淺議房地產項目工程造價的控制與管理

【摘要】一個項目的工程造價，就是一個項目建設全過程所支付的費用的總和。因此，從廣義上說，工程造價管理也可理解為項目成本管理。房地產項目的造價控制與管理，是企業在掌握市場信息的基礎上，為實現管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動，其貫穿于工程建設全過程。

【關鍵詞】房地產；工程造價；控制；管理

一、前言

房地產業經過幾十年的發展，特別是近幾年的迅猛發展。房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的環境下，國家開始宏觀調控房價的上漲。對于房地產開發者而言，對于房地產項目工程的造價的控制與管理，顯的尤為重要。如何降低工程成本，提高企業工程投資收益，有效地控制工程造價是關鍵。

二、規劃設計階段造價的控制與管理

1. 實行招投標，優選設計方案。引入競爭機制，通過公開招投標的形式確定優選的設計單位，不僅能保證工程設計的先進性、合理性和準確性，避免因設計質量問題出現工程洽商，同時通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案， 避免因工程設計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

2 .積極實行限額設計。限額設計是工程建設過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。

限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，即按照批準的初步設計控制施工圖設計，同時各相關部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。

投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。將上一階段設計審定的投資額和工程量分解到各相關部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現對投資限額的控制與管理，實現對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制。

作為設計單位，要強化經濟意識，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算確定，要用數據說話，要充分考慮施工的可能性和經濟性，確保工程的投資估算不被突破。

3.運用價值工程原理優化設計方案。價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的成本投入實現產品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發點，對所研究的對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價的統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區可以不必建地上停車場，既節約了用地，也美化了環境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來使用功能大幅提高。

4.加強圖紙會審工作。圖紙會審應對設計單位交來的設計圖紙進行各專業細致的審查，發現明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設計圖紙最大限度地滿足業主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。

三、實施階段工程造價的控制與管理

按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

1.工程招投標階段的工程造價控制。

（一）把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優秀的投標人，以降低工程承包風險。

（二）根據項目實際，確定合理的投標條件。根據房地產項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。

對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。

確定合理、科學的評標原則：對有標低的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

（三）嚴格依照工程招投標有關文件簽訂工程承包合同，注意合同的結構及合同價，對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

2.加強工程施工事中控制。

（一）嚴格控制施工中設計變更。經論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。

（二）加強現場簽證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點降水等，現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。 （三）嚴格按照合同進行工程款支付。

（四）及時掌握國家工程造價調價動態。

（五）對可能存在的工程造價目標風險進行分析，并制定防范性對策。

在房地產項目工程施工組織設計中，施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。

同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一直嚴格控制，如果出現施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現差錯，將給后來的結算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內。

總體來說，對于勞動生產率和經濟效益的提高來說，項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產企業的生命線就在于對項目工程實施成本管理，將工程造價降低，這與工程質量一樣重要。

為了讓工程簽證有保證且客觀、準確，首先，要強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。再次，施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。

四、結束語

工程造價的控制與管理貫穿于一個項目的整個開發的全過程，一個項目的不同過程應該保證一體化的管理，同時還要注意各個階段之間的聯系與配合，并且要適應市場經濟發展的規律和要求，并采取最有效的措施，從而從根源上控制成本，進而提高投資者的經濟效益。我們在房地產開發的過程中應該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發成本，提高經濟效益。

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