淺析“三舊改造”類環(huán)評中外環(huán)境影響分析重點——以“興朗庭園”項目為例

孫玲玲 范彬

（廣東省生態(tài)環(huán)境與土壤研究所 廣東廣州 510650）

近年來，國家、地方政府全面推進“三舊”改造，加快對土地資源的整合，紛紛出臺房地產(chǎn)開發(fā)政策，改善當?shù)鼐用竦纳顥l件。“三舊改造”房地產(chǎn)項目周邊外環(huán)境較為復雜，往往存在工業(yè)廠房、交通干道等，居民的環(huán)保法律意識逐漸增強，小區(qū)周邊環(huán)境的污染問題成為人們較為關注的重點。在房地產(chǎn)行業(yè)興起的大背景下，環(huán)境保護管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的環(huán)境影響評價也提出了越來越明確的要求。為了避免居民日后環(huán)境投訴，減輕監(jiān)管部門負擔，減少政府信訪工作的比重，給居民一個舒適的居住環(huán)境，環(huán)評編制單位應在項目環(huán)境影響文件編制階段具體、全面地分析外環(huán)境對擬建項目的影響，并提出有效的污染防治措施。

本文結合“興朗庭園”項目開發(fā)的例子，加以分析“三舊改造”類房地產(chǎn)項目環(huán)境評價所涉及的難點和細點，為類似項目開發(fā)提供環(huán)評經(jīng)驗和參考。

1 項目概況

“興朗庭園”建設項目，選址位于佛山市禪城區(qū)張槎街道昌榮路西側、南北大涌東側、塱沙路南側，總體規(guī)劃用地面積為84268.20m2，總建筑面積為182377.44m2，擬建9 層中高層住宅26棟，居住戶數(shù)856 戶，居住人數(shù)約2996 人。

2 小區(qū)開發(fā)前用地現(xiàn)狀及外環(huán)境情況

小區(qū)原有土地類型為二、三類工業(yè)用地和部分荒草地，現(xiàn)狀建筑多為一層至三層的破舊針織廠房。

項目地塊東側鄰近昌榮路（路寬20m）；南側鄰近泰華路（路寬20m）；西側鄰近規(guī)劃市政路（路寬7m~8m）、隔規(guī)劃綠化帶（寬25m）為南北大涌、禪西大道；西北側隔20m 空地為佛開高速（路寬52m）；北側隔8m 為高壓走廊防護綠化帶（寬30m）、預留空地和塱沙路。周邊道路交通噪聲和機動車尾氣、及高壓走廊電磁輻射對本項目影響較大。另外，評價范圍內涉及針織紡織業(yè)等一些工廠，其區(qū)域污染源影響較大。因此該項目的外環(huán)境影響評價必須加以重點分析評價。

3 小區(qū)外環(huán)境影響評價及污染防治措施

3.1 交通道路噪聲的環(huán)境影響

根據(jù)Noisesystem 噪聲預測軟件預測結果，交通噪聲在達到擬建項目的各邊界處，東、南、西側邊界噪聲預測值均超出《聲環(huán)境質量標準》(GB3096-2008)2 類標準，西北側超出4a 類標準。說明項目受周邊道路交通噪聲影響較大，且不能滿足《民用建筑隔聲設計規(guī)范》（GBJ118-88）二級標準。

因此建設單位應采取噪聲治理措施降低項目所在地的交通噪聲影響。例如在臨街一側設置綠化，安裝隔聲窗（隔聲量≥25dB），建議建設單位盡可能的調整功能布局，將非主臥、輔助用房和客廳設置于臨路一側。

3.2 周邊企業(yè)的環(huán)境影響

項目周邊主要企業(yè)類型有舊針織紡織、規(guī)劃建設的廣東化工交易中心項目和佛山（國際）智能電氣科技產(chǎn)業(yè)城建設項目等。依據(jù)佛山市及禪城區(qū)相關舊改政策及產(chǎn)業(yè)引導，張槎片區(qū)屬于重點“三舊改造”區(qū)，改造發(fā)展為商務貿(mào)易、金融信息等現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)。

擬建項目周邊現(xiàn)狀主要污染源為各針織工業(yè)園內員工生活污水、針織企業(yè)產(chǎn)生的粉塵、固體廢物等，隨著張槎片區(qū)“三舊”改造的完成，針織企業(yè)的搬遷和拆除，其排放的污染源也隨之消失，可削減區(qū)域污染源，為項目所在區(qū)騰出環(huán)境空氣容量。周邊各規(guī)劃建設項目對引進的產(chǎn)業(yè)需提出準入門檻條件。

3.3 西北側高壓走廊的環(huán)境影響

項目地塊北側現(xiàn)狀隔8m 為一架空高壓線，沿項目邊界穿越，根據(jù)片區(qū)規(guī)劃該現(xiàn)狀架空高壓線擬近期遷移，與本項目開發(fā)同步進行，遷移方案擬在原址埋地敷設，規(guī)劃埋地敷設的高壓走廊與項目地塊邊界距離為8m，符合電力安全防護距離要求，高壓走廊地面為30m 寬的綠化防護帶。

