淺析新農(nóng)村建設背景下農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇

趙俊俊

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，既關系到民生，也帶動國家財政收入的增長。但是對于房地產(chǎn)所涵蓋的范圍，多數(shù)人認為只有在城市才存在房地產(chǎn)，對此，石弘華、劉賽中[1]（2003）指出，“房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，有狹義和廣義之分，狹義的房地產(chǎn)是指土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權利；廣義的房地產(chǎn)，除上述內容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源”。因此，房地產(chǎn)市場不僅僅存在于城市，特別是我國作為一個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占絕對多數(shù)的情況下。

一、當前我國農(nóng)村住房現(xiàn)狀分析

筆者從農(nóng)村房屋分布情況，土地使用情況以及房屋利用情況等幾個方面來討論當前我國農(nóng)村住房現(xiàn)狀。

首先，從地理分布上來說，可以用雜亂無章來形容，農(nóng)村房屋建設大都沒有經(jīng)過專業(yè)的、統(tǒng)一的規(guī)劃，住戶根據(jù)自身的需要和偏好進行房屋建設。這樣就導致若按照目前趨勢發(fā)展，不利于在農(nóng)村進行道路、飲水、排污等統(tǒng)一的基礎設施建設。

其次，違法占用耕地進行住房建設現(xiàn)象嚴重。我國城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，但實際上，農(nóng)村的土地產(chǎn)權關系極為模糊，雖然《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等”[2]，大量占用耕地進行建房的現(xiàn)象依然屢見不鮮。

第三，由于外出打工人員增多，在農(nóng)村出現(xiàn)的大量的“空心房”“空心村”現(xiàn)象。大量農(nóng)村住房長期處于空置狀態(tài)，出現(xiàn)了“兩棲”人員——逢年過節(jié)回家看看，平時常年在外。也有不少人尤其是年輕人在城市拼搏，最終定居城市，而其原來的舊宅子則“人去屋空”，整個村子呈現(xiàn)出“外面像個村，進村不是村，老屋沒人住，荒地雜草生”的景象[3]。

第四，從所建房屋本身來看，農(nóng)村房屋大都是農(nóng)民自籌資金，由一些并不正規(guī)的私人施工隊伍進行建設，無正規(guī)的施工合同。而且從房屋內部設計到建房所用材料都有很大的隨意性，房屋質量安全問題無從保障。近年來，隨著國家對“三農(nóng)”的扶持力度逐步加大，農(nóng)民收入有了很大提高，這就致使農(nóng)村住房建設的“攀比風”盛行，盲目追求住房的視覺效果，而其經(jīng)濟實用性卻大打折扣。

二、在新農(nóng)村建設背景下發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的必要性

（一）我國是發(fā)展中農(nóng)業(yè)大國的基本國情決定

我國是發(fā)展中的農(nóng)業(yè)大國，雖然國家在逐步推進城鎮(zhèn)化，但是農(nóng)村人口仍占很大比例，截止到2011年，城市人口比例才首次超過農(nóng)村，城鎮(zhèn)化率達到51.3%。由于我國人口基數(shù)比較大，農(nóng)村人口總數(shù)仍為65656萬人?！叭r(nóng)”問題是當前發(fā)展中要解決的首要問題。建國初期，國家實行計劃經(jīng)濟，以犧牲農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展為代價優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)，因而當前我國發(fā)展呈現(xiàn)出城市化和工業(yè)化發(fā)展不平衡的特征，要進一步推進城鎮(zhèn)化進程，改變農(nóng)業(yè)農(nóng)村的面貌，首先應從合理規(guī)劃農(nóng)村住房，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)著手。

