淺談房地產測繪

【摘要】房地產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房地產測繪活動，是隨著我國房地產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房地產的各種管理服務。本文將從房地產測繪的定義、目的、特點、技術分析幾個方面展開探討。

【關鍵詞：房地產測繪；定義；目的；技術

一、房地產測繪的定義及分類

房地產測繪是一種專業測繪，其特定的測繪范圍是房屋及與房屋相關的土地，其下又有較為宏觀的基礎測繪和較為微觀的項目測繪兩個分支。基礎測繪是指以城市、城區等大范圍區域為單位，設計繪制單位區域內房地產的基礎圖紙，其作用是對單位區域內房地產構建宏觀的平面管理網絡。與基礎測繪相比，項目測繪則比較微觀，其測繪對象為一般房屋建筑物。

一般來說，房產進行管理、交易、開發、拆遷等活動，必須要求該房產的項目測繪結果作為依據和支撐。因此，相比較來說，房產項目測繪是更為具體、更為適用的測繪工作。

二、房地產測繪作用及目的

房產測繪主要是服務于房地產管理。基礎測繪服務于宏觀方面，為城市或城區等大面積的規劃建設，基礎設施的施工等活動提供基礎性資料以供決策參考。項目測繪則側重于微觀層面，主要服務于單位房產的管理，如：房產產權的鑒定、仲裁，房產交易時涉及的征稅、收費，房產的拆遷及開發時涉及到的評估等。這些房地產的關聯活動需要有房產的圖表、數據、相關信息等基礎資料。

隨著房地產產業的蓬勃發展，房產拆遷、開發新建、買賣交易等活動日益增多，期間也會產生不少的矛盾和問題。房產測繪結果就是解決矛盾、處理問題的一項基礎性依據，在法律、經濟及決策方面發揮著不可或缺的作用。

從法律效用上看，房產測繪所得出的結果，包括基礎數據、圖表等都是經過房產管理部門審核驗收通過的，具有一定的權威性。一旦出現產權糾紛需要進行產權鑒定時，房產測繪結果就是法定的基礎性依據。

從經濟效用上看，房產在進行買賣或租賃時，需要對單位房產價格進行評估、相關稅費進行征繳，包括在使用房產貸款抵押時，都需要房產的各項數據指標及基礎資料，這是房測結果在經濟金融上所發揮的作用。

最后，房測結果在房地產管理部門進行分類歸納梳理之后，將成為系統性的一套資料。這套資料可以很大程度上反映一個城市乃至更大面積內，和房屋相關的一些情況。而這些情況將為各項決策提供可參考的依據。例如：區域內房屋的數量和質量，可為城市規劃布局、舊城改造提供參考；人均住宅擁有量、人均使用面積，可為房地產開發建設、住房制度改革等提供參考；同時房地產的發展情況在很大程度上折射了一個區域內的經濟發展水平，房測結果可以為一個城市在規劃發展、公共事業、生態改善、服務旅游等等方面提供可供參考和借鑒的資料信息，在服務城市管理上具有廣泛性。

三、房地產測繪的特點

第一，測繪內容多，圖紙比例尺大。圖紙的比例尺是指實物的實際大小和在圖紙上大小的縮放比例，比例尺越大說明測繪的實物越大。一般情況下，房地產測繪都是對整座城鎮或是在一片地域進行，在有限的圖紙上要縮放整個城市的地產建筑，內容過多，而且每一處地點都要標注清楚，所以需要使用的比例尺非常大。目前我國地產測繪中使用比較頻繁的為1：500和1：1000的比例尺，如果需要更加細致的繪圖，還可以使用1：50的比例尺，但不常見。