3.4 規(guī)劃變壓站的環(huán)境影響

規(guī)劃在項目東北側約100m 處設置110KV 的塱寶站變壓站，該變電站埋地敷設的高壓電纜走向沿塱沙路向東、玉帶路向南至玉帶站變電站，本項目地塊距離玉帶站變電站最近距離為500m。

根據(jù)類比禪城區(qū)桂瀾路西側、同濟東路北側佛禪（拍）2010-001 地塊項目，其距離西南角110KV 朝東變電站邊界約35m。引用《110KV 朝東輸變電工程（新站址）》環(huán)評報告中該變電站對周圍的工頻電場、工頻磁感應強度和無線電干擾水平的測量結果，均分別小于《500KV 超高壓送變電工程電磁輻射環(huán)境影響評價技術規(guī)范》（HJ/T24-1998）中工頻電場、工頻磁感應強度限值和《高壓交流架空送電線無線電干擾限值》（GB15707-1995）中無線電干擾限值。本項目地塊距離塱寶站變電站最近距離為100m，遠小于類比項目距離朝東變電站（35m）的距離，因此，根據(jù)類比分析，規(guī)劃的變電站對本項目影響在可接受范圍。

擬規(guī)劃變電站建設單位應另外委托有資質單位編制相關文件環(huán)境影響評價，分析論證該項目產(chǎn)生的電場強度及磁感應強度對周邊環(huán)境可能產(chǎn)生的影響。

3.5 南北大涌的環(huán)境影響

南北大涌位于項目西面約33m，近年來，隨著禪城區(qū)道路市政工程的逐步完善和城市化的推進，河涌沿線逐步由原來的城市邊緣地帶發(fā)展成為城市的重要區(qū)域。但是目前這些河涌沿線仍存在著河道污染嚴重、違法建筑侵占岸線諸多問題，導致河涌逐漸發(fā)黑，沿岸的建筑垃圾、生活垃圾會散發(fā)出腐爛臭味，將對本項目住戶產(chǎn)生影響。

根據(jù)《佛山市禪城區(qū)“十二五”規(guī)劃》（2011-2015 年），本項目西面南北大涌將通過截污工程、生物修復及曝氣復氧工程、底泥清淤、護岸清理改造等工程整治后，將實現(xiàn)“河水清、兩岸美、交通暢、無洪澇”的總體整治目標，屆時該河涌對本項目影響較小。

3.6 佛山沙堤機場飛機升降偶發(fā)噪聲的環(huán)境影響

佛山沙堤機場位于佛山機場南側，最近距離約2600m，項目區(qū)屬于飛機爬升、下降階段航線下方，距離較近，因此飛機升降過程時飛機噪聲較為明顯，但屬于偶發(fā)噪聲。2013 年10 月，佛山市政府就現(xiàn)時沙堤機場的局限性提出新建佛山機場，并打造新佛山機場成為“廣州第二機場”，新機場項目已進入選址前期研究。屆時，沙堤機場的承載旅客量和郵貨吞吐量將大大減少，對周邊環(huán)境的噪聲影響將減少。

4 潛在污染因素公告

本項目周邊外環(huán)境較為復雜，當?shù)丨h(huán)保主管部門曾提出意見：“項目地塊靠近佛開高速和禪西大道兩條主干道，交通噪音對地塊影響較大，群眾投訴隱患較大，建議不宜作為居住功能”。但經(jīng)過多年的城市化快速發(fā)展，該村大部分土地已用于道路、河涌、綠地等城市基礎設施建設，目前僅剩該完整地塊用于村民公寓建設，近年隨著人口的不斷增加，村民公寓建設訴求日益強烈。

為避免項目建成后入住產(chǎn)生投訴糾紛，建設單位就項目地塊選址外環(huán)境復雜情況，如交通噪聲、變壓站、高壓走廊、規(guī)劃建設的廣東化工交易中心和佛山（國際）智能電氣科技產(chǎn)業(yè)城、現(xiàn)狀周邊的針織企業(yè)、南北大涌等，將潛在環(huán)境污染源告知村民。由村民知悉后，表決是否同意本項目的建設。

表決結果為：支持率達100%，表決通過，均同意本項目的建設。

建設單位也承諾本項目并非為商品住宅，居住對象均為下朗村村民，且承諾建成后保證不作投訴。

如遇其他商品住宅房地產(chǎn)項目，根據(jù)《關于加強城市建設項目環(huán)境影響評價監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦[2008]70 號文），要求開發(fā)商在租售時必須公示有關環(huán)評及環(huán)保驗收信息，以及相應的總平面布局圖。售房之前將潛在污染因素告知購房者，并以書面形式在房屋買賣協(xié)議上告知購房者，避免造成糾紛。

5 結語

房地產(chǎn)建設項目即是污染源，也是需要保護的對象。只有根據(jù)現(xiàn)場調查的周圍環(huán)境現(xiàn)狀，全面、綜合、細致的分析外環(huán)境對擬建項目的影響，才能使得房地產(chǎn)項目環(huán)評工作真正的為項目服務，減少日后的糾紛矛盾。

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