常情況下，一個評估周期作為一個時間點，按照統一時間點的價格標準進行評估是比較合適的。符合房地產稅收改革的評估工作要從以下五個方面進行：第一、全面統計房地產信息，作為評估的基本參考。第二、制定評估的統一標準，確保評估的準確性。第三、稅收價值評估要針對所有房地產應稅單位。第四、設立監督和抽檢機制，以確保稅收評估工作的有序進行。從以上四點開展房產估價工作，首先是準備階段，也就是了解評估的方法和具體要求，必要時要對評估人員進行專門的技能培訓;其次是擬定價階段，合理分配人力資源，對房地產市場進行調研，確定估價技術指標，利用模型等數據處理技術設計處理方案，并將采集的數據利用確定的模型進行分析，得到初步評價內容了;最后是評價階段，對評估工作進行反饋，檢查評估效果和準確度，最終確定評估結果予以公布。

三、推動房地產稅收制度改革的策略分析——普遍征收城鎮土地使用稅

1、征稅對象：居民非營利住房占地恢復征稅。配合房產稅征收，對居民的非住宅房產稅進行征收后，可以借鑒城市居民非營利性住房征稅經驗，恢復對非營利住房土地稅的征收。這樣做結束了居民擁有個人住房保有階段土地使用的無稅狀態，與房產稅相結合，適當的制定一些免稅項目，或者層次化稅收額度，將低收入階層排除在該項稅收范圍外。

2、使用稅率：與房產稅類似統一比例稅率。房地產稅收創新改革后，城鎮住房占用土地要按照一定的比例稅率進行稅收，對于不同的地方也允許有適用的稅率，以此來適應階段內不同經濟地區的發展需要，不同的市場環境，不同的經濟發展現狀，有較大的稅率制定空間。

3、計稅依據：土地評估。計稅基礎同樣可以借鑒房產稅的改革形式，城鎮的土地使用稅要以土地價值評估作為主要的計稅依據，這也是為了房產稅和土地使用稅形式的進步打下制度基礎。

四、推動房地產稅收制度改革的策略分析——房地產商品稅的改革

1、城市維護建設稅：將城市維護建設稅修改為正式稅收。城市維護建設稅是城市維護建設的主要資金來源，能夠有力推動城市建設的發展。保留城市維護建設稅拓寬了城市建設的資金來源，公共事業有了更大的保障，保障房和廉租房更能幫助城鄉的建設與發展。在保留的基礎上，突出城鄉維護的作用，交通、污水處理等公共項目也加入其中，擴大征稅的范圍，所有享有城市建設設施的單位或個體，有能力納稅幫助城市發展建設的都有義務納稅。原本城市維護建設稅多依附于商品稅，這種相互綁定的稅收無法突出稅收作用，應當直接將納稅人的收益作為納稅依據，在享有城市建設設施的前提下，營業收入都應計入納稅依據。不同的地區需要根據地區的具體情況調整，主要原則就是滿足城市基礎建設的資金需要。有了明確的城市維護建設稅的征收，政府再向納稅人分派建設資金投入則是不合理的，需要在工作中注意避免。

2、教育附加稅：將教育附加稅改為正式稅收。教育附加稅是地方教育發展的資金來源，促進城鄉教育事業的發揮也關系到城鄉建設和未來的經濟發展。教育附加稅有效的提高了財政教育經費的指出，促進城鄉教育事業的發展，也是促進城鄉經濟發展。按照“費改稅”的要求，教育附加費應當以教育附加稅的形式進行征收，職工以工資收入作為計稅依據，單位和企業以銷售收入為計稅依據，確保城鄉教育事業有充足的發展動力，這也是房地產商品稅改革的重點項目。

3、房地產所得稅。節能減排是促進科學發展的核心理念，擴大內需確保增長調整結構更好的實現了經濟發展中的節能減排。在房地產業，節能減排要求建筑設計、施工和監理等都從節約的角度出發，住房的設計和建設要符合具體要求，經濟美觀，因地制宜?？沙掷m發展戰略在城市發展中，不再只是追求城市經濟發展，更多的要注重城市的環境和居民滿意度，文化教育水平和生態經濟水平也成為衡量城市發展的重要因素。房地產所得稅的改革，重點在于企業所得稅。節能減排支持節能減排技術的研發和轉讓，鼓勵企業使用節能減排的設備。房地產產業中，更應當鼓勵節能環保住房，所以環保住房和環保裝修應當得到一定的稅收優惠，從稅費優惠來鼓勵節約型住房的交易，確保房地產產業也能跟上城市節能減排的發展節奏，改善住房環境，鼓勵節約可持續的稅收策略。

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