第二，房產測繪與地形測量對比。房產測繪與地形測繪最大的區別就是內容上的不同，房產測繪主要是針對一個城市的房屋和城建狀態，除了需要表示出被測繪地區的地形之外，主要是對房屋的詳細位置、數量、用途、歸屬等進行測繪，而地形測繪的目標僅僅是一片地區的地形和地貌。地形的測量相對要求不是特別高，而且不需要經常測量，但是需要測量高程并標注等高線。房地產測繪雖然不需要測量高程，但是需要準確的對房屋和地形進行定位，準確的劃出每一處建筑的占地范圍，標注出每一處房產的歸屬等重要信息。

第三，地產測繪具有法律效力。雖然房地產的測繪種類繁多，多種多樣，但是每一種測繪產品一旦被地產管理部門通過認證，都具有相同的法律效力。如果在房產問題上出現糾紛，則這些測繪土紙都可以當做產權確認、處理糾紛的依據。

第四，房地產測繪圖表種類多。我們可以經常見到許多彩色印刷的地形圖，但是卻難得見一次地產測繪圖。房地產的測繪產品有多種多樣，最常用的有房地產圖、分幅圖、分丘圖、分層分戶圖，另外還有眾多表格，比如房屋歸屬表、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表等。地產測繪圖在種類和規格方面都多于地形測量圖，但是一般都是黑白圖紙，不會被印刷買賣，而地形圖則為了公眾的學習方面經常需要出版印刷。

第五，房地產測繪圖要求精度更高。如果在地形圖中查找自己需要的數據，可以按照比例尺在地形圖上對照來進行量取，一般在地圖中的誤差小于0.6毫米的都可以滿足用戶的要求。但是如果使用房地產測繪圖的話則絕對無法忽略這個誤差，因為地產測繪圖的比例尺過大，一旦出現這么大的偏差，結果肯定不是用戶需求的地點。

第六，房地產測繪圖需要及時更新和更改。一般的地形圖可能五至十年才重復測量一次，而房地產的測繪圖則需要大大的縮短才能滿足使用者的需求。因為城市的地產開發是實時進行的，如果較長時間停止觀測，不及時更新測繪圖的話，舊版的測繪圖就會出現很大的差錯，甚至導致糾紛難以處理的局面。所以，必須對城市的房屋、土地使用情況和房地產權進行及時的觀測，及時對舊版的測繪圖進行修補和變更。

四、關于房地產常用測量技術方法分析

常規測量方法。主要包括兩種測量方法：第一，直接量測法；對房屋邊長、角度等要素進行實地量測，分割所要進行計算面積的圖形為若干方便計算的簡單圖形，基于幾何圖形面積計算公式，再把房產面積計算出來。第二，圖上量測法；當前用于房地產測量的圖上量測法主要有求積儀器法和方格網法。

測距儀的使用。有關房地產的測繪精度，通常具有比較高的要求，當前進行房產測繪工作，通常應用內外業一體化數字化這種房產測繪方法。用于房產測繪的儀器，必須經過相關資質部門的檢定通過；在應用全站儀進行房產測繪過程中，因具有比較近的距離，故可忽略不計儀器乘常數，但必須著重考考儀器加常數；之所以必須加常數，最主要是儀器中心與全站儀的發射面和接收面存在著不一致，此外，反光棱鏡中心與其等效反射面也存在著不一致，致使測距儀所測出的距離值與實際距離值存在著誤差，固須加常數。

數字測算方法。第一，進行數字房產平面圖測繪，具體包括這幾大環節：①測設圖跟導線一②進行底層平面圖測繪。③進行各層平面圖測繪。④進行分戶平面圖測繪。第二，進行房產面積計算，具體包括這些計算步驟：①進行每層建筑面積計算、②對整棟建筑面積進行計算凈③對分戶套內面積進行計算、④計算公用建筑面積。

五、結束語

隨著城市化進程的加快發展，房地產測繪服務也扮演了舉足輕重的角色。政府要重視對房地產測繪服務的管理，建立良好的管理機制；要加入資金的投入，以推進房地產測繪技術更好的發展；開展房地產測繪服務，必須要推廣、運用現代化技術，更好地發揮房地產測繪服務應有的作用。

參考文獻

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