（二）發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟的需要

在農(nóng)村發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以在一定程度上改變農(nóng)村單純以農(nóng)業(yè)產(chǎn)出為主的產(chǎn)業(yè)結構。房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有先導性和帶動性很強的行業(yè)，其發(fā)展對于關聯(lián)行業(yè)如機械設備制造、金屬產(chǎn)品制造、化工等行業(yè)的影響至關重要。據(jù)測算，建筑業(yè)每生產(chǎn)出1億元產(chǎn)品，就要直接消耗0.64億元的工業(yè)產(chǎn)品，同時能帶動0.04億元的商品銷售；住房資金投入100元，大概能創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170～200元的需求；每銷售100元的住宅能帶動130～150元的其他產(chǎn)品的銷售。此外，根據(jù)計算，住宅建設每增加10個百分點就有可能帶動國內生產(chǎn)總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100個人就業(yè)，可以促進相關行業(yè)提供200個人的就業(yè)機會。由此可以看出，隨著農(nóng)業(yè)日漸趨向于機械化，農(nóng)村剩余勞動力越來越多的情況下，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)不僅可以吸納大量的農(nóng)村剩余勞動力，也可以促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要

由于對城市的過度開發(fā)，在城市開發(fā)房地產(chǎn)項目的成本越來越高，相比之下，農(nóng)村為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個廣闊的空間。我國城市土地歸國家所有，國家打壓房價的一個重要措施就是限制土地供給，當前一個總的趨勢是國家對城市土地供給限制越來越嚴，開發(fā)商在城市拿到土地的難度越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)想謀得進一步發(fā)展，就要轉換思路，將目光投向農(nóng)村市場。

（四）農(nóng)民對住房要求日益提高的要求

長期以來農(nóng)民住房以自發(fā)的建設為主，房屋質量無法保證，規(guī)劃不合理。十六屆五中全會上，提出了對建設社會主義新農(nóng)村的總體要求即“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”。按照傳統(tǒng)農(nóng)村住宅發(fā)展模式，無法進行統(tǒng)一的基礎設施建設，發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，對農(nóng)民住房進行統(tǒng)一規(guī)劃，有助于改善農(nóng)民居住環(huán)境、提高生活質量。而且，多數(shù)農(nóng)民工由于長期生活在外，生活習慣發(fā)生了很大變化，對于居住條件和基礎設施建設要求不斷提高，尤其是不斷增多的80、90后的農(nóng)民工。這也對發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)提出了要求。

三、目前農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)面臨的機遇分析

近年來，尤其是“十一五”規(guī)劃明確提出建設社會主義新農(nóng)村之后，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)遇到了前所未有的機遇。

第一，從宏觀發(fā)展環(huán)境來看，十六屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》，明確提出了建設社會主義新農(nóng)村的重大歷史任務。在國家“十二五”規(guī)劃中，又明確提出“強農(nóng)惠農(nóng)，加快社會主義新農(nóng)村建設”，“搞好社會主義新農(nóng)村建設規(guī)劃，加強農(nóng)村基礎設施建設和公共服務”[4]，積極推動城市基礎設施和服務功能向農(nóng)村地區(qū)延伸。

第二，從農(nóng)村住房需求的角度來看，可以分為兩個方面：農(nóng)村居民需求和城市居民需求。國家實施“建設社會主義新農(nóng)村”戰(zhàn)略以來，取消農(nóng)業(yè)稅、取消各種不合理收費、增加糧食補貼等政策直接減輕了農(nóng)民的負擔，而農(nóng)村剩余勞動力在城鄉(xiāng)之間的自由流動又成為農(nóng)民增收的一個重要途徑。1999年，我國農(nóng)村居民平均每人年純收入為2210.3元，到2011年底，人均收入已達到6977元（參見表1）。其中，單純靠農(nóng)業(yè)所獲得收入比例呈下降趨勢。農(nóng)村居民的消費結構也在不斷發(fā)生變化，住房作為一種基本的生理生活需求，支出所占比例整體上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，到2010年占到總消費支出的19.06%。從城鎮(zhèn)新建住宅面積來看，根據(jù)表2，2005年之后，農(nóng)村新建住房面積增速明顯高于城鎮(zhèn)，說明農(nóng)村住宅的實際需求也在不斷增加。從以上分析可以看出，從農(nóng)民的角度來說，既有實際的需求也有一定的購買支付能力，這就構成了對農(nóng)村房地產(chǎn)的有效需求。

