論不動產登記制度

【摘要】不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，它和我們每一個人的切身利益息息相關。我國已經進入市場經濟國家的行列，不動產是公民生活中的重要組成部分，如何更好的保護不動產的交易，維護不動產交易的正常秩序，具有非常重要的意義。

【關健詞】不動產登記制度 統一

1.我國目前的不動產登記制度制度現狀

目前我國沒有建立不動產物權的統一登記機關，登記制度比較接近托倫斯登記制 。我國不動產分類復雜，土地有國有和集體所有之分，按照性質分為林地、草地、耕地以及建設用地，按照區域和用途又分為農村建設用地、農村承包土地和城市建設用地。針對不同類型的不動產，林業部門發林權證，農業部門發土地承包經營權證，住建部門發房屋所有權證、房屋他項權證，國土部門發土地使用權證。

我國有關不動產的登記沒有形成專門的法律，物權法也沒有作出比較詳細的規定，只是在第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度。統一機構和登記辦法，由法律行政法規規定”。

在我國，多個不動產登記機關對不動產進行登記管理，存在著登記根據各不相同的情況，必然出現重復登記，登記資料分散，登記信息不能全面公開，增加交易成本，浪費資源的現象，不利于不動產物權公示的目的。所以我認為應當統一不動產登記機構。

2.制約的障礙建立統一的不動產登記制度的原因

我國目前的有關不動產登記的相關法律法規規章有《房屋登記辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《土地登記規則》，對其他專門的不動產如海洋、草原、林業等由相關的專門法律規定。因此我國現行的不動產登記制度，并非是根據物權公示原則建立的，而是根據政府各個行政機關的行政職能和管理需要設立的。 盡管我國的不動產登記制度的法律日趨完善，但是我國對不動產登記真正起決定作用的是部門規章。從我國目前的情況來看，物權法卻沒有具體規定這樣的內容，因此我們的不動產登記制度還不可能有較大的突破，但是我們可以在物權法的框架下修改部門規章，使不動產的登記逐漸回歸到確權的定位上，從而真正落實物權法的精神。

3.尋找克服方法推廣統一的不動產登記制度

建立統一的登記機構是立法最重要的任務，整合分流在各部門的不動產登記工作，把登記的基本功能和派生的行政功能分離開。 因為目前對于民眾最重要的不動產是房屋和土地，可以把國土和住建部門登記的功能拿出來，在國土部門建立一個專門的不動產登記部門，負責所有的不動產登記。理想狀態下，人們在這個機構可以了解到物權人所有的不動產權利狀態。

由國土部門作為不動產登記地的唯一機關。我國是實行自然資源公有制國家，國土資源機關是土地、礦產、海洋資源的行政主管機關，負責城鄉的土地登記。自1989年我國開展土地登記工作以來，已建立了一套比較完整的土地登記制度、登記資料和土地利用信息，在范圍上能夠滿足物權公示的要求，而其它行政機關對其管理的不動產的登記覆蓋面則相應較窄。

從不動產屬性上看，土地及其地上定著物在物理屬性上的不可分性，決定了不動產登記機關統一的客觀必然性。不動產物權的核心是土地物權 ，非直接針對土地的不動產物權也必須是以土地物權為基礎，以土地為基礎和核心的統一，是自羅馬法以來一切建立不動產物權登記制度的市場經濟國家或地區的共同做法。因此，由國土部門來負責統一的登記比較合適。

4.對我國建立統一的不動產登記制度提出一點建議

在目前國際上，國外關于不動產登記機構的職責有兩種，一種是形式審查主義，例如德國規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務，登記機關既沒有權利也沒有義務對當事人申請登記的涉及實質權利義務的內容進行調查，也無權對當事人的財產關系進行變更。我國的臺灣地區也是采用這種形式；另一種就是實質審查形式，如日本規定，登記官在有土地建筑物標示登記申請時，或依職權進行登記時，如有必要，可以調查土地或建筑物標示事項。

從我國物權法的這一條規定來看，似乎沒有完全采取以上的某種方式。我認為，這樣模糊的規定對物權登記的審查不利。特別在我國現行的行政體制下，一般都是根據申請人提供的資料進行登記而不會去調查。但是如果由此而發生錯誤登記，就會給當事人以沒有履行職責而被起訴，從而承擔法律責任，這對登記機關不利，同時人們對資料的公信力也會產生懷疑。因此我認為物權法的模糊規定有待完善，應該明確規定登記機關只對申請材料進行形式審查，對于實質內容不作為登記機關的審查范圍，這樣就將登記機關的權限囿于只審查資料，而不調查，不僅丟掉了行政消極作為的責任，而且提高了登記效率，應該是一件很好的事情。統一的不動產登記制度對此有極有益。

我國可在現有不動產物權登記機關精兵簡政的基礎上，通過物權法，修改部門的規章，在國土資源管理部門設立統一的不動產登記機關，并依法對原有的土地登記范圍、登記辦法和登記規則進行修訂，建立不動產的統一登記制度，既能滿足不動產登記的要求，又能排除其它行政機關的干預，達到維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人物權的立法目的。

建立統一的不動產登記制度，它可以更好地落實《物權法》的規定，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國房地產市場的基本情況，有利于宏觀調控。可以說，這項制度，一舉多得。不動產統一登記制度將來會與全國住宅信息聯網掛鉤，會為有關部門提供一定的方便，對于其他部門的工作有強大的助推作用。推動建立不動產統一登記制度，值得我們期待。

參考文獻：

1、吳高盛：《物權法理論操作與實踐》，人民日報出版社2007年7月出版。

2、梁慧星：《中國物權法草案建議稿》，社會科學文獻出版社2000年版。

3、梁慧星 陳華彬：《物權法》法律出版社1997年9月第1版。