而對于城市居民，隨著城市日趨擁擠，不少人選擇在交通便利的城郊置業(yè)，這樣既能滿足較高的生活質量，也能在一定程度上緩解城市房價較高的壓力，同時也構成了農(nóng)村房地產(chǎn)需求的一部分，為發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)提供了良好的契機。

表1 1999-2011年農(nóng)村居民家庭人均純收入

表2 1999-2010年城鄉(xiāng)新建住房面積對比情況

第三，家庭結構發(fā)生改變，趨于簡單化。首先，由于計劃生育政策的實行，子女數(shù)量減少；其次，受經(jīng)濟發(fā)展和人口在城鄉(xiāng)之間的自由流動等多方面因素的影響，農(nóng)村居民的生活觀念也發(fā)生了很大變化。目前，大部分農(nóng)村家庭已經(jīng)不再局限于傳統(tǒng)的大家庭居住模式，而是分離出來單獨成家，因而，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了更為廣闊的前景。

第四，農(nóng)村剩余勞動力增多，可以考慮發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。早在1995年，陳伯庚就曾指出，“農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房建設、集鎮(zhèn)房產(chǎn)建設和農(nóng)民住宅建設三個方面”。從2010年起所提出的新型城市化戰(zhàn)略，其“新”的一個重要體現(xiàn)就是把農(nóng)村發(fā)展放在一個很重要的位置，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以成為推動農(nóng)村發(fā)展的重要動力。中國人都有一種傳統(tǒng)的“厚土重遷”的思想，在“離土不離鄉(xiāng)”和“離土又離鄉(xiāng)”二者之間選擇時，多數(shù)人會選擇前者，這就為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展提供了充足的人力資本。而要發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，首先要考慮的就是其“硬”設施，廠房的建設則是基礎，這就構成了農(nóng)村房地產(chǎn)的另一個需求。農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身也提供了大量就業(yè)機會，這樣，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展就可以形成一個良性的互動。

第五，農(nóng)村原有住房都是未經(jīng)規(guī)劃的，基礎設施不完善，有很大的可開發(fā)空間。當前的農(nóng)村基礎設施建設情況不盡人意，新農(nóng)村建設是一個系統(tǒng)工程，不只是對個別老舊房屋進行改造，更是經(jīng)過嚴格統(tǒng)一規(guī)劃后的整體建設。發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)，使其達到房地產(chǎn)開發(fā)中的“七通一平”，實現(xiàn)新農(nóng)村建設要求中的“村容整潔”，還有一段很長的路要走，對于房地產(chǎn)業(yè)來說是一個很大的挑戰(zhàn)，但更是可貴的機遇。

[1]石弘華，劉賽中.發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)理論探析[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2003（8）：20-21.

[2]童榮萍.“空心村”現(xiàn)象的科學認識及治理[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，2006（10）：25-26.

[3]康秀梅，南靈.發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)的研究[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2006（5）：1030-1031.

[4]陳伯庚.要重視農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J].上海農(nóng)村經(jīng)濟，1995（5）：31-32.

[5]楊艷.社會主義新農(nóng)村建設——房地產(chǎn)業(yè)如何介入[J].中國房地產(chǎn)金融，2006（7）：24-27.

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[8]張傳華.新農(nóng)村建設背景下的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)[J].安徽農(nóng)業(yè)科學，2008（1）：328-329+357.

[9]《中國統(tǒng)計年鑒——2011》[M/CD].http：//www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2011/indexch.htm.

[10]中共中央關于制定“十一五”規(guī)劃的建議（全文）[EB/OL].http：//news.xinhuanet.com/politics/2005-10/18/content_3640318.htm.

[11]我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要（全文）[EB/OL].http：//news.sina.com.cn/c/2011-03-17/055622129864.shtml.

[12]中華人民共和國土地管理法[EB/OL].http：//www.gov.cn/ban-shi/2005-05/26/content_989.htm.

[13]中華人民共和國2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20120222_402786440.htm.